下一個被納入港股通標的的地產(chǎn)股是正榮地產(chǎn)(06158)？

如果正榮地產(chǎn)(06158)2018年被納入港股通標的，會對港股地產(chǎn)板塊有什么樣的影響?

這是正榮地產(chǎn)上市四個月之后，在雪球、在股吧等平臺上，多個投資人提出的問題。

從數(shù)據(jù)上看，上市僅四個月來，在沒有南下資金參與的情況下，這家中國地產(chǎn)第19強的企業(yè)正榮地產(chǎn)逾兩成，目前總市值已超過197億，最高點時市值為273.8億元，在熱點不斷的房地產(chǎn)板塊中已然具備新星氣質(zhì)。

在二級市場上，正榮地產(chǎn)目前市銷率不足1倍，依然遠低于恒大、碧桂園等同行，在便宜的地產(chǎn)股中也算是最便宜的標的之一。

正榮地產(chǎn)遭低估，一方面是由于內(nèi)在的價值沒有被市場充分挖掘，另一方面則可能與缺席港股通有關。

在缺席3月份港股通的標的調(diào)整之后，如果在成交量流通比率上可以補強，那么正榮地產(chǎn)完全有可能在下半年納入港股通標的，由此使投資邏輯面臨重估。

關于納入港股通標的的大猜想

港股通是內(nèi)地投資者參與港股市場的重要通道，近兩年來，港股通南下資金異軍突起，在港股市場上掌握越來越多的話語權，其威力不可小覷。

據(jù)港交所和數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年，南下資金成交金額超過2萬億元，同比增長超過1.7倍，匯率換算凈買入金額累計超3000億元，港股通在港股市場成交占比顯著提升。去年恒指漲幅冠絕全球，其中南下資金的貢獻不容忽視。

從過去表現(xiàn)看，大多數(shù)新納入港股通的股票通常會受到更多資金的關注，長期估值提升的可能性也更大。

目前正榮地產(chǎn)市值近200億，每天交易量接近加入港股通的最低要求，其有可能在今年年底或是明年年初被納入港股通標的。

具體來看，按照恒生港股通小型股指數(shù)的候選準則，加入該指數(shù)的公司必須滿足上市時間、市值、成交量方面的特定要求。其中包括：上市最少一個月;過去12個月平均市值必須大于50億港元;成交量流通比率大于最低要求的0.1%。

從上市時間、市值來看，正榮地產(chǎn)已滿足兩項需求，僅有成交量流通比率上僅有一步之遙。

智通財經(jīng)APP注意到，正榮地產(chǎn)今年1月16日上市，若不考慮上市初期股價波動幅度比較大的時間段，以3月份為例，公司成交流通比率大約在0.089%，與最低要求還有約0.01個百分點的距離，也就是說如果每日成交量再提升41萬左右，正榮地產(chǎn)就有機會加入恒生港股通小型股指數(shù)，繼而有可能成為港股通名單中的新成員。

事實上，正榮地產(chǎn)在上半年未能納入港股通標的，最重要的一個因素即是成交量流通比例的占比問題——當然這亦與新股上市，流通股數(shù)占比稍許不足有關。

今年3月份，中教控股(00839)、中國宏橋(01378)、中糧包裝(00906)等股獲調(diào)入港股通后，成交量及股價均有明顯上升。更有甚者，去年11月，莊園牧場(01533)加入港股通的消息公布后，單日曾漲近3倍!

這里仍有一個重大利好。4月11日，央行行長易綱在博鰲論壇發(fā)表講話稱，5月1日起內(nèi)地和香港互聯(lián)互通額度擴大，將把股市互聯(lián)互通每日額度擴大四倍。目前滬倫通準備工作進展順利，爭取2018年內(nèi)開通。

兩地互聯(lián)互通額度擴大四倍，即意味著會有更多內(nèi)地投資人參與投資港股，加上估值低、打擊老千股等新政的落地，故此2018年恒指長牛的邏輯沒有改變。

也即是說，如果在下半年正榮地產(chǎn)有機會納入港股通標的，那么其較低的溢價、在國內(nèi)投資人心目中的知名度——很多香港及海外投資者對正榮地產(chǎn)缺乏了解，那么正榮地產(chǎn)有可能獲得投資人的重估。

關于2018年的利潤和降杠桿

從業(yè)績上看，上市后不久，正榮地產(chǎn)亮出了第一份年報，2017年實現(xiàn)收益199.95億元人民幣(單位下同)，同比增長36.9%;毛利為42.2億元，同比增長33.1%;毛利率保持約21%;股東應占溢利14.09億元，同比增長19%。

值得一提的是，正榮地產(chǎn)收益實現(xiàn)了從30億到近200億的跨越，僅僅用了三年的時間，年復合增長達到87%。

在日前召開的業(yè)績會上，正榮地產(chǎn)向智通財經(jīng)APP透露，2017年底，公司土儲達到1526萬平方，權益比例在65%左右，都集中在相對優(yōu)質(zhì)的地段，已有土儲折算貨值大概2800多億，未來每年銷售額將不止1000億。

從財務分析來看，正榮地產(chǎn)目前正積極降杠桿，IPO后實際凈負債率已降至120%，并計劃將該比例降至100%以下。從新近發(fā)生的多個事件來看，正榮地產(chǎn)正在快速去杠桿化。

以最近獲得通過的24.21億元ABS為例，其中21億元的三年期發(fā)行利率為7.30%，并獲得較高推薦評級，說明評級機構認可正榮地產(chǎn)的財務水平及業(yè)績增長預期。

智通財經(jīng)APP獲悉，在國家去杠桿的大前景下，目前銀行貸款利率超過6%，短期融資利率12%，一年期融資利率9%，均比2017年提高了3個百分點。2017年四季度后，房地產(chǎn)融資利率開始快速抬升。大型地產(chǎn)企業(yè)的融資利率在6%左右，中小地產(chǎn)企業(yè)融資成本在8%-10%不等，甚至更高，亦稱部分省級地產(chǎn)商融資綜合成本高達25%。

智通財經(jīng)APP注意到，ABS融資利率亦在快速上升，中投證券新近為碧桂園發(fā)行的一支9.64億元的ABS融資利率亦高達6.2%。如此相較，考慮到體量問題、銀行融資利率的上升，正榮地產(chǎn)7.3%的ABS融資利率并不高。

降杠桿的過程，事實上也是擠出財務利潤的過程。正榮地產(chǎn)在上市之后即通過融資、發(fā)行ABS等方式，實現(xiàn)負債率的急速下降，由此減低利息方面的支出。利息支出減、銷售總額擴大，一加一減，事實上就是利潤增厚過程。

從技術圖形上看，正榮地產(chǎn)未落至日線前低區(qū)間，而是開始擺脫30日線開始上行。一俟突破30日線確認，則繼續(xù)上行的概率較大。