“1+N”戰(zhàn)略駛?cè)肟燔嚨?，雅居?03383)靠什么頻頻 “儲糧”?

經(jīng)歷2015年破釜沉舟的“革命”，在300億-500億元人民幣(單位下同)的規(guī)模上踟躇整整7年之后，2017年雅居樂(03383)交出了史上最亮眼的成績單。

在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模爭霸和粵派房企覺醒的背景下，雅居樂提前提出2018年要躋身千億俱樂部，完成1100億銷售目標(biāo)，此外，2018年也是其多元化戰(zhàn)略落地的第二年。

眾說周知，大環(huán)境對雅居樂而言不容樂觀，如全國樓市銷售規(guī)模在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下出現(xiàn)調(diào)整的苗頭，此外，雅居樂重倉押寶的海南島因限購而變得撲朔迷離。

此時的雅居樂仍致力于一手控制負(fù)債率，一手?jǐn)U充“賣地錢”，最近一筆百億信貸規(guī)模的融資成為資本市場關(guān)注的焦點。

高利率融資為哪般?

受益于前四月良好的銷售業(yè)績，以及獲標(biāo)普、穆迪上調(diào)長期信用評級，雅居樂今年以來的股價已累積上漲逾40%，無疑為港股市場上漲勢最好的內(nèi)房股。

盡管4月份因海南省限購政策拖累，出現(xiàn)一小波回調(diào)，但是并不妨礙整體向上走勢。

對于房企來說，規(guī)模擴(kuò)張必須倚重資金的支持，今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，今年以來雅居樂也在積極“儲糧”。

5月21日，雅居樂宣布與多家銀行簽訂一項等值超過100億港元的銀團(tuán)貸款協(xié)議(附帶額外25億港元增額權(quán))，為期為四年，主要用于日常營運資金、為部分短期債務(wù)再融資及延長債務(wù)年期。

智通財經(jīng)APP了解到，如果算上該集團(tuán)在過去三個月內(nèi)的額外幾筆融資，雅居樂已先后獲得約200億的新增借款，相當(dāng)于其2017年末616.75億借款總額的約三分之一。

2017年報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂負(fù)債共1191.81億，同比增長36%，其中借款總額616.75億，較上年的439.96億凈增176.79億，凈負(fù)債比率也在2016年末49.1%的基礎(chǔ)上提升至71.4%。

從公司過去幾年的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)來看，雅居樂2016及2017年的投資活動較2015年大幅增加，流動比率更是由2016年的1.74降低至1.35。

數(shù)據(jù)顯示，今年雅居樂到期債務(wù)合計達(dá)270億，其中上半年和下半年分別需償還債務(wù)額度為131.4億和139.62億，占總債務(wù)的45%。

此外，若不考慮應(yīng)付職工薪酬以及相應(yīng)稅款，公司一年期借款及應(yīng)付款項總額超過500億。

由此可見，高頻率融資說明部分可售項目還沒進(jìn)入真正帶來現(xiàn)金流，雅居樂有一定的資金壓力，且短期債務(wù)壓力確實不少。

盡管雅居樂管理層表示，繼2016年雅居樂與多家銀行簽訂一項約67億港元的銀團(tuán)貸款協(xié)議后，此次銀團(tuán)貸款再次獲得銀行業(yè)界的鼎力支持，充分反映出銀行業(yè)界對雅居樂的未來發(fā)展及企業(yè)管理充滿了信心。

但是，智通財經(jīng)APP注意到，該筆貸款是雅居樂為離岸銀團(tuán)貸款所提供的“最豐厚的定價”，也是2013年來所有地產(chǎn)商支付利息最高的貸款。盡管雅居樂債信評級獲得調(diào)升，但仍采取增加付息的方式，以吸引態(tài)度謹(jǐn)慎的銀行參貸。

盈利能否發(fā)力?

值得一提的是，在今年的股東周年大會上，陳卓林回應(yīng)去年凈負(fù)債率上升時表示，公司未來會把控利息支出和負(fù)債率，回歸60%左右的負(fù)債水平，增加盈利空間。

近日，雅居樂再次強(qiáng)調(diào)，公司將回歸60%左右的穩(wěn)健負(fù)債水平，在獲取新項目時會堅守凈利潤率不低于10%的底線。

由此可見，雅居樂唯有提升凈利潤，方能實現(xiàn)一手控制負(fù)債率，一手?jǐn)U充“賣地錢”。其盈利方面發(fā)力一來要看公司在增加土儲方面的成效，其次是多元化發(fā)展的成效?

從增加土儲的成效來看，雅居樂在2017年就開啟了新一輪的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，其董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績會上宣布，2018年集團(tuán)的投資額計劃為600億元，其中500億元將用來繼續(xù)購置土地，增加土地儲備。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止今年前四月，雅居樂新增貨值達(dá)到了241億元，位列行業(yè)第19位，在超過60個城市和地區(qū)合共擁有土地儲備近4000萬平方米。

目前來看，雅居樂的拿地中心逐漸向三四線城市下沉。1月份，雅居樂以9.2億首進(jìn)徐州。4月份，雅居樂進(jìn)入無錫市場，以總價6.3億元競得一塊商住地，長三角市場布局日趨完整。

此外，目前雅居樂在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備超過1100萬平方米。

從其銷售目標(biāo)的數(shù)據(jù)來看，雅居樂制定的銷售目標(biāo)較為理智，僅需今年實現(xiàn)23%的增長額度即可達(dá)到。

截至2018年4月，雅居樂實現(xiàn)銷售金額294.7億元，預(yù)售建筑面積為215.2萬平方米，同比均實現(xiàn)較大幅度上漲，已完成全年銷售目標(biāo)的26.8%。從整體推盤節(jié)奏來看，雅居樂大部分新貨量都將在下半年入市，下半年業(yè)績或?qū)⒂瓉砀叻濉?/p>

2017年公司毛利率及凈利率高達(dá)40.09%、13.1%，分別較2016年增長13.6及6.58個百分點，盈利及派息均呈現(xiàn)翻倍增長。

由此可判斷，聚焦大灣區(qū)發(fā)展概念的雅居樂，隨著更多項目落成，均價及毛利增長將持續(xù)至今年。

其次，從公司的多元化發(fā)展成效來看，2018年為雅居樂多元化戰(zhàn)略已步入落地的第二個年頭，環(huán)保、教育等新拓展業(yè)務(wù)的推進(jìn)已然進(jìn)入關(guān)鍵階段。

在雅居樂新的戰(zhàn)略中，除了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，物業(yè)、教育、環(huán)保、建設(shè)等四大產(chǎn)業(yè)將成為它們今后業(yè)績增長的新動力，這四大產(chǎn)業(yè)都已成立集團(tuán)公司，并被陳卓林寄予厚望。

智通財經(jīng)APP了解到，在多業(yè)務(wù)布局中，首先為雅居樂貢獻(xiàn)業(yè)績的為環(huán)保業(yè)務(wù)，2017年環(huán)保業(yè)務(wù)為雅居樂貢獻(xiàn)了2.05億元的業(yè)績。近來，環(huán)保業(yè)務(wù)迎來風(fēng)口，東江環(huán)保、北控水務(wù)等股價已逐漸吸引到資金注意，而雅居樂的危廢規(guī)劃年處理量已具備一定的規(guī)模，今年業(yè)績將持續(xù)增長。

此外，其物業(yè)公司雅生活(03319)于今年2月份成功上市，股價走勢良好也反映了市場對其物業(yè)的認(rèn)可。據(jù)Wind一致預(yù)期，2018年雅生活的凈利將達(dá)到6.85億元，同比增長136.43%。

而其他業(yè)務(wù)，如教育、建設(shè)等新業(yè)務(wù)尚處于投入期，還未能實現(xiàn)正向增長。

2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一就是：缺錢。雅居樂在規(guī)?？癖技啊?+N”的路上正在朝著更高的目標(biāo)前進(jìn)必然需要穩(wěn)健的資金支持。

而房企想要順利拿到更多融資，靠的是兩個過硬的因素：運營管理穩(wěn)健，尤其是財務(wù)指標(biāo)要企穩(wěn);其次是清晰的盈利空間。

據(jù)資料顯示，國內(nèi)主要房企的平均凈負(fù)債比率在2016年的基礎(chǔ)上大幅增加16.19%，至91.09%。雅居樂的財務(wù)杠桿仍處于行業(yè)合理水平，關(guān)鍵看其管理層向外界承諾的降負(fù)債及提高盈利的承諾能否兌現(xiàn)。

(數(shù)據(jù)來源：智通財經(jīng)APP)