專訪祈福生活服務(03686)主席孟麗紅：懂得生活，才是物業(yè)管理

伴隨房地產轉型加快的步伐，物業(yè)管理成為各房企必爭之地。今年初，雅生活赴港敲鐘后，碧桂園也為旗下物業(yè)分拆港股上市遞交表格。為廣州著名大型社區(qū)番禺祈福新邨提供服務的祈福生活服務，如何用配套先行引領國內大型樓盤的開發(fā)?其強調的智慧社區(qū)如何作為生活服務的催化劑?面對競爭日益加劇的市場競爭，祈福生活如何突圍?智通財經獨家專訪了祈福生活服務主席孟麗紅，就上述市場熱點話題進行了深度對話。

此“邨”非彼“村”：生活服務是物業(yè)管理的真諦

1、智通財經：祈福新邨的“邨”(cun)是粵語方言，意思實際上就是“村”，但這兩個字在含義上略有差別，公司在取名時，是否有融入自身的一種經營文化?

孟麗紅：在香港，邨字是有管理、有文化、有完善配套設施的社區(qū)的意思。

祈福新邨四個字，有深刻含義。因我們“祈建一方樂土，福澤萬戶千家”的夢想，就有了“祈福”兩字;當時國內這么大規(guī)模、配套這么完善的社區(qū)，真的是創(chuàng)新，我們是始創(chuàng)者，因此就有了“新”字;“邨”則代表更親民、更溫馨、更上檔次，有規(guī)模、有管理的社區(qū)。祈福新邨，代表著我們將完善、完美的生活方式引入內地來改善人們的居住水準、推廣國際化生活方式的目標，讓大家生活得更好。那個時候我們也斟酌過，是用“城”好呢，還是用其他字好呢?但我們最終覺得，“邨”比較溫馨，沒那么霸道，同時也是上檔次、上規(guī)模、有管理和親民的含義，所以我們就用了祈福新邨。某種意義上，我們?yōu)闃I(yè)主管理生活，也潛移默化讓業(yè)主們懂得生活，這是我們做好物業(yè)管理的真諦之一。

1991年，當我們開發(fā)祈福新邨的時候，中國房地產市場才剛開始起步，國內少有商品房項目開發(fā)，當時的廣州番禺房地產市場幾乎一片空白，可見的樓宇尚未有統(tǒng)一的管理和規(guī)劃。

現在，中國房地產市場已是全球第一，每年銷售額超過10萬億;祈福新邨所在的番禺縣變成了現在的番禺區(qū)，社區(qū)林立，商業(yè)發(fā)達，配套完善?？梢哉f，祈福新邨是中國房地產開發(fā)的先行者，見證、親歷、推動了中國房地產市場的發(fā)展和繁榮。

20多年前，祈福新邨帶起了大型社區(qū)建設風潮，“樓盤未賣，配套先行”開發(fā)模式，成為中國大盤開發(fā)的標配;10多年前，祈福新邨的社區(qū)配套一流學校、醫(yī)院，被眾多大盤學習、效仿;現在，祈福新邨正在推行智能化社區(qū)，將更多科技引入社區(qū)，為業(yè)主提供更好的服務、更加便利的生活。

對我們來說，祈福新邨不只是一個社區(qū)，更是我們實現夢想的地方?；氐侥鷦偛诺膯栴}，“邨”這個字相比“村”的特殊含義在于超前性、現代化、人文感。我們強調物業(yè)管理要以生活服務為宗旨，而不僅僅只是一般的物業(yè)管理，我們的生活服務理念是希望將人性化、國際化的物業(yè)標準引入，將陳舊落后的“村”塑造成可持續(xù)發(fā)展的人文“邨”。

2、智通財經：作為公司發(fā)展的親歷者，您對集團或管理層，包括對行業(yè)的最大感觸和理解是什么，能否跟我們分享一下?

孟麗紅：我覺得最主要的是，不管做什么都要用心去做。公司發(fā)展到現在已經有28年了，我們一直在這里深耕，這片福地由初期單純的房地產發(fā)展到現在有完善的生活配套、著重管理的大社區(qū)。

我們非常著重物業(yè)管理。在成立之初，我們就已經有了物業(yè)管理的概念，我們是國內最早成立物業(yè)管理處的開發(fā)商，我們制訂了物業(yè)管理條約、物業(yè)管理手冊，目的是為社區(qū)建立有條理、對業(yè)主有利并共同遵守的規(guī)范。我們的很多做法后來都被政府所借鑒，并成為整個物業(yè)管理的行業(yè)規(guī)范，造福廣大業(yè)主。其中一個小例子就是物業(yè)維修基金，我們賣第一間房子的時候，就和業(yè)主簽訂協(xié)議，保留部分資金用以物業(yè)保養(yǎng)、維修，而有了物業(yè)維修基金，就可以更好維護社區(qū)，讓物業(yè)保值升值。

我們深耕這一領域多年，見證了中國進入新時代，見證了祖國經濟、社會環(huán)境、基礎建設的騰飛，以前落后于國外的科技、管理、知識等，現在很多方面都已超前，并且人們的生活水平也大幅提高。因應時代的不同，我們也會推出不同產品，例如我們的洋房從早期的三層到五層，再到后來三十層，從中可以看到人們居住方式的改變;祈福新邨居民也從最早度假、退休養(yǎng)老的香港人為主，到后來珠三角的居民為主，居民組合的改變，是時代轉變和進步的縮影。

我們不但改變了這里的面貌，還增強了外商回鄉(xiāng)投資的信心，拉動了房地產、制造業(yè)、貿易等各個行業(yè)的投資，提升了區(qū)域經濟水平，帶來更多就業(yè)機會，改善周邊居民生活。

比較欣慰的是，當時我們心目中的藍圖是希望將外國美好的先進的管理、生活模式引進家鄉(xiāng)廣州番禺，看到這里一步一步發(fā)展起來，我們覺得當初的理想都實現了。對我們來說，祈福新邨不只是一個社區(qū)，更是我們實現夢想的地方。在這里，我們親歷了中國經濟騰飛、房地產行業(yè)高速發(fā)展、廣州和番禺的日新月異、人們生活居住水平的大幅提升，見證了一個時代的輝煌;在這里，我們實踐了自己多年來積累的東西，并通過房地產開發(fā)帶動周邊經濟發(fā)展，改善人們的生活水平，為社會、為國家作出貢獻，這是非常有意義的。

3、智通財經：祈福新邨開辟了國內大盤開發(fā)的模式，成為了那個時代房地產開發(fā)的標桿，您覺得祈福新邨的成功主要原因是什么?

孟麗紅：祈福新邨的成功，來自我們的用心、專注、不忘初心、以人為本。只有這樣，才能在一個項目上精耕細作20多年。

祈福新邨除了是投資項目，也是我們理想、理念實現的地方。我們發(fā)展一個項目，真的是想帶給人們一個安居樂業(yè)的好地方，讓大家在社區(qū)里生活得很好。因此，我們做每一件事，都以人為本，做好了自己應該做的事，才去計算經濟效益。反過來說，越是用心去做，帶來的效益就越大。像我們的樓盤，因為口碑好，每次新貨推售都能熱銷。業(yè)主不僅買樓的時候開心，收樓的時候更滿意，我們第一間屋交樓的時候會所就已經開業(yè)了，業(yè)主可以到會所游泳、健身、打球了，我們交給業(yè)主的，比賣樓時承諾的、比業(yè)主想象的都要更好。隨后我們還建了學校、醫(yī)院，建了公園、祈福湖，我們利用自身資源，根據業(yè)主的需求，不斷完善，我們所做的超出了業(yè)主的預期。

我們這么多年能持續(xù)發(fā)展，主要有一下幾方面原因。

第一方面是產品，因為業(yè)主買的就是產品。我們在開發(fā)的時候，有領先的規(guī)劃，有滿足市場需求的產品設計。值得一提的是，我們非常注重環(huán)保，環(huán)保是我們的第一考慮。我們開發(fā)祈福新邨的時候，現場是一片既不能耕也不能種的山坡和沼澤地，我們在這樣的土地上點石成金，來創(chuàng)造最大的經濟效益、環(huán)境效益和社會效益。在我們第一期建房的時候，就建了污水處理廠，減輕了政府負擔，成為環(huán)保的典范;現在，我們屋邨有兩大污水處理廠，可以處理屋邨的生活污水。我們注重居住環(huán)境的綠化，用大量的面積來做綠化，還和昆蟲研究所的專家合作，通過以蟲治蟲的辦法來減少蟲害，因此祈福新邨的鳥類很多。有業(yè)主說，每天早上都是被小鳥叫醒的。

第二方面是完善的配套。除了會所外，為方便業(yè)主出行，我們自己配備了車隊;為滿足業(yè)主日常生活需求，我們自己開設了商場;我們還有自己的消防隊，大至火警，小至拯救小貓、小狗，消防隊都會出動，說到消防隊，邨民都會豎起拇指。

第三方面是優(yōu)質的物業(yè)管理。我們用心管理物業(yè)，希望將屋邨管理得井井有條、長住長新。為更好服務業(yè)主，物業(yè)管理有非常細致的劃分，我們有保安、客戶服務部、環(huán)衛(wèi)部、綠化組等，為業(yè)主提供貼心的服務。因為我們的優(yōu)質服務，建立了很好的口碑，一個人或一家人到祈福新邨來住，然后會不斷介紹親戚朋友過來住。

我們的物業(yè)管理可以分拆獨立上市，并且得到資本市場的認可，就是我們用心、以人為本做好每一件事的結果。

生活不止眼前的單一：一站式和多樣化

4、智通財經：祈福生活服務上市之時，為什么集團沒有考慮將房地產開發(fā)業(yè)務先行上市?

孟麗紅：房地產開發(fā)在開始時是我們的主營業(yè)務，但慢慢地我們還有其他方面的發(fā)展，比如生活服務、物業(yè)管理、零售、校外培訓、餐飲等，我們覺得反而這個才是最有發(fā)展前景的業(yè)務，因為中國居民對生活水平提升的需求是與日俱增的，跟著時代進步的，我們一站式的生活配套正契合時代的需求，而且我們預見到，未來這種勢頭會有增無減。作為一家上市公司，要對股民負責，所做的事一定要可持續(xù)發(fā)展。

房地產不是不能持續(xù)發(fā)展，但行業(yè)發(fā)展會受到土地儲備、國家政策等方面的影響。而我國現正大力提升發(fā)展質量和效益，更好滿足人民日益增長的美好生活需要，所以我們覺得生活服務是長遠可持續(xù)發(fā)展、很有潛力的行業(yè)，這部分進入資本市場是對股民負責。

5、智通財經：祈福生活服務的營收來源里，零售和餐飲服務的占比接近70%，公司的多元化業(yè)務發(fā)展情況如何?

孟麗紅：我們不是一家傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理公司，我們是一站式全方位的生活服務公司。物業(yè)管理只占了我們總收入的22%左右，零售占比接近29%，這和居民的消費習慣和生活水平提升有關，每一個家庭、每一個人，每天都要吃東西、買東西，特別在二孩政策之后，人口在增加，零售服務的潛力非常大。

隨著中國經濟發(fā)展、人們收入水平的大幅提高，人們對生活的品質要求越來越高，可以看到配套生活服務的發(fā)展空間越來越大，尤以校外培訓最為突出。我們的校外培訓主要集中在興趣、文化、語言三大類，其中的興趣又是重中之重，主要圍繞社區(qū)小朋友的需求提供服務，在中國放開二孩政策的情況下，校外培訓的需求越來越殷切。我們了解過香港和國外的情況，小朋友的校外培訓也有應試補習等，不過興趣類所占的比例還是越來越高。中國要發(fā)展素質教育，會更注重傳統(tǒng)文化、舉止禮儀、體育、音樂等方面的提升，這些大部分都是校外培訓涉及的業(yè)務，存在較大增長空間。

資訊科技也很有前景?，F在是智能化時代，智能化深入到人們生活的方方面面，例如車牌自動識別系統(tǒng)、天眼監(jiān)控系統(tǒng)、高空拋物監(jiān)控系統(tǒng)等已大量進入社區(qū)?，F在人們在上班的時候，都希望能看到家里的小孩在做什么，因此需要遠程監(jiān)控系統(tǒng)，該系統(tǒng)家家戶戶都需要。能提供各種智能化方案、系統(tǒng)的資訊科技，增長潛力大。

我們于2017年12月成功收購廣州市科健計算機技術有限公司，收購的重要原因是因為有助我們管理范圍內居住社區(qū)的居民提供更佳及更全面的物業(yè)管理服務?？平〉母呖諕佄锉O(jiān)控系統(tǒng)、人流統(tǒng)計系統(tǒng)、遠程電表集抄系統(tǒng)、視頻監(jiān)控車位引導系統(tǒng)等都是非常創(chuàng)新的系統(tǒng)，非常適合在住宅、購物商場、停車場等推廣使用，提升物業(yè)管理服務水平。目前部分方案、系統(tǒng)已經不僅已經運用到我們開發(fā)、管理的社區(qū)、購物商場、寫字樓，還成功拓展到第三方開發(fā)管理的項目。未來，我們還將我們成熟的方案、系統(tǒng)推廣至更多的合作伙伴。

6、智通財經：公司在配套生活服務方面，會否做生態(tài)圈，提高客戶粘性，產生新的商業(yè)模式?

孟麗紅：我們的業(yè)務分為物業(yè)管理、零售、餐飲、資訊科技及配套生活服務五大板塊，但每一板塊，還可以衍生很多生意。并且各業(yè)務板塊之間，會有協(xié)同效應，圍繞社區(qū)業(yè)主，通過物業(yè)管理延伸，將所有服務有機結合起來，形成完整的服務生態(tài)圈，我們在這一行業(yè)，概念是領先的。

祈福新邨因為覆蓋的面積大，管理的人口多，我們將屋邨分為16個區(qū)，實行專區(qū)管理，在每一個專區(qū)都有專員，每一個區(qū)設有群組，專員和業(yè)主之間通過手機可以隨時聯系、溝通。在為業(yè)主提供更好的服務的同時，我們也掌握更多一手的數據、資訊可以進行參考、分析。

除了物業(yè)管理之外，我們還有自營的產品和配套生活服務業(yè)務。上述業(yè)務部分顧客也是我們的業(yè)主，實際上，這部分服務可以看作是我們物業(yè)服務的延伸，這樣等于我們極大程度上擴大了物業(yè)服務的深度和廣度，能給業(yè)主提供更加完善的服務，提升客戶的粘性。同時，我們提供的多層次的服務，增加了我們物業(yè)服務的收入。此外，有自營業(yè)務的優(yōu)勢在于我們了解客戶的需求方面會深入很多，我們能直接服務到他們，在大數據環(huán)境下，我們掌握客戶多方面的消費需求，我們自己的物業(yè)管理以及其他各項業(yè)務都能分享這樣的信息，這使我們能提供更加貼心的服務提供給我們的客戶和居民。

我們在利用好我們的物業(yè)管理服務之外，還不停地豐富其他業(yè)務板塊，并利用相互間產生的協(xié)同效應，擴展我們潛在生意模式以及業(yè)務，讓我們的股民更加受益。

做好生活圈，擴大業(yè)務圈

7、智通財經：公司下一步，是否會有進一步的業(yè)務擴張計劃?

孟麗紅：我們所走的每一步都很穩(wěn)健，不會盲目擴張。擴張不僅要計算自己的實力，還要衡量對方的理念是否和我們吻合，還要考量對方的經濟實力。

擴張我們肯定會做，但是我們一定會以股東的利益為先，不會為擴張而擴張，不會為了擴張而導致毛利率為零甚至為負。

我們擴張，首選比較成熟、上軌道的業(yè)務板塊，制訂很好的、系列的計劃，例如物業(yè)管理、校外培訓、資訊科技等，這些板塊業(yè)務的擴展工作已在進行中，并且已經有幾個好的項目已經簽約。無論物業(yè)管理，還是校外培訓，我們都已有很好的擴張計劃;資訊科技也比較成熟，有很多外面的工程都已經在接，有些已經簽約。

8、智通財經：除了住宅、商場的管理，公司會不會考慮工業(yè)園的管理?

孟麗紅：會的，我們在茂名提供服務的產業(yè)園就是工業(yè)園，那塊地就是工業(yè)用地。項目由香港開發(fā)商所開發(fā)，規(guī)劃設計都很前衛(wèi)。

項目規(guī)劃有一個4萬平方米的商場，旁邊配了一個10萬平方米的宿舍，還規(guī)劃有一間幼兒園。我們覺得未來這些大規(guī)模的工業(yè)園會越來越多，而我們有管理祈福新邨這個超大型社區(qū)的經驗，有管理其他面積社區(qū)的經驗，并且我們在花都也有工業(yè)園、物流園，大小社區(qū)以及工業(yè)園的管理經驗都非常豐富。同時，我們還有豐富的學校、醫(yī)院的管理經驗。工業(yè)園、物流園、學校、醫(yī)院的物業(yè)管理我們都會接，主要擔任技術顧問角色，提供包括規(guī)劃協(xié)助、前策報告、規(guī)劃調整等方面的業(yè)務。此外，我們未來還會嘗試向政府或者事業(yè)單位的物業(yè)提供管理服務。

可以說，祈福生活服務在行業(yè)內的理念是領先的，我們提供從出生到老的服務，是真正的物業(yè)管理服務的閉環(huán)。我們不是只有物業(yè)管理，我們還可以提供我們的周邊服務，服務更優(yōu)質、更全面。我們所有提供服務的項目都是酬金制，跟我們之前的做法相似。

9、智通財經：目前，在香港上市的物業(yè)公司有五家，內地還有多家大中型房企準備分拆物業(yè)板塊上市，未來物業(yè)管理公司在香港會越來越多，祈福目前的規(guī)模較小，物業(yè)服務體量也不算大，您覺得祈福的競爭策略應該是什么?

孟麗紅：正如我們之前所說的，我們不是一家傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理公司，我們是一站式全方位的生活服務公司，也是目前為止唯一一家擁有這種商業(yè)模式的公司。正因如此，我們的側重點不在物業(yè)管理的體量有多大，而在將來如何擴充、發(fā)展幾大板塊的業(yè)務。

單純的物業(yè)管理，會有項目的局限，別人管理的項目你就不能再管理，蛋糕是有限的。

我們的模式，蛋糕是無限的。因為我們可以突破項目、地點的局限，在不同的地方，就算不是我們管理的地方，我們也可以復制業(yè)務，例如可以在任意合適的地方開設超市、教育城等，而不一定要選擇在社區(qū)里。在別人管理的地方，我們同樣可以開展合作，提供別人沒有的資訊科技、智能化等業(yè)務，完美融合。

我們未來大力發(fā)展的業(yè)務，一是校外培訓，二是資訊科技，這些都是前景看好的業(yè)務。物業(yè)管理除了住宅外，我們還會繼續(xù)拓展產業(yè)、商業(yè)、寫字樓以及政府、事業(yè)單位的物業(yè)。