華創(chuàng)證券：“地王”出現(xiàn)和產(chǎn)品快速迭代背景下 具備持續(xù)創(chuàng)新能力房企有望勝出

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華創(chuàng)證券發(fā)布研報(bào)稱，2024年部分城市圍繞建設(shè)好房子的目標(biāo)，積極調(diào)整住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)范，房企也借機(jī)聚焦高端改善項(xiàng)目，或者打造差異化產(chǎn)品來對抗行業(yè)下行，降低二手房分流新房需求的影響，“地王”出現(xiàn)和產(chǎn)品快速迭代背景下，具備產(chǎn)品持續(xù)創(chuàng)新能力的房企可能有望勝出。該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的估值機(jī)會并非來自于銷售見底，而是房價(jià)見底，需要推演出房企合理的銷售規(guī)模及凈利潤率，進(jìn)而推演出穩(wěn)態(tài)下的ROE，才能預(yù)期板塊趨勢性機(jī)會。

在存量供給相對過剩的情況下，開發(fā)商的優(yōu)選策略是生產(chǎn)價(jià)格錨之外的產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)快速去化，1)一個(gè)方向是目前仍然稀缺的豪宅，甚至部分城市還存在一定的價(jià)格倒掛保護(hù);2)另一個(gè)方向是，利用規(guī)劃文件調(diào)整，在價(jià)格不變的情況下大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，如注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、提高得房率、探索“第四代住宅”等，以差異化產(chǎn)品來對抗二手房分流需求的影響。

當(dāng)前房企投資策略高度趨同，都聚焦核心城市核心區(qū)高確定性地塊，但競爭也讓地塊價(jià)格抬升，或?qū)麧櫬市纬梢欢ㄇ治g。1)2024年8月7日，上海出讓徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，最終由綠城中國獲取，總成交價(jià)約48億元成交樓面價(jià)約13.1萬元/平米，溢價(jià)率30%，刷新全國單價(jià)最高地塊記錄;而同日出讓的其余3幅地塊，分別位于青浦重固、奉賢新城、浦東北蔡，均以底價(jià)成交。2)由于當(dāng)前處在地產(chǎn)行業(yè)下行期，土儲增值模式不再，疊加高杠桿被動(dòng)壓低風(fēng)險(xiǎn)偏好，房企只能布局核心區(qū)域確定性地塊，從而導(dǎo)致此類地塊高溢價(jià)率成交，或?qū)麧櫬市纬梢欢ㄇ治g。

核心區(qū)高端改善項(xiàng)目熱度較高的本質(zhì)是當(dāng)前競品較少，一旦供應(yīng)量加大，價(jià)格可能也會受到影響，而部分城市2024年“商改住”可能加速降低豪宅稀缺性1)豪宅熱度較高本質(zhì)是替代品少，在房價(jià)中樞下行時(shí)受沖擊較小，但這種保護(hù)并非長期，一旦豪宅供應(yīng)量加大，居民也會基于比價(jià)形成價(jià)格錨。2024年上半年上?？們r(jià)2500萬以上成交的新房套數(shù)約2025套，超過過往全年成交量，而2024-2026年上海2500萬總價(jià)以上的新房預(yù)計(jì)供應(yīng)套數(shù)超過1.6萬套有比較大的潛在供應(yīng)壓力。2)2024年上半年土地出讓金同比下滑18%，2023年土地出讓金相比2021年歷史最高點(diǎn)下滑33%。由于土地出讓承壓，部分城市嘗試“商改住”調(diào)整規(guī)劃，將城市核心區(qū)原本的商辦地塊轉(zhuǎn)性為住宅地塊出讓，綠城競得的上海徐匯區(qū)“地王”，前身為小米總部地塊;近一年杭州涉及到“商改住”的土地面積超過500畝;7月7日，深圳宣布計(jì)劃將后海片區(qū)兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，調(diào)整為商服用地+居住用地。

房企需要具備產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新能力，才能有望勝出。1)2024年房企開始出現(xiàn)“卷產(chǎn)品”行為，比如注重個(gè)性化的產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造、部分城市住宅得房率提升至100%、探索“第四代住宅”等，這本質(zhì)是商品房供給過剩情況下，房企需要打造出與過去有明顯差異化的產(chǎn)品來對抗二手房的需求分流，短期來看產(chǎn)品迭代有助于改善項(xiàng)目去化，長期來看如果同質(zhì)化產(chǎn)品新房供應(yīng)增大，可能也會存在一定價(jià)格壓力。2)房企“卷產(chǎn)品”的行為，雖然對居民住宅消費(fèi)體驗(yàn)、居住體驗(yàn)有利，但對房企經(jīng)營層面可能存在一定壓力，因?yàn)槿绻_工的項(xiàng)目未能快速去化，就可能被后來的新產(chǎn)品淘汰，影響貨值，同時(shí)存量次新房、房企老項(xiàng)目也面臨一定價(jià)格壓力。

投資建議：等待行業(yè)右側(cè)出現(xiàn)。建議關(guān)注華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、華潤萬象生活、招商蛇口、城建發(fā)展、中新集團(tuán)、貝殼-W。

風(fēng)險(xiǎn)提示：收入預(yù)期惡化，負(fù)反饋延續(xù)。