中指研究院：預(yù)計(jì)下半年全國(guó)新房銷售同比降幅將逐步收窄 市場(chǎng)仍處筑底階段

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中指研究院發(fā)文稱，2024年以來(lái)，全國(guó)新房市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)在“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，成交保持一定規(guī)模，但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。在此背景下，4月30日政治局會(huì)議定調(diào)樓市政策方向，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，5.17房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存，6.7國(guó)常會(huì)再次明確“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。多項(xiàng)政策落地后部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場(chǎng)整體尚未明顯改善，政策見(jiàn)效仍需時(shí)間。

展望下半年，預(yù)計(jì)在政策托底和高基數(shù)效應(yīng)減弱影響下，全國(guó)新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開(kāi)工表現(xiàn)或延續(xù)偏弱走勢(shì)，市場(chǎng)仍處筑底階段。

(1)房?jī)r(jià)：2024年上半年，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.61%，已連跌26個(gè)月，環(huán)比下跌城市數(shù)量已連續(xù)13個(gè)月超90城;受改善型樓盤入市帶動(dòng)，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.24%。

(2)市場(chǎng)供求：上半年，新房銷售表現(xiàn)較弱，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由于基數(shù)回落疊加政策效果顯現(xiàn)，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1-5月重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降13%，6月以來(lái)(6.3-6.30)，二手房周均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)24.1%，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來(lái)二手房多日網(wǎng)簽量超千套。

(3)土地市場(chǎng)：2024年上半年，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均較去年同期下降。房企投資繼續(xù)聚焦，土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重升至近六成。土拍熱度方面，進(jìn)入二季度，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少疊加房企拿地意愿尚未修復(fù)，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競(jìng)拍出高溢價(jià)，多數(shù)土地以底價(jià)成交，市場(chǎng)情緒低于一季度。土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，上海于6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限要求，北京上調(diào)了部分地塊溢價(jià)率上限。

(4)政策展望：下半年宏觀政策或進(jìn)一步發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將聚焦在“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”方面，配套政策有望繼續(xù)優(yōu)化落實(shí)。穩(wěn)市場(chǎng)方面，部分城市仍有望繼續(xù)降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)，一線城市限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間，同時(shí)促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策也有望繼續(xù)完善，帶動(dòng)改善性住房需求釋放。去庫(kù)存方面，各地國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售新房預(yù)計(jì)將進(jìn)入實(shí)際落地階段，同時(shí)南京、鄭州等國(guó)企“收舊換新”模式或?qū)⒌玫酵茝V，此外，通過(guò)收回、收購(gòu)等方式盤活存量土地的政策也有望取得進(jìn)展。

(5)市場(chǎng)展望：在各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)力下，預(yù)計(jì)2024年下半年，新房市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)將有所放緩，但由于居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期尚未明顯改善，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。樂(lè)觀預(yù)期下，國(guó)企收儲(chǔ)加快，下半年全國(guó)新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右;中性預(yù)期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%;悲觀預(yù)期下，全年降幅約18%。供應(yīng)方面，新開(kāi)工面積下行態(tài)勢(shì)難改，全年預(yù)計(jì)同比降幅仍較大;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱，項(xiàng)目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或?qū)?duì)投資產(chǎn)生一定支撐。