碧桂園（02007）：不設(shè)目標(biāo)是保守還是更穩(wěn)健？

本文編選自“克爾瑞地產(chǎn)研究”微信公眾賬號，作者朱一鳴、貢顯揚(yáng)。文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

2017年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5508億元，同比增長78.3%；全年新獲取土地881宗，新增土地投資4794.5億元，其中目標(biāo)三四線城市的金額、面積占比都有顯著提升；2017年碧桂園在業(yè)績規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，盈利也有大幅提升；資本運(yùn)營方面，加權(quán)平均融資成本降低至5.22%，為近年來最低水平；長短債比呈下降趨勢，短期償債壓力略有提升；有息負(fù)債總額同比增長57.7%，凈負(fù)債率上升8.2個(gè)百分點(diǎn)至56.9%；應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款項(xiàng)同比增幅較大，對項(xiàng)目的運(yùn)營能力和資金回款提出考驗(yàn)。

關(guān)于碧桂園未來規(guī)模能否持續(xù)，我們認(rèn)為：首先，規(guī)模對房企來講始終是核心，但從碧桂園不設(shè)銷售目標(biāo)這點(diǎn)來看，戰(zhàn)略層面有擺脫原來的大幅沖規(guī)模的跡象，未來或許和萬科、恒大一樣（萬科也已經(jīng)好幾年沒有業(yè)績目標(biāo)，恒大雖然有提出業(yè)績目標(biāo)，但也只有10%的增長），規(guī)模的平衡上更加靈活。

其次，碧桂園也考慮到了未來繼續(xù)城市下沉、擴(kuò)大規(guī)模的隱憂；凈負(fù)債率的上升、近期融資環(huán)境惡化、借長期債的難度加大等等，都讓碧桂園有所顧慮。當(dāng)然，碧桂園手上的貨源是充足的，土儲規(guī)模行業(yè)數(shù)一數(shù)二。所以總體來講，碧桂園還將繼續(xù)保持平穩(wěn)的業(yè)績增長，追求規(guī)模和負(fù)債的平衡，未來8000億、甚至萬億，達(dá)成只是時(shí)間問題。

碧桂園2017年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5508億元，銷售面積6006萬平方米，分別同比增長78.3%和61.9%，位列全年銷售榜榜首。同時(shí)銷售樓款現(xiàn)金回籠也超5000億達(dá)到了5003.3億元，同比增長76.1%，并再次實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)240.8億元。2018年碧桂園不設(shè)合同銷售目標(biāo)，將根據(jù)市場情況推出貨量，盡量做得更好。這表明與往年沖擊業(yè)績規(guī)模的目標(biāo)不同，2018年碧桂園將根據(jù)自己的節(jié)奏，追求更穩(wěn)健的增長。

業(yè)績結(jié)構(gòu)上，受益于三四線市場火熱，碧桂園在2017年業(yè)績大幅提升的同時(shí)近58%的銷售來源于三四線城市，較2016年增長5個(gè)百分點(diǎn)。而目標(biāo)二線城市市場和一線城市市場的銷售則分別減少了4和5個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園2017年獲取土地881宗，新增土地投資4794.5億元，新獲取土地預(yù)期建筑面積14110.6萬平方米，分別同比增長170.1%和61.2%。其中權(quán)益金額3271.4億元，權(quán)益建筑面積10145萬平方米，平均地價(jià)3225元/平方米。此外，2017年碧桂園通過收并購獲取土地達(dá)160宗，土地總代價(jià)占比為19%。土地儲備方面，截止2017年末碧桂園已簽約或已摘牌的土地儲備28180萬平方米，另有潛在的土地儲備約1.42億平方米。

雖然，目前碧桂園沒有公開設(shè)立明確的業(yè)績目標(biāo)，但是充足的土地儲備和合理的市場布局為碧桂園未來業(yè)績的持續(xù)增長提供了保證。2017年碧桂園的新增土地投資中，三四線城市的金額、面積占比都有顯著提升。其中目標(biāo)三四線城市的金額、面積占比分別提升了6個(gè)和9個(gè)百分點(diǎn)。而目標(biāo)一線城市的新增土地投資占比則有大幅的降低?？梢?strong>碧桂園堅(jiān)定地看好三四線城市市場，未來在一二三四五線城市全面開拓的同時(shí)，三四線仍將是碧桂園布局的重點(diǎn)。

2017年碧桂園各項(xiàng)盈利指標(biāo)延續(xù)2016年的趨勢繼續(xù)大幅提升，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2269億元，同比增長48.2%，其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為2201.6億元，同比增長48.6%。同時(shí)由于營業(yè)收入增速高于營業(yè)成本近9個(gè)百分點(diǎn)，2017年碧桂園的毛利潤、凈利潤分別同比大幅增長82.4%和110.4%至587.9和287.5億元。毛利率和凈利率水平自2015年以來也不斷回升，分別達(dá)到了25.9%和12.7%。碧桂園近年在業(yè)績規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，盈利能力也得到了提升。

資本運(yùn)營方面，截止2017年末碧桂園的加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低至5.22%，達(dá)到近年來的最低水平。碧桂園2017年現(xiàn)金及銀行存款為1484億元，現(xiàn)金短債比2.17，另有約2485.1億元的銀行授信額度尚未使用，營運(yùn)資本充裕。而截止2017年末碧桂園長短債比為2.15，近五年來呈下降趨勢。在目前的融資環(huán)境下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升。

碧桂園2017年末有息負(fù)債總額達(dá)2147.7億元，較去年同期增長57.7%。凈負(fù)債率達(dá)56.9%，較2016年同期上升8.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于合理水平。碧桂園在2017年中期曾表示會以凈現(xiàn)金流為正為基礎(chǔ)，在規(guī)模和負(fù)債之間平衡，凈負(fù)債率控制在不超過70%。另外，碧桂園2017年與收并購對應(yīng)的其他應(yīng)付款為1326.6億元，同比增長近117%。

雖然萬科和恒大還未公布年報(bào)，但從去年中報(bào)的數(shù)據(jù)來看，碧桂園其它應(yīng)付款占總負(fù)債的比重達(dá)到15.4%，與萬科基本持平，但高于恒大的12％。雖然這部分無息負(fù)債償還的時(shí)間較為靈活，一般在項(xiàng)目完成后償付，但也對項(xiàng)目的運(yùn)營能力和資金回款有一定的考驗(yàn)。

社區(qū)服務(wù)、物業(yè)運(yùn)營板塊轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股上市

截止2017年末，碧桂園物業(yè)管理分部的合同管理面積約3.295億平方米，覆蓋中國大陸28個(gè)省的超過240個(gè)城市；物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約為26.56億元，同比增長35.6%；經(jīng)營利潤約為4.87億元，同比增長20%。碧桂園在2017年末暫停分拆物業(yè)A股上市，并于近日公告轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所主板，此舉是為了充分體現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值，也有利于碧桂園物業(yè)運(yùn)營板塊的長遠(yuǎn)發(fā)展及戰(zhàn)略擴(kuò)張。

與金融機(jī)構(gòu)合作，在一二線城市發(fā)展長租業(yè)務(wù)

碧桂園2017年12月正式發(fā)布長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區(qū)，并宣布其3年內(nèi)建設(shè)100萬套長租公寓，其中40萬自主開發(fā)，60萬靠創(chuàng)新模式拓展。截止2017年末，其在北上廣深以及武漢、廈門等一二線城市籌備項(xiàng)目，在建房間數(shù)已達(dá)2963間，已獲取總房間數(shù)超過8000間。2018年2月，碧桂園的租賃住房REITs也正式獲批通過，成為國內(nèi)首單百億規(guī)模的REITs產(chǎn)品。在目前國家政策推動(dòng)的背景下，長租公寓在未來幾年也有望成為碧桂園的一大重要板塊。

試點(diǎn)推廣SSGF新建造技術(shù)工法，縮短工期、節(jié)能減排

SSGF是碧桂園提出的工業(yè)化建造體系，目前正在111個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)推廣，成熟后將于更大范圍使用。該體系通過使用建筑工業(yè)化技術(shù)在內(nèi)的多項(xiàng)核心工藝，可在提高建筑質(zhì)量的同時(shí)有效縮短建筑工期、節(jié)能減排。住建部和國務(wù)院自2013年就出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，從國家市場戰(zhàn)略層面推動(dòng)建筑工業(yè)化。對于碧桂園而言，通過試點(diǎn)并推廣應(yīng)用該技術(shù)可以大幅縮短工期，在實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營的同時(shí)，進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)成本。

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