美的置業(yè)赴港IPO 招股書中隱藏了什么籌碼？

本文來源“觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)”。

去年12月初，有消息稱美的集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)美的置業(yè)，正討論2018年赴港IPO上市的事宜，如今時(shí)過半年，傳言成真。

5月31日，美的置業(yè)控股有限公司向港交所遞交IPO招股書，正式進(jìn)擊香港資本市場(chǎng)。據(jù)估算，截至今年3月31日，美的置業(yè)的物業(yè)權(quán)益總值為950.13億元。目前，公司法定股本增至20億港元，分為20億股每股面值1港元的股份。

從美的置業(yè)招股書中，多少可窺見這家地產(chǎn)公司的發(fā)展姿態(tài)。

第二階段“規(guī)模提升”

2015年至2017年，美的置業(yè)的合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約113.7%，2018年前三月已實(shí)現(xiàn)合約銷售額為141億元。

從近三年的業(yè)績(jī)來看，美的置業(yè)顯然正在實(shí)現(xiàn)其“規(guī)模提升”的第二階段目標(biāo)。美的置業(yè)官網(wǎng)顯示，2010-2015年為美的置業(yè)的“第一階段全國(guó)快速布局”，2016-2020年則是“第二階段規(guī)模提升”。

美的置業(yè)總裁赫恒樂曾在接受媒體采訪時(shí)透露，2018年美的地產(chǎn)在廣東區(qū)域的銷售可達(dá)150億元，江蘇、浙江、湖南、河北等幾個(gè)大區(qū)域也能達(dá)到100億，因此預(yù)計(jì)2020年將實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱招股書了解，在美的置業(yè)的業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)中，主要包含了三個(gè)方面，分別為物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資及營(yíng)運(yùn)。

截至2018年3月31日，美的置業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目組合有117個(gè)項(xiàng)目，分布于國(guó)內(nèi)34個(gè)城市，此外還通過合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與了24個(gè)項(xiàng)目，于2018年3月31日土地儲(chǔ)備的建筑面積為3310萬平方米。2017年，公司物業(yè)開發(fā)及銷售所產(chǎn)生的收益增至173.3億元。

2015到2017年，美的置業(yè)的收益分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元。同期，其利潤(rùn)及綜合收益總額分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元;毛利率分別為21.5%、22.8%、27.6%，凈利率分別為4.6%、8.3%、10.7%。

從布局來看，美的置業(yè)項(xiàng)目主要分布于珠三角、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、環(huán)渤海、中國(guó)西南5個(gè)區(qū)域。市場(chǎng)人士分析，美的置業(yè)把主戰(zhàn)場(chǎng)放在了京廣線以東。

截至2018年3月31日，美的置業(yè)于珠三角的項(xiàng)目體量最大，擁有39個(gè)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)840萬平方米，占比33.33%;而其中位于佛山的項(xiàng)目數(shù)量為28個(gè)，包括美的翰誠(chéng)、佛美的廣場(chǎng)、美的御海東郡等。

資料還顯示，美的置業(yè)重點(diǎn)布局二三線城市的中高端市場(chǎng)。2015年至2017年，該公司平均土地成本為每平方米1487元、1370元、1471元。

在周轉(zhuǎn)上，視乎項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度的不同，美的置業(yè)從取得相關(guān)土地使用權(quán)一般需24至36個(gè)月完成。一般來說，在收購(gòu)相關(guān)地塊后約6至8個(gè)月之內(nèi)，項(xiàng)目就會(huì)進(jìn)行預(yù)售。

物業(yè)與智慧家居

另一方面，美的置業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，主要由附屬公司美的物業(yè)管理提供，該公司于2016年12月于國(guó)內(nèi)新三板掛牌，目前美的物業(yè)的管理面積達(dá)1660萬平方米。

而在商業(yè)物業(yè)的投資及營(yíng)運(yùn)中，美的置業(yè)持有佛山美的新都薈廣場(chǎng)、株洲美的時(shí)代廣場(chǎng)等物業(yè)。截至今年3月31日，其投資物業(yè)的總建筑面積為13.23萬平方米。

除此之外，美的置業(yè)還擁有徐州麗楓酒店，以及佛山美的鷺湖森林度假區(qū)文旅項(xiàng)目等資產(chǎn)。據(jù)悉，鷺湖森林度假區(qū)是美的置業(yè)旗下唯一的文旅項(xiàng)目，包括4間主題酒店、主題公園及游樂園等。

值得注意的是，美的置業(yè)也開始參與城市更新，目前持有邯鄲東部美的城項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目為住宅綜合體項(xiàng)目，于2017年1月份獲得，預(yù)計(jì)建筑總面積54.07萬平方米，美的置業(yè)占有權(quán)益面積27.57萬平方米。

在規(guī)模提升的同時(shí)，美的置業(yè)2017年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物猛漲5倍至199.17億元，截至今年3月底，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為157.07億元，主要包括銀行及庫存現(xiàn)金。

但現(xiàn)金流充裕的同時(shí)，美的置業(yè)未償還借款總額(包括銀行及其他借款和公司債券)也在增加。截至今年3月底，該公司未償還借款總額增至435.79億元，其中包括三筆總額為35億元的公司債券，債券平均票息率為4.54%。

截至2018年3月31日，美的置業(yè)未償還的信托融資及其他融資安排總額為150.56億元，占借款總額的34.5%;此外，其銀行及其他借款共計(jì)212.57億元，須于兩年內(nèi)償還。

值得注意的是，美的置業(yè)于招股書中，經(jīng)常提及“智慧家居”字眼。

其表示，2018年末，預(yù)期大部分預(yù)售的住宅開發(fā)項(xiàng)目將配置智慧家居解決方案。曾有市場(chǎng)人士分析，美的置業(yè)在三線城市最有效的一張牌，就是建立在“地產(chǎn)+智慧家居”基礎(chǔ)上的智能地產(chǎn)。(編輯：劉瑞)