新股解讀|“包租公”宗峰控股欲上市，高出租率能否贏得市場(chǎng)芳心？

《功夫》之中元華扮演的“包租公”形象深入人心，每天吃喝玩樂，游戲人生，時(shí)不時(shí)與更年期提前的小龍女吵吵鬧鬧，生活樂逍遙。但夫妻二人經(jīng)營(yíng)的“豬籠城寨”樓盤卻稍顯慘淡，租客拖欠房租嚴(yán)重……

可在生活日益美好的今天，“包租公”形象的物業(yè)租賃卻早成了“人生贏家”，吃香喝辣，而這一行業(yè)也逐漸系統(tǒng)化、成熟化，越來越多的企業(yè)邁向資本市場(chǎng)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，宗峰控股有限公司近日向聯(lián)交所遞交了IPO招股書，申請(qǐng)主板上市，長(zhǎng)雄證券為獨(dú)立保薦人。

宗峰控股作為商業(yè)物業(yè)的擁有者、出租人及經(jīng)營(yíng)者，對(duì)公司位于南非約翰內(nèi)斯堡的自有購(gòu)物商城和租賃倉庫進(jìn)行物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)管理。以2017年的規(guī)模及市場(chǎng)份額計(jì)算，宗峰控股在約翰內(nèi)斯堡批發(fā)購(gòu)物中心排名第一位。

具體物業(yè)方面，宗峰擁有兩個(gè)商場(chǎng)，Dragon City CF及Dragon City AP,公司將兩商場(chǎng)及相匹配的臨時(shí)單位出租予批發(fā)商租客。于2018年2月28日，公司的購(gòu)物商場(chǎng)有533個(gè)可供租賃單位，總面積約為3.5萬平方米，另有42個(gè)單位已出售給獨(dú)立第三方。

除此之外，公司租用了一棟倉庫建筑物Dragon City KW，將倉庫單位分組給租戶作存儲(chǔ)之用，但此項(xiàng)物業(yè)收入占比較小，截止2017年2月28日年度，Dragon City KW的租金收入為340萬(蘭特，南非貨幣單位，下同)，占總收入的5.1%。所以，宗峰收入主要來源于Dragon City CF及Dragon City AP兩個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)。

業(yè)績(jī)上，宗峰的收益穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止2月28日的2017年度收益同比增4.3%，2017年截止11月30日止的前九個(gè)月，收益同比增16.67%，在收益的增長(zhǎng)下，毛利也逐漸提高。

圖：宗峰近兩年業(yè)績(jī)情況

這主要是因?yàn)樯坛堑某鲎饴视兴仙?016年度出租率為97.4%，2017年度有所回落至95%，但截止2017年11月30日止，回升至98.4%，截止2018年2月28日，出租率再提升0.1個(gè)百分點(diǎn)至98.5%，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比有明顯的高出租率優(yōu)勢(shì)。

圖：宗峰控股各期物業(yè)出租率

但由于投資物業(yè)公平值縮減的影響，公司的期內(nèi)溢利逐漸下滑。截止2017年11月30日止的九個(gè)月，投資物業(yè)的公平值為1.04億，同比大幅下滑51.85%，若投資物業(yè)公平值持續(xù)走低，將對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐芍苯佑绊憽?/p>

圖：宗峰近兩年業(yè)績(jī)情況

為了提振業(yè)績(jī)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，公司欲上市募集資金后開啟第六期的物業(yè)開發(fā)，這也是為了應(yīng)對(duì)出租率逐漸飽和后業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的放緩。公司計(jì)劃將2016年10月31日取得的面積約為21.86萬平方米和2011年6月29日取得的面積為7.25萬平方米的地塊作為第六期的物業(yè)開發(fā)。

總體來看，宗峰控股在約翰內(nèi)斯堡批發(fā)購(gòu)物中心排名第一位，高出租率的優(yōu)勢(shì)較為明顯，但這也代表著剩余可供出租單位的不足，收益雖穩(wěn)定純利卻受到投資物業(yè)公平值的拖累。公司雖打算開啟第六期物業(yè)開發(fā)，但在投入租賃之前，宗峰控股的業(yè)績(jī)?cè)诓豢煽赝顿Y物業(yè)公平值的影響下，又會(huì)如何?