中央支持房地產(chǎn)加速去庫存 行業(yè)大反彈迎多重支撐

近期房地產(chǎn)行業(yè)逐漸頻現(xiàn)積極信號，為新一輪地產(chǎn)周期帶來了邏輯支撐。

中央會議劃重點 加速收儲去庫存

8月7日，據(jù)深安居微信號發(fā)布的消息，深圳市安居集團有限公司所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。截至7月30日，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，全國各地已經(jīng)有超過60個城市出臺了各種內(nèi)容的地方政府或者國企收購存量住宅、用作保障房的政策。深圳最新的舉措，可以理解為對中央會議精神的貫徹。

7月30日，據(jù)新華社報道，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作，審議《整治形式主義為基層減負若干規(guī)定》。在涉房內(nèi)容方面，此次中央政治局延續(xù)了上半年房地產(chǎn)工作的重點方向，比如保交樓、消化存量、優(yōu)化增量、收購存量商品房、加快構(gòu)建新模式等。值得關(guān)注的是，會議強調(diào)積極支持收購存量商品房用作保障性住房。這是歷次高層會議表態(tài)內(nèi)容中首次提及，收購存量商品房用作保障性住房或?qū)⒊蔀橄掳肽攴康禺a(chǎn)領(lǐng)域工作的重點，預計各地收儲范圍將逐步擴容發(fā)力，落地速度加快。

有分析人士指出，收購存量商品房用作保障性住房在現(xiàn)階段來說具有“一石三鳥”的功效，它既能助力地方政府解決庫存問題，又能緩解房企的資金鏈壓力，更能保障低收入群體的住房權(quán)益。

再現(xiàn)地王 部分企業(yè)開始積極拿地

8月7日下午，上海市浦東新區(qū)房地大廈舉行今年第四批次集中供地活動，徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊最終被綠城以總價約48億元奪得，樓板價13.1萬元/平方米，溢價率觸及最高限制，達到30%。該地塊打破了2016年融信中國在上海拍出的國內(nèi)最貴地王紀錄。今年以來，綠城在土地市場表現(xiàn)較為積極。今年前七月，綠城權(quán)益拿地金額已經(jīng)達到228億元，僅次于建發(fā)房產(chǎn)，位列行業(yè)第二名。

1-7月僅有三成百強房企仍活躍在土地市場中，但從單月來看，隨著部分高能級城市供地節(jié)奏加快且推出較多低密地塊，吸引了規(guī)?；难雵笤?月積極補倉。如保利發(fā)展在北京、上海等城市積極納儲，單月拿地金額147.5億元，遠高于其他房企，綠城、招商等單月投資額也在30億以上。5月至7月，萬科先后在沈陽、徐州以及上海三地新增了4個項目。典型房企拿地金額在底部連續(xù)兩個月回升。重點監(jiān)測30家房企單月投資金額348億元，環(huán)比增長21%，年內(nèi)僅次于4月份高點。

在二十屆三中全會和中央政治局會議先后對房地產(chǎn)市場進行重要部署之后，業(yè)內(nèi)對新一輪地產(chǎn)政策釋放的預期有所升溫。在整體投資氛圍謹慎的大環(huán)境下，頭部企業(yè)已經(jīng)開始趁低位補倉核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)打下堅實基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)人士認為，在當前土地市場形勢下，單價“地王”出現(xiàn)具有非常強的信號意義，也體現(xiàn)了更多購地資本關(guān)注優(yōu)質(zhì)城市和優(yōu)質(zhì)地塊，對于增強房地產(chǎn)和重點城市的信心具有積極的作用。

銷售邊際改善 后續(xù)政策可期

據(jù)中指研究院、克而瑞研究中心等機構(gòu)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，百強房企銷售總額為23909.4億元，同比下降40.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.5個百分點，降幅連續(xù)五個月收窄。整體來看，百強房企銷售呈現(xiàn)邊際改善狀態(tài)。

隨著各種限制性政策調(diào)整，一線城市二手房熱度展現(xiàn)回升勢頭。7月21日，《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革推進中國式現(xiàn)代化的決定》發(fā)布，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策。目前多數(shù)省份和城市已取消限購。二手房交易最新數(shù)據(jù)則顯示，北京“6·26新政”之后，7月二手房單月成交15575套，環(huán)比上升3.9%，同比大幅上升60.3%。從今年單月數(shù)據(jù)上看，7月北京成交規(guī)模超1.5萬套，創(chuàng)2023年3月以來新高。上海7月成交1.9萬套，雖較上月2.6萬套下降24.9%，但仍處在歷史成交高位。

值得關(guān)注的是，在當前不少項目降價促銷的樓市大環(huán)境下，一些項目卻出現(xiàn)逆市漲價。據(jù)媒體報道，四川中茅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司日前發(fā)布了關(guān)于錦江頌住宅價格上調(diào)的通知，其決定自2024年8月5日起，調(diào)整錦江頌項目的銷售均價，上調(diào)幅度為2%。開發(fā)商稱，項目具體較高的市場溢價潛力，為進一步提升項目價值，并確保項目產(chǎn)值，決定上調(diào)房價。業(yè)內(nèi)專家則表示，調(diào)價動作屬于合理操作，有助于引導市場供應高品質(zhì)商品住宅，推動住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更好滿足居民改善性住房需求，對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有積極意義。根據(jù)統(tǒng)計，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價。

久興投資基金經(jīng)理王璽認為，房地產(chǎn)板塊已在歷史底部，結(jié)合當前數(shù)據(jù)來看，板塊具備一定的反彈的邏輯，短期需要關(guān)注的是政策催化的力度也延續(xù)性，行業(yè)會有價值修復的機會，而中長期則需要關(guān)注地產(chǎn)商業(yè)模式進化后，優(yōu)秀企業(yè)帶來的長期資本回報以及企業(yè)本身的價值重估。