新股解讀|美的置業(yè)：董明珠眼中“不務(wù)正業(yè)”的制造業(yè)地產(chǎn)商大揭秘

“如果一個(gè)企業(yè)想賺大錢的話，應(yīng)該搞房地產(chǎn)，但是格力并沒(méi)有?！比ツ?月，格力電器掌門人董明珠在一次制造業(yè)論壇上“炮轟”涉足房地產(chǎn)行業(yè)的同行，稱其“不務(wù)正業(yè)”。

有業(yè)內(nèi)人士分析到，“董小姐”這句話實(shí)際上“拳打美的，腳踢海爾”，因?yàn)樵缭?002年和2004年，海爾集團(tuán)和美的控股便先后建立了自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。所以“董小姐”在大談?wù)衽d制造業(yè)的同時(shí)似乎并沒(méi)有想放過(guò)同行中的“反面典型”。

最近，“董小姐”眼中不務(wù)正業(yè)的“反面典型”又有了新的市場(chǎng)動(dòng)向。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，美的控股旗下的美的置業(yè)近日向港交所遞交招股書，申請(qǐng)主板上市。這一消息傳開立即引來(lái)市場(chǎng)關(guān)注，似乎又一場(chǎng)關(guān)于制造業(yè)與房地產(chǎn)的激烈討論即將來(lái)臨。

但在此之前，我們還是需要進(jìn)一步了解美的置業(yè)這家公司。

提及美的，絕大部分人首先想到的便是大名鼎鼎的家電企業(yè)美的集團(tuán)(000333)。雖然同屬美的控股的“兄弟公司”，但由于常年在美的集團(tuán)的光環(huán)照耀下，美的置業(yè)未免顯得有些暗淡。但這絲毫不影響美的置業(yè)是一家出色的地產(chǎn)公司。

據(jù)招股書介紹，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍遍布全國(guó)11個(gè)省份的33個(gè)城市及一個(gè)直轄市。地區(qū)上主要分布于珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及中國(guó)西南5個(gè)區(qū)域。而且，從經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)來(lái)看，公司把經(jīng)營(yíng)主戰(zhàn)場(chǎng)放在京廣線以東地區(qū)。

自2004年成立伊始，美的置業(yè)便借助母公司“美的”品牌建立的良好品牌形象在地產(chǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)張。目前已形成較大規(guī)模。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，據(jù)估算，截至今年3月31日，美的置業(yè)的物業(yè)權(quán)益總值已達(dá)950.13億元。

深耕地產(chǎn)行業(yè)十余年，美的置業(yè)的業(yè)務(wù)水平也在不斷提高。招股書顯示，2015-2017年，美的置業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)46%。與此同時(shí)，公司凈利潤(rùn)也在同步上漲，公司三年同期凈利潤(rùn)分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)122%。

支撐公司業(yè)績(jī)飛速增長(zhǎng)的則是公司不斷增長(zhǎng)的物業(yè)開發(fā)速度。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，截至2018年3月31日，公司土儲(chǔ)總建筑面積已達(dá)3310萬(wàn)平方米。其中公司在珠三角地區(qū)的項(xiàng)目體量最大，總土儲(chǔ)為840萬(wàn)平方米，占比33.33%。

在土地成本方面，由于美的置業(yè)業(yè)務(wù)重點(diǎn)布局在于國(guó)內(nèi)二三線城市的中高端市場(chǎng)。所以公司拿地成本較一線城市更低，以2017年為例，公司平均土地成本為1471元/平。

從公司毛利率情況來(lái)看，截至2017年年底，公司綜合毛利率為27.6%。以港股十大地產(chǎn)上市公司的同期毛利率相比，公司毛利率處于中游水平。由此看來(lái)，美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平似乎還可以。

但這并不能說(shuō)明公司運(yùn)營(yíng)不存在風(fēng)險(xiǎn)。由于地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)售模式”的特殊性，導(dǎo)致在預(yù)售模式下，公司龐大的預(yù)收賬款會(huì)拉高其資產(chǎn)負(fù)債率，以至于這一指標(biāo)不能真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況，所以需要通過(guò)地產(chǎn)公司的凈負(fù)債情況來(lái)進(jìn)行分析。

根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，截至2017年，美的置業(yè)凈負(fù)債率高達(dá)118.9%，雖然較上年同期已有大幅改善，但相比之下，萬(wàn)科的同期凈負(fù)債率僅為8.8%，兩者財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)高下立判。并且以地產(chǎn)行業(yè)平均凈負(fù)債率50%的情況來(lái)看，美的置業(yè)依然存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見(jiàn)，美的置業(yè)作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)還是中規(guī)中矩的。但美的置業(yè)與恒大萬(wàn)科等地產(chǎn)商不同在于，公司是頂著“美的”這一國(guó)內(nèi)公認(rèn)的制造業(yè)龍頭的品牌名號(hào)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，這不得不讓人聯(lián)想到近年來(lái)國(guó)內(nèi)一直爭(zhēng)論不休的制造業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的矛盾關(guān)系。

十幾年來(lái)，隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)與住房需求的逐步釋放，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路上漲，令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利豐厚。但與此同時(shí)，制造業(yè)利潤(rùn)卻日趨攤薄。由于資本的逐利性，似乎制造業(yè)企業(yè)加入到房地產(chǎn)的掘金熱潮亦無(wú)可厚非。

但近幾年，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速明顯放緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)地區(qū)套戶比已超過(guò)1.1，說(shuō)明商品房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，而房地產(chǎn)市場(chǎng)“彎腰撿錢”也已成為過(guò)去時(shí)。而此時(shí)，制造業(yè)資金回歸便成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

由于美的集團(tuán)與地產(chǎn)業(yè)是控股集團(tuán)下各自獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，并不會(huì)有“董小姐”說(shuō)的不務(wù)正業(yè)那么夸張，但不得不說(shuō)制造業(yè)資本回歸還是人們期望看到的。如果美的置業(yè)能夠通過(guò)地產(chǎn)帶動(dòng)其家電業(yè)務(wù)加速發(fā)展，或許能為公司樹立更好的形象。