雪球大V激辯投資：10萬全倉金茂(00817)or商置(00535)、大悅城(00207)?

現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策未見松綁，買房還是買內(nèi)房股?假設(shè)給你10萬港元，全倉押一支內(nèi)房股，該如何選擇?房地產(chǎn)公司的核心競爭優(yōu)勢是什么?

5月19日，2018雪球港股高峰論壇在深圳召開。在房地產(chǎn)圓桌主題論壇環(huán)節(jié)，四位雪球房地產(chǎn)領(lǐng)域人氣用戶：等著螞蟻變大象、jiancai、九宵投資首席地產(chǎn)分析師StarringLu、雪球徐志私募證券基金經(jīng)理“一只特立獨行的豬”，主要圍繞上述問題展開一場激烈辯論。

智通財經(jīng)APP注意到，在目前這個時點，四位雪球大V傾向于買內(nèi)房股，而不是買房。在眾多內(nèi)房股中，StarringLu看好中國金茂(00817)，認(rèn)為綜合整個家底和盈利能力來看，中國金茂估值一千億以上，現(xiàn)在四百多億的估值嚴(yán)重低估。

“一只特立獨行的豬”也看好中國金茂，同時推薦金地商置(00535)，認(rèn)為這是只進(jìn)可攻退可守的股票。它的防御性比較強(qiáng)，估值比較低。在jiancai的回答中，其選擇定位精準(zhǔn)、融資成本低、負(fù)債率低，品牌溢價高的大悅城地產(chǎn)(00207)。

以下是智通財經(jīng)APP整理的現(xiàn)場問答干貨。

主持人：大家覺得房地產(chǎn)是過熱，還是比較危險，還是可以進(jìn)取的市場?現(xiàn)在這個時間段，到底應(yīng)該買房還是買股?

等著螞蟻變大象：在我看來地產(chǎn)行業(yè)到了一個上升周期的峰值，人們直到現(xiàn)在買房熱情還是非常高。一二三四線的房子都已經(jīng)漲了一大波，如果是剛需，仍然可以隨時買，作為投資來講，一定要謹(jǐn)慎，因為國家“房住不炒”政策下，用限價限購把房價摁住不讓漲，目前不是一個好的買房時間點。

jiancai：我已經(jīng)買房了，現(xiàn)在房價比較高。住宅類的房地產(chǎn)公司(股票)我不買，我持有商業(yè)類地產(chǎn)公司的股票。

StarringLu：(關(guān)于房地產(chǎn)市場)宏觀看是偏過熱的，但是在一二線城市和三四線城市表現(xiàn)出來是不一樣的。一二線供給不足，大家搖號買房。本來有自住需求的人搖號買房，套利的也去跟風(fēng)搖號，所以一二線是新房過熱。三四線的新房過熱有幾個原因造成，一個原因是一二線城市限購了，很多人沒有資格買就去買三四線了，另一個是棚改貨幣化的影響。

我覺得這些原因不是可持續(xù)性的。很多三四線城市原本老齡化越來越嚴(yán)重，內(nèi)需越來越少，這些樓盤的購買可能更多是恐慌式購買，是一種投機(jī)性需求，所以我覺得三四線的過熱可能是更危險的。

而關(guān)于買房還是買股，我的觀點是買房地產(chǎn)股，雖然我對樓市的預(yù)期是偏中性或者說偏悲觀一點點，但是我覺得房地產(chǎn)股票的投資主要還是買預(yù)期差，如果未來現(xiàn)實情況比當(dāng)下預(yù)期更好的話，投資房地產(chǎn)股票就有超額收益。

我覺得市場上已經(jīng)充分反映或者超額反映了大眾對房地產(chǎn)這個行業(yè)整體悲觀預(yù)期，這種反映對于某些公司是可以理解的，因為國內(nèi)一些公司土地儲備在一些偏僻的地方，未來可能會賣不掉，新的項目可能會賠錢，但是現(xiàn)在買一些好的地產(chǎn)股，是能夠獲得比較好的收益的。

一只特立獨行的豬：地產(chǎn)和地產(chǎn)股如果僅僅投資的話，比如現(xiàn)在房地產(chǎn)一二線的收益率是1%甚至1.5%左右，租金是真正反映了市場真實需求，我個人認(rèn)為是未來房價走勢長期指標(biāo)，比如說1.5%的話，相比較股票來講，可能相當(dāng)于六七十倍的市盈率股票。但是房地產(chǎn)股不一樣，按照一些靜態(tài)情況看，平均在5倍(PE)，而且結(jié)算周期是高增長的，今年的凈利潤還會高速增長，市盈率下降更快，所以我個人認(rèn)為房地產(chǎn)股更適合。

整體房地產(chǎn)行業(yè)的估值和公司估值是不一樣的，房地產(chǎn)最大的邏輯是集中度的提升，我們看房地產(chǎn)公司只要做到去化率60%，提升就比較大，我覺得對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀和對房地產(chǎn)股票公司的分析不在一個邏輯上。

主持人：各位嘉賓更多的傾向于買股，而不是買房，港股那么多房產(chǎn)股，應(yīng)該怎么選?假設(shè)現(xiàn)在給你們10萬港幣，全倉押一支內(nèi)房股，應(yīng)該押哪一支?

等著螞蟻變大象：規(guī)模比較大的企業(yè)肯定是模糊的利潤，因為項目太多，有的上千項目，不可能每一個都看得很透，只能根據(jù)公司的戰(zhàn)略去看布局，去把握這家公司的發(fā)展方向。如果是一家小的地產(chǎn)商，你可能每個項目都要細(xì)細(xì)核算一下，所以說大的是模糊的正確，小的是精確的正確。至于具體的什么股票，如果是大的話前20名里管理優(yōu)秀業(yè)績強(qiáng)勁的都是可以的，小的就要自己計算了。

jiancai：我持有大悅城地產(chǎn)，如果我有10萬的話就只買這支，起碼短期內(nèi)不會出現(xiàn)大波動。大悅城負(fù)債率比較低，它是確定要做REITs的，做這個就可以拿到大量低成本的錢，它遠(yuǎn)期搶的是銀行理財、養(yǎng)老基金這些需要穩(wěn)定分紅的錢，這個錢的數(shù)量是非常龐大的。而且大悅城運營比普通開發(fā)商要好，租金比其他開發(fā)商收得高。同樣一塊地，同樣的價格，它拿下來回報會比較高，而且大悅城品牌也很好，現(xiàn)在它的擴(kuò)張速度非常快，數(shù)倍擴(kuò)張。

(主持人：為什么它能運營得好?主要體現(xiàn)在哪些方面?)

主要是地拿得好，它從開始定位非常精準(zhǔn)——15到35歲的年輕人。大悅城從2008年開始做，當(dāng)時是快時尚進(jìn)入中國最早的時候，這些品牌在中國迅速崛起，在各地復(fù)制。這些品牌在中國的發(fā)展是年輕人消費的風(fēng)向標(biāo)。大悅城拉攏年輕人消費能力，相當(dāng)于全球的消費品牌在中國增長的情況，中國消費者趨向于國際品牌。

StarringLu：投資股票看三點，第一是這支股票性價比怎么樣，第二是投資的確定性怎么樣，第三是這筆投資的可靠度怎么樣。我選擇的標(biāo)的是中國金茂。

首先我們看它有什么資產(chǎn)，首先有核心城市或者說是熱點的旅游城市最高端的酒店物業(yè)，還有核心城市地標(biāo)性的寫字樓，還有一級土地儲備，1800萬方。因為一級(開發(fā))沒有土地增值稅，可以做到很高的凈利潤率。而且還有兩千多萬方的二級土地儲備，與同樣市值規(guī)模的房地產(chǎn)商對比，貨值非常高，而且凈利潤率遠(yuǎn)高于其他房企。

除了已經(jīng)確權(quán)的土地儲備之外，還有城市運營，在去年和今年短短幾個月內(nèi)就已經(jīng)圈定了大概6千萬方潛在土地儲備。

綜合整個金茂的家底和盈利能力來看，值一千億以上，現(xiàn)在四百多億的估值嚴(yán)重低估了。而且它的土地儲備都在一二線核心城市，品牌能力強(qiáng)、產(chǎn)品溢價高，產(chǎn)品也是高端產(chǎn)品。而且它的融資成本很低，通過城市運營項目可以拿到核心城市最優(yōu)質(zhì)而且又很廉價的土地儲備，將來可以獲得一個不錯的投資回報率。整體看中國金茂是非常不錯的，你幾年后看看可能就翻了幾倍了。

一只特立獨行的豬：我也非常喜歡這只股。除了中國金茂，我可能選擇防御性稍微強(qiáng)的股票——金地商置。它的邏輯，非常安全，融資成本和金茂差不多，大概在4.5%左右，從這幾個指標(biāo)看財務(wù)安全性是比較高的股票。另外從估值上，今年公布的銷售額是負(fù)增長2%，但是按照管理層的口徑，如果把所有的操盤和非操盤的加起來，其實還是有2%的增長，前瞻性PE只有2.4倍左右，這個2.4倍也在最低估的一批股票里面。

另外它的成本在六千左右，去年的銷售均價1.8萬，平均毛利率是30-40%，也是內(nèi)房股屬于比較高的。無論房地產(chǎn)行業(yè)怎么走，這是只進(jìn)可攻退可守的股票。如果房地產(chǎn)走得不好，它的財務(wù)安全非常高，防御性比較強(qiáng)，估值比較低。

主持人：房地產(chǎn)公司能在市場上獲勝，核心的優(yōu)勢到底在哪?

等著螞蟻變大象：現(xiàn)在說房地產(chǎn)公司的經(jīng)營利潤，大家總是擔(dān)心地產(chǎn)到頭，包括銀行等機(jī)構(gòu)，都會有這個顧慮。始終沒有發(fā)生，但是一直在擔(dān)心。規(guī)模越大也越集中，銀行愿意給你貸，利息也比較低，除了規(guī)模以外，品牌也是一個大優(yōu)勢，同樣拿了一塊地有產(chǎn)品溢價，產(chǎn)品溢價本來就是代表實力，毛利率會比別人高。

jiancai：我了解的這個商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力是錢的來源，現(xiàn)在預(yù)計要翻幾倍的產(chǎn)能蓋更多的商場，但是它(大悅城地產(chǎn))不會通過借錢，它發(fā)的核心基金，中國人壽是股東，這些資本方愿意給它借錢，而且這些資本方的錢來源非常便宜，這就可以給了很高的杠桿。只需要把自己的運營搞好就行，給資本方合理的回報。他們不需要短期翻倍，是需要長期持有的，因為他們做了大量的盡職調(diào)查，比普通投資者的確定性是要高得多，所以在這些確定性之下，股票不會有很大的波動。

StarringLu：我覺得看房地產(chǎn)股還是要看可持續(xù)的競爭優(yōu)勢在哪里，因為房地產(chǎn)是一個比較充分競爭的行業(yè)，每個企業(yè)的特點都是不一樣的。因為中國房地產(chǎn)是一個非常大的市場，不需要做到整個市場通吃，你只需要做出和競爭對手相比有充分的競爭優(yōu)勢，就可以活得比別人好，跑得比別人快。

當(dāng)然這也和不同的經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)，我們可以看到從2016年到2017年，樓市大熱的時候，比拼的核心競爭優(yōu)勢就是誰膽大，誰周轉(zhuǎn)快，因為三四線城市可以做到更高速度，所以碧桂園就跑出來了。如果說未來幾年，樓市熱度下降的話，我們更關(guān)注這家房地產(chǎn)的內(nèi)功怎么樣，品牌能力怎么樣，在一個市場冷卻中它的產(chǎn)品是不是還賣得出去，溢價能力怎么樣，拿到土地的成本是否夠低，融資成本是否夠低，操盤能力是否夠強(qiáng)，我覺得這是未來幾年比較重要的核心競爭優(yōu)勢。

我選擇中國金茂也是基于此，它可以源源不斷的在核心城市貢獻(xiàn)非常廉價的土地儲備，這就已經(jīng)相比其他房企來說贏了很多，再加上它這么低的融資成本，這么高的產(chǎn)品溢價能力，在未來也可以保持一個非常不錯的產(chǎn)品利潤率，利用這把尖刀不斷擴(kuò)大自己的市場份額，它的競爭優(yōu)勢夠突出，持久性夠強(qiáng)。

一只特立獨行的豬：現(xiàn)在規(guī)模是第一要素，現(xiàn)在大型房企基本也明白了這個道理，各個制訂的規(guī)模和目標(biāo)，基本上是到了不進(jìn)則退。規(guī)模之外還有一些因素決定了這些規(guī)模能不能執(zhí)行，就看自己的操盤能力，銷售能力，融資成本，其實是一個整體性的競爭優(yōu)勢。比如金地商置，它是23億起步，2017年銷售額約453億，這樣的銷售數(shù)據(jù)足以證明金地商置是有這個銷售能力的。