恒隆、新世界等6大港資集團(tuán)2017租金收入及未來大計(jì)

本文來自聯(lián)商網(wǎng)，作者陳寧輝。

2017年，包括恒隆、太古、新世界發(fā)展、新鴻基、九龍倉、嘉里建設(shè)在內(nèi)，整體呈現(xiàn)上漲趨勢，這不僅體現(xiàn)在營業(yè)收入方面，更直觀的反應(yīng)在商場租金收入上。

隨著奢侈品市場回暖，一些高端定位的商場趨漲幅度明顯，如恒隆旗下的上海恒隆廣場、九龍倉旗下的成都IFS、太古旗下的廣州太古匯等等。

1、恒隆地產(chǎn)

隨著集團(tuán)“得意之作”上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場逐漸完成升級改造，內(nèi)地投資物業(yè)租金收入整體表現(xiàn)強(qiáng)于2016年。也難怪集團(tuán)董事長陳啟宗在業(yè)績會上微笑地說道“我們知道春天早晚會回來，事實(shí)也是如此”。

內(nèi)地物業(yè)租金收入漲幅基本持平

2017年恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃總租金收入增加1%至77.79億港元(折合人民幣約62.58億元)，若撇除因資產(chǎn)優(yōu)化而短期關(guān)閉的區(qū)域，則上升4%。撇除香港的38.21億港元(折合人民幣約30.74億元)，內(nèi)地整體租金收入37.88億元，基本與2016年持平。

目前，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地持有上海、沈陽、濟(jì)南、無錫、大連、沈陽共八座恒隆廣場，商場租金收入26.72億元，同比上漲1%。其中上海恒隆廣場表現(xiàn)最好的，整體租金上漲8%至14.09億元，商場部分租金收入上漲22%。2016年3月開始，上海恒隆廣場商場的地下車庫關(guān)閉改造，并于2017年1月起分階段重開。目前引入的30多個品牌中，其中包括了首次進(jìn)入中國的Valextra及Chiara Ferragni。除了B1層的大幅度改造，其他也有調(diào)整。諸如1樓的普拉達(dá)重新裝修過，迪奧更是拓展至三層高的旗艦店Dior Maison;2樓的HUGO BOSS撤出，被LOEWE羅意威取代，還新增了YSL等品牌。

用恒隆自己的話說，上海恒隆廣場已經(jīng)鞏固了其作為上海乃至內(nèi)地的頂尖奢侈品匯聚的定位，租金收入可持續(xù)實(shí)現(xiàn)增長。

上海港匯恒隆廣場整體租金收入12.42億元，同比下滑了8%，主要是受商場改造影響。2017年1月港匯恒隆廣場商場開始了為期三年的改造，包括主入口、連接地鐵9號線的地下通道、地下車庫、商場一樓等部分都將優(yōu)化升級。受此影響，港匯恒隆廣場商場2017年租金收入僅8.83億元，同比下滑了9%。恒隆表示，若撇清受影響區(qū)域，則商場租金收入上漲7%。受到改造影響的還有租出率，下跌了19個百分點(diǎn)至77%。

除上海兩個項(xiàng)目外，其他六座恒隆廣場租金收入表現(xiàn)各異，其中沈陽皇城恒隆廣場大漲9%，表現(xiàn)突出。

未來大計(jì)：昆明和武漢兩個恒隆廣場開始招租

關(guān)于未來，恒隆透露未來將涉足線上，尋找合作伙伴。且2018年將把焦點(diǎn)放在推動物業(yè)項(xiàng)目的零售額及租金增長，同時(shí)提高上海以外項(xiàng)目的租出率及租戶質(zhì)素。

目前恒隆地產(chǎn)內(nèi)地在建的兩大商業(yè)項(xiàng)目為昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場，且均已招租。

昆明恒隆廣場位于昆明核心商圈三市街，與地鐵2、3號線東風(fēng)廣場站直接相連。整個綜合體項(xiàng)目總建筑面積43.4萬方，包括商業(yè)、辦公、服務(wù)式公寓。商場計(jì)劃于2019年年中開業(yè)。

武漢恒隆廣場位于武漢核心商圈武廣，市繁盛的商貿(mào)樞紐硚口區(qū)京漢大道，鄰近輕軌及地鐵網(wǎng)絡(luò)。整個綜合體項(xiàng)目總建筑面積46萬方，包括一座面積17.7萬方的商場、一個甲級辦公樓、服務(wù)式公寓。

2、太古地產(chǎn)

發(fā)跡于英國的香港上市企業(yè)太古地產(chǎn)，進(jìn)入內(nèi)地16年，至今發(fā)展了6個項(xiàng)目。2017年，太古地產(chǎn)內(nèi)地項(xiàng)目表現(xiàn)良好。

內(nèi)地收租18.48億元

2017年，太古地產(chǎn)內(nèi)地租金收入大幅上漲12%至港幣23.03億元，折合人民幣約18.48億元。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，目前太古地產(chǎn)在內(nèi)地投運(yùn)的商業(yè)項(xiàng)目僅5個，分別是北京的三里屯太古里和頤堤港，上海的興業(yè)太古匯，廣州的太古匯和成都的遠(yuǎn)洋太古里。

北京三里屯太古里目前共約250零售店鋪，去年租金收入總額錄得理想增長，零售銷售額增長4%，2017年新租戶有Off-White、Thom Browne、Giuseppe Zanotti、Roberto Cavalli、Comme Moi等;

北京頤堤港2017年零售銷售額增長60%，2017年新租戶有Armani Exchange、Joseph、MO&Co.、Banxiaoxue、Stella Luna、Tanni、Fresh、Origins、Roseonly等;

廣州太古匯2017年零售銷售額連續(xù)24個季度上漲至27%，2017的新租戶有杜嘉班納、Gentle Monster、Lululemon、麒麟珠寶、菲拉格慕及維多利亞的秘密等;

成都遠(yuǎn)洋太古里2017年零售銷售額上漲49%，2017年的新租戶有Atelier Cologne、Jo Malone、Delvaux、Thom Browne、Gentle Monster、Lululemon等;

上海興業(yè)太古匯2017年11月開業(yè)，目前出租率96%。

未來大計(jì)：繼續(xù)持重資產(chǎn)

太古地產(chǎn)表示，未來仍然將運(yùn)營作為頭等大事，短期內(nèi)的經(jīng)營目標(biāo)是發(fā)揮現(xiàn)有物業(yè)的價(jià)值，讓其不斷保值增值。且暫時(shí)沒有進(jìn)入輕資產(chǎn)的計(jì)劃。

太古地產(chǎn)近期發(fā)展仍專注于一線城市，上海浦東前灘以及北京項(xiàng)目的擴(kuò)建是2018年受關(guān)注的項(xiàng)目。

上海浦東前灘太古里項(xiàng)目由陸家嘴集團(tuán)控股子公司和太古地產(chǎn)合作開發(fā)，太古地產(chǎn)持有該項(xiàng)目50%股權(quán)。整個綜合體項(xiàng)目總建筑面積約52萬方，包括商業(yè)、辦公、酒店、住宅等物業(yè)。其中，商業(yè)面積12.4萬方。

北京三里屯太古里西側(cè)有一個名為“雅秀大廈”的項(xiàng)目，建筑面積約3萬方。2017年12月，太古地產(chǎn)宣布向昆泰集團(tuán)(雅秀大廈業(yè)主)長期整租雅秀大廈，并計(jì)劃重新定位改造，升級后的的雅秀大廈將作為三里屯太古里的西區(qū)。

3、九龍倉地產(chǎn)

與兄弟企業(yè)九龍倉置業(yè)分拆后，九龍倉地產(chǎn)公開了“分家”后的首份成績單。

目前九龍倉內(nèi)地在成都、重慶和無錫有IFS項(xiàng)目，其中無錫項(xiàng)目為寫字樓，成都和重慶為商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

2017年，成都國金中心商場部分的收入增長了20%至7.61億元。201年商場的客流大漲18%，租戶銷售額增加30%，2017年新增的租戶有Vacheron Constantin、ENZO、DSquare2、Moynat、Arc'teryx、Nike Jordan、Onitsuka Tiger、Fjallraven、Dyson、Moleskine等。

重慶IFS于2017年9月開業(yè)，購物中心建筑面積11萬方，引入了Louis Vuitton、Dior、Gucci、Valentino、Fendi、Saint Laurent、Salvatore Ferragamo、Dolce & Gabbana等品牌。

兩個奧特萊斯項(xiàng)目，2016年下半年開業(yè)的長沙時(shí)代奧萊，2017年的整體出租率為82%;成都時(shí)代奧萊2017年零售銷售額同比上12%。

除已開業(yè)的三個IFS項(xiàng)目，九龍倉在長沙和蘇州也有兩個IFS，有望在2018年開業(yè)。

長沙IFS項(xiàng)目的商業(yè)面積約25萬方，擬定于2018年5月7日開業(yè)。長沙IFS進(jìn)駐的400家品牌中，約70家品牌首次進(jìn)駐湖南。更有約20家國際名品更為華中首店，如包括Parkson Beauty、JIMMY CHOO、Brunello Cucinelli、Abercrombie & Fitch、COS、Qeelin、Chiara Ferragni、Alexandre de Paris、Reflections、Bebe、NUMBER (N)INE等。

4、新鴻基地產(chǎn)

從香港維多利亞港一路向北，新鴻基地產(chǎn)的商業(yè)坐標(biāo)遍及廣州、上海、南京、北京等地。雖然大本營香港的租金收入強(qiáng)勢，但內(nèi)地亦穩(wěn)定發(fā)展。

內(nèi)地租金收入漲幅超香港

從新鴻基地產(chǎn)公布的截至2017年12月31日的半年業(yè)績報(bào)告得知，集團(tuán)整體租金收入港幣115.06億元(折合人民幣約93億元)，占總收入的21%，按年上升7%。其中香港租金收入港幣90.11億元(折合人民幣約72.84億元)，同比上升4%。

不可否認(rèn)，香港租金貢獻(xiàn)力最大。但就漲幅來看，內(nèi)地比香港出色。期內(nèi)內(nèi)地租金收入人民幣18.15億元，同比上漲了13%。

目前新鴻基在內(nèi)地已開業(yè)的商場有北京APM、上海國金中心、上海環(huán)貿(mào)廣場、廣州IGC商場和廣州天環(huán)廣場。上海的兩個項(xiàng)目國金中心和環(huán)貿(mào)廣場在租賃市場的表現(xiàn)繼續(xù)出色。其中上海國金中心商場出租率高，商戶銷售額錄得可觀的增長。期內(nèi)，商場利用多項(xiàng)科技進(jìn)行市場推廣活動和提高顧客忠誠度;環(huán)貿(mào)廣場的環(huán)貿(mào)IAPM商場期內(nèi)錄得出租率、銷售額和客流的增長。

未來大計(jì)：看好內(nèi)地市場

雖然新鴻基目前的租金收入大部分來源于香港，但據(jù)新鴻基透露，未來的5-6年內(nèi)，集團(tuán)在內(nèi)地的物業(yè)將成為租金收入的重要來源。

新鴻基在內(nèi)地規(guī)劃和在建的項(xiàng)目主要集中在華東地區(qū)，尤其是上海和南京兩大城市，諸如上海徐家匯國貿(mào)中心ITC、南京國金中心IFC、上海莘莊天薈。

上海徐家匯國貿(mào)中心，總建筑面積70.6萬方，包含寫字樓、商場和酒店等物業(yè)，其中商業(yè)面積約28萬方，整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2023年年底前全面落成。徐家匯國貿(mào)中心項(xiàng)目一期為國貿(mào)匯，在港匯恒隆廣場斜對面。國貿(mào)匯商業(yè)面積約3.8萬方，主要以千禧世代為目標(biāo)顧客，預(yù)計(jì)在2019年上半年開業(yè)。項(xiàng)目二期的零售物業(yè)面積約0.4萬方，目前正在預(yù)租，預(yù)計(jì)在2018年下半年落成。項(xiàng)目余下期數(shù)包括商場、寫字樓和一間五星級酒店，其中商場面積約27.8萬方。

新鴻基全資擁有的南京國金中心IFC，位于河西中央商業(yè)區(qū)2號線、10號線雙地鐵交匯站?？偨ㄖ娣e32萬方，包括辦公樓、商業(yè)、酒店。其中商業(yè)面積9.3萬方，預(yù)計(jì)在2020年全面落成。

5、嘉里建設(shè)

得益于內(nèi)地和香港兩地物業(yè)的出色表現(xiàn)，嘉里建設(shè)2017年交出了一份滿意的答卷。

內(nèi)地租金收入同比上漲15%

嘉里建設(shè)2017年投資的物業(yè)租金收入(包括商業(yè)、辦公樓等)45.41億港元，折合人民幣約36.21億元，同比增長了12.04%。其中香港物業(yè)租金收入10.97億港元，折合人民幣約8.75億元，同比增長了3.69%。

內(nèi)地物業(yè)租金收入34.44億港元，折合人民幣約27.46億元，同比增長了15%。目前集團(tuán)內(nèi)地營業(yè)的商場為靜安嘉里中心一二期、浦東嘉里城、北京嘉里中心、杭州嘉里中心和天津嘉里中心。

未來大計(jì)：發(fā)展地標(biāo)式綜合用途物業(yè)

嘉里建設(shè)表示，公司將持續(xù)專注在主要城市商業(yè)中心區(qū)發(fā)展地標(biāo)式綜合用途物業(yè)，并積極在優(yōu)質(zhì)地段開發(fā)住宅項(xiàng)目。

除了已經(jīng)落成項(xiàng)目外，嘉里建設(shè)同樣公布了內(nèi)地在建的項(xiàng)目進(jìn)度。其中沈陽嘉里中心是重點(diǎn)打造的商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)悉，嘉里建設(shè)擁有沈陽嘉里中心60%權(quán)益，位于金廊商圈的核心位置，總樓面面積約1300萬平方尺，將建成集商場、辦公樓、酒店、住宅于一體的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目共分三期建設(shè)，目前一期已經(jīng)建成，二期和三期正處于建設(shè)階段。項(xiàng)目商場部分嘉里城的建筑面積12萬方，定位于為城市新中產(chǎn)家庭提供創(chuàng)意的生活方式，以室內(nèi)街區(qū)形式呈現(xiàn)。規(guī)劃有文藝美學(xué)書店、文化創(chuàng)意空間以及豐富的兒童零售娛樂等業(yè)態(tài)。

6、新世界發(fā)展

另一大港資企業(yè)新世界發(fā)展遵循慣例，每年的上半年僅公開上一財(cái)年的半年業(yè)績報(bào)。且集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展謹(jǐn)慎，購物中心系列重點(diǎn)推出的K11產(chǎn)品目前也僅在全球開出了4家，其中第四家廣州K11剛在3月開業(yè)。不過按照新世界的規(guī)劃，未來的步伐或?qū)⒓涌臁?/p>

租金收入10.86億元

從新世界發(fā)展公布的截止2017年12月31日止六個月的業(yè)績得知，香港和內(nèi)地兩處投資物業(yè)半年共收港元13.44億(折合人民幣約10.86億元)租金，同比上漲了13.5%。 其中香港物業(yè)租金收入港元8.227億(折合人民幣約6.65億元)，同比上升了約13.7%。

內(nèi)地租金收入港元5.216億(折合人民幣約4.22億元)，同比上漲了13.2%。

上?；春Ｖ新返男率澜绱髲B匯集寫字樓、K11藝術(shù)購物中心和上海首個辦公樓內(nèi)高級行政人員會所K11Club，期內(nèi)K11租金收入上漲了7%，出租率達(dá)99%，每月平均客流量超79人次。

集團(tuán)在全球第三家、內(nèi)地第二家K11購物藝術(shù)中心，武漢光谷K11于2017年11月正式試業(yè)。項(xiàng)目面積約5.4萬平方米，秉承K11博物館零售新體驗(yàn)，定位年輕、時(shí)尚，以藝術(shù)主義、潮流先鋒及未來生活為核心，保留了大量的公共空間，為消費(fèi)者營造更休閑及更互動的環(huán)境。

廣州凱旋新世界的租賃業(yè)務(wù)理想，廣粵天地組成了多元化的業(yè)態(tài)，期內(nèi)項(xiàng)目的整體出租率為90%。

對新世界發(fā)展的表現(xiàn)，執(zhí)行副主席鄭志剛帶著表示，過去半個財(cái)年，新世界發(fā)展完成了優(yōu)異的成績。

未來大計(jì)：再開發(fā)23個K11項(xiàng)目

雖然目前集團(tuán)僅開出了4個K11項(xiàng)目，但對于未來在國內(nèi)的發(fā)展方向，鄭志剛也表達(dá)出商業(yè)地產(chǎn)對于新世界發(fā)展的重要性。“新世界發(fā)展不單單只發(fā)展住宅業(yè)務(wù)，希望到2020年在租賃方面能與住宅開發(fā)方面達(dá)到平衡點(diǎn)，各自占比50%左右。”

鄭志剛強(qiáng)調(diào)，未來將會開發(fā)23個K11項(xiàng)目，至2023年布局9個國內(nèi)城市。目前，K11在廣州、沈陽、武漢、北京、天津、寧波都有項(xiàng)目正在籌備。

其中，廣州K11已于3月31開業(yè)，而沈陽K11也計(jì)劃于今年5月正式亮相。