是物業(yè)還是互聯(lián)網(wǎng)公司?彩生活(01778)改變估值模型用業(yè)績(jī)說話

彩生活(01778)2017年的全年業(yè)績(jī)大幅超出資本市場(chǎng)預(yù)期，可以說是非常好看的了，就連大摩也在3月19日搶先下注：預(yù)期彩生活股價(jià)未來15日會(huì)上升，機(jī)會(huì)率達(dá)60-70%。

回首2018年的這兩個(gè)多月，資本市場(chǎng)十分熱鬧。關(guān)于區(qū)塊鏈、新經(jīng)濟(jì)、獨(dú)角獸等一系列熱詞頻繁刷屏，其中不斷搶占頭條的還有一個(gè)關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)。

從“A股物業(yè)第一股”南都物業(yè)(603506.SH)和高估值雅生活(03319)的上市，到撤回A股上市計(jì)劃的碧桂園物業(yè)于3月19日公告擬于聯(lián)交所上市，再到萬科(02202)、富力(02777)等也在緊鑼密鼓籌劃物業(yè)上市，這每一次的熱點(diǎn)刷屏背后都在向市場(chǎng)釋放一個(gè)重磅信號(hào)：物業(yè)股大潮已經(jīng)到來，行業(yè)將被重新定價(jià)。

與此同時(shí)，物業(yè)公司也正在發(fā)起效率革命——向平臺(tái)化轉(zhuǎn)型，以互聯(lián)網(wǎng)的思維和手段顛覆傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式。

這其中抗大旗的正是彩生活。如果說2017年中期，彩生活向平臺(tái)化轉(zhuǎn)型初顯成效，那么從2017年全年業(yè)績(jī)來看，這種轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢(shì)如破竹，公司利潤(rùn)增長(zhǎng)路徑已經(jīng)非常清晰了。

增值服務(wù)利潤(rùn)占比再上新高

彩生活增值服務(wù)板塊的業(yè)績(jī)，體現(xiàn)公司向平臺(tái)化轉(zhuǎn)型的成果。2017年該板塊業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。

公告數(shù)據(jù)顯示，2017年，彩生活的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約16.29億元人民幣(單位下同)，同比增加21.4%;歸屬于股東的凈利潤(rùn)約3.21億元，同比增加70.8%。公司在現(xiàn)金儲(chǔ)備方面也較為充裕，截至2017年12月31日銀行結(jié)余及現(xiàn)金累計(jì)約8.57億元。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，彩生活2017年利潤(rùn)的大幅增加主要?dú)w因于增值服務(wù)板塊的拉升：這一板塊利潤(rùn)占比再上新高，幾近成為第一大利潤(rùn)來源。

彩生活的三大業(yè)務(wù)板塊分別為物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、工程服務(wù)，2017年中期，這三個(gè)板塊的收入占比分別為77.2%、14.8%、8%，分布利潤(rùn)的貢獻(xiàn)占比為56.5%、30.1%、13.5%。

2017年全年，這三個(gè)板塊的收入占比分別為75.6%、17%、7.4%，分布利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比分別為：47.1%、42.9%、10%。

對(duì)比彩生活2017年中期和全年業(yè)績(jī)，公司三大業(yè)務(wù)板塊在收入方面占比變化不大，但是在利潤(rùn)占比上，其物業(yè)管理服務(wù)和工程服務(wù)都在下降，唯獨(dú)增值服務(wù)板塊由30.1%增加12.8個(gè)百分點(diǎn)至42.9%，表明公司向平臺(tái)化轉(zhuǎn)型成效顯著。

為何增值服務(wù)板塊能有如此大幅增長(zhǎng)?智通財(cái)經(jīng)APP了解到，這得益于彩生活線上平臺(tái)——彩之云在2017年下半年的快速擴(kuò)張。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月31日，彩生活的在管面積4.36億平方米，為全國(guó)2384個(gè)社區(qū)提供服務(wù);與50家企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作面積約4.64億平方米，累計(jì)平臺(tái)服務(wù)面積超過9億平方米。

除了完成彩生活面積拓展的全年目標(biāo)，彩生活平臺(tái)的用戶數(shù)和交易額也大增。截至2017年底，彩生活線上平臺(tái)注冊(cè)用戶1034萬，相比2017年中期的400 余萬，增加約1.6倍，其中活躍用戶349.4萬，活躍度達(dá)33.8%。另外，彩生活全年線上平臺(tái)GMV達(dá)到76.14億元，同比增長(zhǎng)超過227.9%，相比2017年中期的 24 億元，也增加約2.2倍。

在規(guī)模增長(zhǎng)之下，彩生活的盈利能力也大幅提升。2017年彩生活的凈利潤(rùn)約3.5億元，同比增加62.3%，凈利潤(rùn)率高約22%。

應(yīng)該注意的是，2017年，彩生活增值服務(wù)的毛利率保持在82.0%的高位。該板塊的收入由2014年的6532萬元增長(zhǎng)至2017年的2.77億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到61.8%。隨著彩生活增值服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大以及利潤(rùn)占比進(jìn)一步提升，公司的盈利能力也有望進(jìn)一步增強(qiáng)。

生態(tài)圈產(chǎn)品貢獻(xiàn)可觀收入

彩生活的增值服務(wù)收入，主要由4項(xiàng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，2017年的收入占比分別為:來自網(wǎng)上推廣服務(wù)及租賃信息系統(tǒng)軟件的使用費(fèi)占50%;其他增值服務(wù)占31%;公共空間租賃協(xié)助占13%;住宅及零售單位租賃及銷售協(xié)助占6%。

作為彩生活智慧社區(qū)生態(tài)圈的重要組成部分，彩生活的E化產(chǎn)品正在逐漸貢獻(xiàn)收入和利潤(rùn)。目前該生態(tài)圈孵化的產(chǎn)品已經(jīng)多達(dá)30余家，比較成熟的產(chǎn)品有彩生活的兩大拳頭產(chǎn)品——“彩富人生”和“彩生活住宅”，以及E電梯、E維修，E能源，E停車等，其余20余家還處于早期孵化階段。

2017年這些較成熟產(chǎn)品的突破性增長(zhǎng)也助力彩生活增值服務(wù)板塊有亮眼表現(xiàn)。其中，“彩富人生” 累計(jì)成交金額56.81億元，同比增長(zhǎng)212.3%，貢獻(xiàn)收入 3600萬元;“彩生活住宅”已經(jīng)進(jìn)入67個(gè)城市，與41個(gè)開發(fā)商簽署合作協(xié)議，累計(jì)銷售10057套(包括彩生活車位)。

另外，2017年彩生活的E能源、E停車也在全國(guó)范圍內(nèi)擴(kuò)張，分別貢獻(xiàn)了3240萬和1660萬的收入。

隨著彩生活生態(tài)圈孵化產(chǎn)品的逐漸成熟，其貢獻(xiàn)的增值業(yè)務(wù)收入也愈發(fā)可觀。另外，如果未來這些產(chǎn)品能獨(dú)立上市，那彩生活的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力十分值得期待。

萬象美業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間龐大

關(guān)于彩生活的業(yè)績(jī)，還有一個(gè)重要看點(diǎn)是萬象美(核心資產(chǎn)為萬達(dá)物業(yè))的并表。

2018年2月28日，彩生活舉行股東特別大會(huì)，參加此次大會(huì)的股東以100%贊成票來支持公司收購(gòu)萬象美，這標(biāo)志著彩生活正式并表萬象美。

早在花樣年于2016年成功收購(gòu)萬象美后，就將其交給彩生活的開元國(guó)際提供顧問服務(wù)。萬象美的架構(gòu)、管理及經(jīng)營(yíng)都進(jìn)行了一系列的優(yōu)化，效率大幅提升，收益取得強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年萬象美的毛利率只有21.4%，而在2017年前10月，其毛利率已經(jīng)大幅增加至約33.4%。

截至2017年10月31日止10個(gè)月，萬象美錄得收益約12.36億，同比增加17.1%;毛利約4.12億，同比大增128.5%;凈利潤(rùn)約2.35億，同比大增約15倍。

應(yīng)該注意的是，萬達(dá)物業(yè)管理資產(chǎn)包中涉及132個(gè)項(xiàng)目，集中分布在重要二三線城市的核心區(qū)域，涉及面積6406萬平方米，其中超過4285萬平方米已經(jīng)確權(quán)，剩余2121萬平方米尚未確權(quán)。而在確權(quán)的逾4000萬平方米中，已經(jīng)產(chǎn)生上述收入的僅約2000萬平方米，一旦這6000萬平方米物業(yè)都產(chǎn)生收入，那么利潤(rùn)增長(zhǎng)空間十分龐大。

據(jù)了解，萬象美現(xiàn)在的利潤(rùn)還沒有包括線上增值業(yè)務(wù)部分。而增值業(yè)務(wù)拓展向來是彩生活的強(qiáng)項(xiàng)，基于此，彩生活在并表萬象美后必將大力發(fā)展增值業(yè)務(wù)，所獲得的利潤(rùn)將非常值得期待。另外，彩生活通過收購(gòu)萬達(dá)物業(yè)進(jìn)入高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，改造空間較住宅物業(yè)大。

估值有待重新定義

彩生活向平臺(tái)化轉(zhuǎn)型成果顯著，接下來公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力如何?這可以從以下幾方面來看。

一方面，彩生活今年中期的報(bào)表內(nèi)將會(huì)反映萬象美的豐厚利潤(rùn)，以此助力彩生活的業(yè)績(jī)爆發(fā)增長(zhǎng)已無懸念。另外，如上述分析，萬象美還有龐大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間，這也為彩生活后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定重要基礎(chǔ)。

另一方面，根據(jù)彩生活管理層在2017年業(yè)績(jī)會(huì)上的介紹，2018年彩生活將繼續(xù)堅(jiān)持平臺(tái)輸出、生態(tài)圈建設(shè)及“雙彩”產(chǎn)品推進(jìn)。

規(guī)模是決定彩生活平臺(tái)價(jià)值的關(guān)鍵因素。自彩生活在2016年11月入股上海銀灣物業(yè)，正式開啟小股操盤項(xiàng)目的全新平臺(tái)擴(kuò)張模式后，彩生活的平臺(tái)擴(kuò)張步伐不斷加速。從2012年到2017年彩生活平臺(tái)服務(wù)面積的年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)92.6%。

此前彩生活就有平臺(tái)服務(wù)面積目標(biāo)指引：2020年管理面積達(dá)25億平方米。據(jù)此，彩生活將加速規(guī)模擴(kuò)張，增值服務(wù)利潤(rùn)占比將進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)公司利潤(rùn)也將繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。

最后，隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代來臨，占據(jù)著巨大的線下流量入口的物業(yè)公司價(jià)值正在被挖掘，而物業(yè)公司本身也在加速搶占市場(chǎng)份額。彩生活作為行業(yè)龍頭，向平臺(tái)化轉(zhuǎn)型效果顯著，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性高，理應(yīng)享有行業(yè)較高的估值。目前，行業(yè)估值在20-40倍，而彩生活的2017年P(guān)E僅約22倍，還有較大的提升空間。