中指研究院：7月房地產(chǎn)并購(gòu)熱度回落 萬(wàn)科(000002.SZ)出售上海南翔印象城MEGA股權(quán)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中指研究院發(fā)文稱，從并購(gòu)交易總的數(shù)量與規(guī)模來(lái)看，7月房地產(chǎn)并購(gòu)活動(dòng)熱度有所回落。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年7月房地產(chǎn)行業(yè)共進(jìn)行16筆并購(gòu)交易，比上月減少1筆。其中，9筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約53.0億元，環(huán)比減少68.7%，平均單筆交易規(guī)模5.9億元，環(huán)比減少47.8%。7月，萬(wàn)科印力集團(tuán)將其持有的上海南翔印象城MEGA 48%股份出售給外資股東GIC；本次交易的價(jià)格雖未透露，但據(jù)市場(chǎng)消息，交易規(guī)模在20億級(jí)別；萬(wàn)科(000002.SZ)出售該項(xiàng)目股權(quán)，符合其近期的發(fā)展戰(zhàn)略，有助于回籠資金。

房企政策：改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，支持房企緩繳土地出讓金

中央層面，7月21日，“二十屆三中全會(huì)”《決定》指出，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。本次《決定》強(qiáng)調(diào)“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，或意味著未來(lái)預(yù)售制改革進(jìn)程將加快，取消預(yù)售制或是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式與商品房預(yù)售制度高度關(guān)聯(lián)，商品房預(yù)售制度下，房企開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金一部分來(lái)自于銀行開(kāi)發(fā)貸等金融支持，一部分來(lái)自于預(yù)售款。預(yù)售制度下開(kāi)發(fā)企業(yè)使用開(kāi)發(fā)貸等融資時(shí)間較短，預(yù)售開(kāi)盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對(duì)較快。

地方層面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)政策推動(dòng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)一步落地，優(yōu)化預(yù)售資金管理，支持房企分期繳納土地出讓金。徐州市、襄陽(yáng)市、昆明市、益陽(yáng)市、貴陽(yáng)市、吉安市、江陰市、永州市、贛州市、雅安市、九江市、萍鄉(xiāng)等城市進(jìn)一步推動(dòng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，支持見(jiàn)索即付式的保函繳納土地交易市場(chǎng)競(jìng)買保證金，適當(dāng)拉長(zhǎng)土地出讓金付款時(shí)限，合理調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳納節(jié)點(diǎn)，幫助企業(yè)緩解資金壓力。

表：2024年7月中央及地方層面涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資政策

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企業(yè)并購(gòu)：并購(gòu)熱度回落，萬(wàn)科出售上海南翔印象城MEGA股權(quán)

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年7月房地產(chǎn)行業(yè)共進(jìn)行16筆并購(gòu)交易，比上月減少1筆。其中，9筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約53.0億元，環(huán)比減少68.7%，平均單筆交易規(guī)模5.9億元，環(huán)比減少47.8%。從并購(gòu)交易總的數(shù)量與規(guī)模來(lái)看，2024年7月并購(gòu)活動(dòng)熱度有所回落。

圖：2023年1月至2024年7月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行并購(gòu)交易筆數(shù)與交易規(guī)模情況

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從交易標(biāo)的業(yè)務(wù)類型看，2024年7月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的并購(gòu)交易包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商辦及物業(yè)項(xiàng)目等。住宅開(kāi)發(fā)方面，出險(xiǎn)房企出售項(xiàng)目股權(quán)回籠資金。7月，榮盛發(fā)展1000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓唐山泓洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)，退出唐山小白家溝村項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目土地分為東西兩塊，目前東地塊部分樓棟已完成建設(shè)，西地塊尚未開(kāi)發(fā)。華夏幸福出售任丘孔雀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)與任丘市城市規(guī)劃展覽館資產(chǎn)，盤活自身資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金回收。

表：2024年7月房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易分類型統(tǒng)計(jì)

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多元業(yè)務(wù)方面，房企出售商辦項(xiàng)目，以快速獲取流動(dòng)資金。7月，萬(wàn)科印力集團(tuán)將其持有的上海南翔印象城MEGA 48%股份出售給外資股東GIC。交易完成后，GIC將持有項(xiàng)目98%股權(quán)，剩余2%的權(quán)益由萬(wàn)科印力集團(tuán)持有。據(jù)了解，上海南翔印象城MEGA商業(yè)面積約18.6萬(wàn)平方米，可租賃面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，位列上海已開(kāi)業(yè)商業(yè)體前10位。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長(zhǎng)15%，位列上海銷售額前10位。

從租金收入角度來(lái)看，上海南翔印象城位列萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目第二位。本次交易的價(jià)格雖未透露，但據(jù)市場(chǎng)消息，交易規(guī)模在20億級(jí)別。萬(wàn)科出售該項(xiàng)目股權(quán)，符合其近期的發(fā)展戰(zhàn)略，有助于回籠資金。萬(wàn)科在2023年年報(bào)中明確表示，將通過(guò)大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊，2024 年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于 300 億元。在4月底舉行的萬(wàn)科2023年度公司股東大會(huì)上，萬(wàn)科管理層也表示將展開(kāi)瘦身計(jì)劃，聚焦綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大核心業(yè)務(wù)，退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資，推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易。

上市公司持續(xù)剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦其他主業(yè)。7月，冠城大通發(fā)布公告，擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東，交易完成之后，冠城大通不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)上聚焦電磁線的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售主業(yè)。目前，該交易尚處于籌劃階段。

并購(gòu)金融：中金資本、招商平安資管有意參與金科重整，信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合中國(guó)信達(dá)紓困深圳城更項(xiàng)目

集團(tuán)層面，金科重整第一次債權(quán)人會(huì)議各議案獲得債權(quán)人表決通過(guò)，目前已收到中金資本意向函、招商平安資管已參與重整投資報(bào)名。7月25日，金科重整召開(kāi)第一次債權(quán)人會(huì)議，通報(bào)了金科資產(chǎn)負(fù)債審計(jì)、評(píng)估和債權(quán)申報(bào)等情況，審議的《非現(xiàn)場(chǎng)及網(wǎng)絡(luò)債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)及表決規(guī)則》、《債務(wù)人財(cái)產(chǎn)管理方案》等議案均獲得債權(quán)人表決通過(guò)。7月31日，金科發(fā)布公告稱，在發(fā)布市場(chǎng)化招募和遴選重整投資人公告后，已收到中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司參與重整投資的意向函，同時(shí)深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司已參與重整投資的報(bào)名并繳納完畢足額保證金。

項(xiàng)目層面，信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合中國(guó)信達(dá)紓困深圳兩個(gè)舊改項(xiàng)目。7月初，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告，聯(lián)合中國(guó)信達(dá)成立合伙企業(yè)以25.73億元受讓項(xiàng)目公司48%股權(quán)。交易完成后，信達(dá)系持有項(xiàng)目公司48%股權(quán)，招商蛇口持有51%股權(quán)，金馬控股持股1%。項(xiàng)目公司持有兩個(gè)深圳市城市更新項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約為34萬(wàn)平方米，均規(guī)劃有住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)。未來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)可能作為操盤方參與項(xiàng)目盤活。

表：2024年1-7月金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)并購(gòu)與紓困情況

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附表：2024年7月房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)情況

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