2018中國房地產(chǎn)500強(qiáng)發(fā)布，強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代來臨

本文來自于“克爾瑞”微信公眾號(hào)，作者為中房網(wǎng)。

3月21日，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行，備受關(guān)注的“2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同主辦的測評(píng)工作，已連續(xù)開展十年，相關(guān)測評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。
本次大會(huì)發(fā)布的房地產(chǎn)500強(qiáng)測評(píng)報(bào)告指出，2017年房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)改革與因城施策的背景下，迎來了新一輪的發(fā)展，全年商品房銷售金額和銷售面積實(shí)現(xiàn)新的突破，但是不同區(qū)域城市分化進(jìn)一步凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)兼并重構(gòu)進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

經(jīng)過客觀、公正、專業(yè)和科學(xué)的測評(píng)研究，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園(02007)、萬科(02202)占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)繼續(xù)位列榜首，碧桂園、萬科分列榜單第二、三位。保利、融創(chuàng)(01918)、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。

與上一年的測評(píng)相比，十強(qiáng)房企除了個(gè)別名次調(diào)整，總體基本保持穩(wěn)定。其中，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨源、良好的項(xiàng)目品質(zhì)位列榜單第五名，較上年上升了3個(gè)位次。
在20強(qiáng)中，萬科、碧桂園、保利、綠地、中國海外、龍湖、富力、華潤、金地、世茂等10家企業(yè)連續(xù)10年排名進(jìn)入前20，品牌實(shí)力保持強(qiáng)勁。從近十年500強(qiáng)測評(píng)成果來看，百強(qiáng)變動(dòng)相對(duì)較大。其中，有25家企業(yè)連續(xù)10次進(jìn)入百強(qiáng)；入百強(qiáng)次數(shù)達(dá)9次的企業(yè)數(shù)量為4家；入百強(qiáng)次數(shù)為8次的企業(yè)數(shù)量為8家；入百強(qiáng)次數(shù)為7、6、5、4、3、2次的企業(yè)數(shù)量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業(yè)首進(jìn)百強(qiáng)。

2017年， 500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%；500強(qiáng)房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績更是超過5000億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績大幅突破。

測評(píng)報(bào)告指出，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度進(jìn)一步提高。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊(duì)市場份額近年均基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且呈現(xiàn)銷售持續(xù)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度正加速攀升。
在龍頭房企逆市上行、快速增長的同時(shí)，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓，500強(qiáng)企業(yè)中銷售份額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)不在少數(shù)?？梢?，企業(yè)成長類型向兩端聚集的趨勢(shì)愈加明顯，兩極分化加劇，在可以預(yù)見的將來，將會(huì)有一部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實(shí)力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，無論拿地、融資土、布局，都構(gòu)筑了更高的安全邊界，業(yè)績有望得到進(jìn)一步提升。隨著行業(yè)野蠻成長時(shí)代的結(jié)束，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代。

從整個(gè)行業(yè)來看，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長乏力。一方面，政府本輪調(diào)控的決心大，從供給和需求兩側(cè)入手雙管齊下大力整改房地產(chǎn)市場。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場規(guī)律的作用下也漸漸邁入"白銀時(shí)代"。

測評(píng)報(bào)告顯示，2017年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長指標(biāo)中銷售面積增長率大幅回落至22.3%，銷售金額增長率保持高速增長態(tài)勢(shì)則主要受益于高企的房價(jià)。營業(yè)利潤增長率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長率大幅回落。以上指標(biāo)表明，盡管銷售規(guī)模的絕對(duì)值突破歷史最高點(diǎn)，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期。考慮到政府調(diào)控政策的穩(wěn)定性，疊加城鎮(zhèn)化紅利減弱這一因素，在去年全國房地產(chǎn)銷售創(chuàng)出歷史新高的基礎(chǔ)上，市場銷售增速回落應(yīng)是大概率事件。
因此，隨著房地產(chǎn)多元供給體系逐步完善、長效機(jī)制加速建立、資金面持續(xù)收緊，百億房企在大規(guī)模搶收后紛紛開始思考應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的良策。為了謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長期持有型業(yè)務(wù)，如長租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等，有些則聚焦于地產(chǎn)服務(wù)型上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，如互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等。

2017年可謂租賃市場全面開啟的元年。在政策大力支持的背景下，各類房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場，紛紛布局租房市場。根據(jù)研究，未來十年我國租房市場規(guī)模將達(dá)到4萬億左右，這個(gè)萬億市場目前為止仍未成長出一個(gè)千億市值的公司，租房市場整體發(fā)展?jié)摿薮蟆?br/>

另一方面，報(bào)告稱，當(dāng)前中國城市化進(jìn)程已進(jìn)入下半場，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉(zhuǎn)變。從"產(chǎn)銷模式"向"資管模式"轉(zhuǎn)變，從"買地造房賣房"向"資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營"轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。除了單一開發(fā)銷售模式之外，優(yōu)秀開發(fā)商開始切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，逐步探索"空間建造"和"生活服務(wù)"的統(tǒng)一發(fā)展，"硬件" +"軟件"輕重并舉，快速切入存量運(yùn)營和生活服務(wù)行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。
此外，越來越多的開發(fā)商開始深耕細(xì)分領(lǐng)域，更加注重專業(yè)化開發(fā)，而不是簡單的項(xiàng)目復(fù)制，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。

附一：

2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單及系列子榜單

附二：測評(píng)指標(biāo)體系說明

基于過往500強(qiáng)測評(píng)過程中積累的經(jīng)驗(yàn)，2018年的500強(qiáng)測評(píng)從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長潛力、運(yùn)營績效、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營能力、人力資源運(yùn)營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、慈善活動(dòng)等19個(gè)二級(jí)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等52個(gè)三級(jí)指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。其中，由于不少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)逐步從開發(fā)-銷售模式轉(zhuǎn)向開發(fā)-持有-運(yùn)營（或逐次轉(zhuǎn)售）模式過渡，為反映這類企業(yè)的基本情況，測評(píng)指標(biāo)體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項(xiàng)指標(biāo)的考量。

附三：主辦方簡介

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是經(jīng)國家民政部批準(zhǔn)，由從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場交易、流通服務(wù)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位和個(gè)人自愿結(jié)成的全國性行業(yè)非營利性社會(huì)組織，其業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心
中國房地產(chǎn)測評(píng)中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測評(píng)機(jī)構(gòu)，主要專家支持單位為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、新浪網(wǎng)技術(shù)（中國）有限公司等。上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心依托主管單位和專家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專業(yè)研發(fā)力量，本著"科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威"的原則，展開深入翔實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測評(píng)研究。經(jīng)過多年不懈的努力，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心建立了完整、科學(xué)和客觀的《中國房地產(chǎn)測評(píng)系統(tǒng)》，運(yùn)用該系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)、服務(wù)商企業(yè)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行全面測評(píng)，每年定期發(fā)布房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各類企業(yè)測評(píng)榜單和研究報(bào)告，以權(quán)威媒體為渠道向全社會(huì)發(fā)布測評(píng)成果，以此促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。（編輯：張鵬艷）