中金：維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評級 目標價6.1港元

智通財經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評級，目標價6.1港元。公司公告擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務，同時通過實物分派私人公司股份+現(xiàn)金選擇權(quán)的方式將私人公司從上市公司剝離。交易落地后，上市公司不再持有私人公司任何股份，由上市公司控股股東和其他選擇實物分派的股東共同持有私人公司股份。

中金主要觀點如下：

該行認為交易落地后對公司和股東的影響如下：

1)對上市公司而言，重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務被全面剝離，但其仍將保留對開發(fā)業(yè)務的操盤運營，上市公司業(yè)務架構(gòu)將由“房地產(chǎn)開發(fā)+資產(chǎn)運營服務+房地產(chǎn)科技”調(diào)整為“房地產(chǎn)開發(fā)代建+資產(chǎn)運營服務+房地產(chǎn)科技”(后兩塊業(yè)務23年未經(jīng)審核的收入及核心凈利潤分別為35億元及3億元)。

2)對小股東而言，選擇實物分派將分別按比例維持其在上市公司和私人公司的權(quán)益，選擇現(xiàn)金替代將獲得5.90港元/股(較公告日前一交易日收盤價溢價57.33%)并按比例保留在上市公司的權(quán)益。

3)對控股股東而言，其將接受實物分派項下全數(shù)私人公司股份，并就選擇現(xiàn)金的小股東未接納的私人公司股份，在建議分派完成時或前后向上市公司收購或安排其全資附屬公司收購該等私人公司股份，并向上市公司支付與其應付或已付給選擇現(xiàn)金小股東現(xiàn)金替代等值的代價。

該行認為交易落地后相關(guān)方收益損失分布如下：

1)對上市公司而言，高杠桿、高負債的房地產(chǎn)業(yè)務剝離后，整體業(yè)務模式由“重”轉(zhuǎn)“輕”，該行認為這有望帶來估值中樞的結(jié)構(gòu)性向上提振(當前覆蓋優(yōu)質(zhì)央國企內(nèi)房開發(fā)商平均交易于5.4/5.2倍2024-25年P(guān)/E，覆蓋優(yōu)質(zhì)物管/代建公司平均交易于10.7/8.9倍2024-25年P(guān)/E)。

2)對小股東而言，在保留對上市公司原有權(quán)益的同時既可選擇實物分派分享房開業(yè)務后續(xù)的利潤，也可選擇現(xiàn)金替代實現(xiàn)收益鎖定(5.90港元/股對應0.30/0.29倍2024-25年P(guān)/B和10.4/9.6倍房開業(yè)務P/E)。

3)對控股股東而言，該行認為其強大的信用背書、融資實力和實業(yè)背景可平穩(wěn)接手重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務并實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。

該行看好公司潛在業(yè)務重構(gòu)帶來的交易型機會。

該行在此提示兩點：1)上述交易需待股東大會(上市公司預計2024年9月2日)批準、落地時間和方案細節(jié)仍然存在一定不確定性;2)交易落地后上市公司的公允市值在當前時點或難以合理評估。

但短期維度，該行認為上市公司本次潛在業(yè)務重構(gòu)對股價帶來的影響為上行空間大于下行風險：1)受行業(yè)貝塔和自身土儲結(jié)構(gòu)拖拽，上市公司當前交易于0.19/0.18倍2024-25年市凈率，估值安全墊較充分，在當前板塊由博弈政策底向博弈基本面底過渡過程中下行空間有限;2)上述潛在交易帶來股價的正向催化。

風險：業(yè)務重構(gòu)落地時間不及預期。