穩(wěn)固的護(hù)城河與龐大的流量入口，你一定想不到我們想聊的是這個(gè)行業(yè)

本文來(lái)自云鋒金融公眾號(hào)(id：majikwealth)，經(jīng)授權(quán)發(fā)布，不構(gòu)成投資建議。

想想身邊多少小區(qū)物業(yè)每年年初就怯生生的貼出告示——“現(xiàn)在繳納全年物業(yè)費(fèi)送米送油送溫暖”，就知道這年頭運(yùn)營(yíng)物業(yè)公司有多么的不容易。

先講個(gè)故事。

北京曾經(jīng)有個(gè)非常著名的小區(qū)叫美麗園，它的名氣在2006年的網(wǎng)絡(luò)上，絲毫不亞于當(dāng)時(shí)賣(mài)出11萬(wàn)天價(jià)的陸家嘴湯臣一品。

不過(guò)它的出名可不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)貴，而是業(yè)主對(duì)物業(yè)賬目不清、收費(fèi)過(guò)高十分不滿，一怒之下組成業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司對(duì)簿公堂。

訴訟的勝利是屬于業(yè)主的，然而一夜之間小區(qū)水電全無(wú)、電梯停運(yùn)，保安一個(gè)不剩，物業(yè)辦公室人去樓空，留下的只有一紙告示，大意是說(shuō)“由于官司敗訴，法院判決的物業(yè)費(fèi)太低，公司決定放棄對(duì)小區(qū)的管理，撤離小區(qū)”。

這下業(yè)主們慌了，原以為可有可無(wú)的物業(yè)，消失之后卻讓這個(gè)小區(qū)幾乎癱瘓。最后還是在政府的協(xié)調(diào)下選聘了新的物業(yè)公司，才平息了這場(chǎng)風(fēng)波。

雖然物業(yè)公司這種賭氣的做法是完全錯(cuò)誤甚至有違法理的，但從中可以看出，物業(yè)的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們想象的更重要。

就在網(wǎng)絡(luò)社區(qū)如天涯、知乎等平臺(tái)的網(wǎng)友還一邊倒的支持美麗園小區(qū)業(yè)主，同時(shí)控訴自己經(jīng)歷的黑物業(yè)，資本市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的看法已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。

2014年6月，號(hào)稱(chēng)“物業(yè)第一股”彩生活（01778）登陸港股，開(kāi)啟了物管行業(yè)與資本市場(chǎng)的第一次親密接觸。截至目前，已有6家物業(yè)公司在港股上市，1家在A股上市，更有50余家在新三板掛牌。

資本市場(chǎng)對(duì)這樁看起來(lái)不像是好生意的生意似乎十分“寬容”。在估值平均只有十余倍的港股，物業(yè)公司的市盈率卻普遍高達(dá)20-40倍。今年初港股上市的雅生活服務(wù)（03319）以60倍市盈率發(fā)行還能獲得市場(chǎng)熱捧，綠城服務(wù)（02869）更在過(guò)去一年漲幅超過(guò)130%。

綠城服務(wù)上市以來(lái)一路上漲

為何連收點(diǎn)物業(yè)費(fèi)都如此艱難，看起來(lái)也沒(méi)什么技術(shù)含量的物業(yè)公司，卻能讓投資者青眼有加？他們究竟看到了怎樣的機(jī)會(huì)？

穩(wěn)固的護(hù)城河

“彩生活不在乎誰(shuí)開(kāi)發(fā)的房子，更關(guān)注的是社區(qū)消費(fèi)者今后會(huì)享受誰(shuí)的服務(wù)?！薄噬疃聲?huì)主席潘軍

物業(yè)公司說(shuō)自己有護(hù)城河，茅臺(tái)該笑了。然而就算茅臺(tái)在白酒領(lǐng)域一覽眾山小，在餐桌上還是需要和紅酒啤酒爭(zhēng)個(gè)高下?？梢粋€(gè)小區(qū)一旦定下了物業(yè)公司，想更換就不那么容易了。

替換成本高，這正是商業(yè)領(lǐng)域定義的護(hù)城河。

在美麗園事件的探討中，很多人就提到了“物業(yè)公司更換難”的問(wèn)題。因?yàn)楹推渌I(lǐng)域的服務(wù)型企業(yè)不同，物業(yè)是一對(duì)多服務(wù)，只要不是一個(gè)小區(qū)半數(shù)以上的業(yè)主都揭竿而起，很難趕得走一家物業(yè)公司。

這也是為什么過(guò)去很多小型地產(chǎn)商都愿意在自己開(kāi)發(fā)的小區(qū)里搭個(gè)草臺(tái)班子，找三五個(gè)有裙帶關(guān)系的人做物業(yè)——就地收錢(qián)，成本有限，就算把服務(wù)壓縮到極致，住戶們大多也只有忍著。

然而，隨著人力成本相對(duì)物業(yè)費(fèi)的快速提高，物業(yè)公司早已不是穩(wěn)賺不賠的生意。與此同時(shí)，小區(qū)物業(yè)品質(zhì)越來(lái)越成為人們買(mǎi)房和租房的重要選擇標(biāo)準(zhǔn)——據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)在管二手房平均價(jià)格高出周邊二手房?jī)r(jià)格11.45%——就算是小的地產(chǎn)商也愿意聘請(qǐng)大的物業(yè)管理公司來(lái)做銷(xiāo)售的金字招牌，原本的“草臺(tái)班子”們逐漸退出了歷史舞臺(tái)。

更何況，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻成熟，現(xiàn)在的物業(yè)公司介入小區(qū)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間越來(lái)越早，在房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)接管業(yè)主資料已經(jīng)成為常規(guī)操作，甚至在房產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)伊始，就可以以咨詢服務(wù)提供商的身份介入到項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中，讓物業(yè)公司的影響力深深扎根在小區(qū)的全生命周期之中。

這樣一來(lái)，雖然小區(qū)業(yè)主組成業(yè)委會(huì)趕跑物業(yè)公司的故事還時(shí)有發(fā)生，但優(yōu)秀的物業(yè)公司反而有了更加穩(wěn)固的護(hù)城河。

此處還可以插一個(gè)從上圖得到的有趣推論：對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目從儲(chǔ)備面積向在管面積的轉(zhuǎn)化平均需要3到4年。如果考慮到2015年以來(lái)中國(guó)的商品房銷(xiāo)售進(jìn)入新的爆發(fā)期，在未來(lái)的兩三年間，物業(yè)管理行業(yè)的在管面積很可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)加速增長(zhǎng)的階段。

線下的流量入口

有了高昂的替換成本只是第一步，物業(yè)公司究竟是否值得投資，關(guān)鍵還在于能不能將業(yè)主資源轉(zhuǎn)化為收入和盈利。

這就涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，這個(gè)行業(yè)究竟是怎么賺錢(qián)的？

如果說(shuō)十年前的物管行業(yè)還是依靠業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)一條腿走路，那么現(xiàn)在物業(yè)公司的收入來(lái)源早已多元化。

根據(jù)彩生活2017年中期報(bào)告，增值服務(wù)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)占到公司整體利潤(rùn)的30%，剛剛公布的業(yè)績(jī)盈喜中，也將超出市場(chǎng)預(yù)期的增長(zhǎng)歸功于彩之云平臺(tái)的快速發(fā)展和社區(qū)生態(tài)圈的良好業(yè)績(jī)。

為何會(huì)如此？如果用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)考慮的話就很好理解了，因?yàn)槲飿I(yè)公司占據(jù)的是一個(gè)巨大的線下流量入口。

你可以一天不打開(kāi)天貓京東APP，可以一周不去超市餐館，可以一個(gè)月不走進(jìn)商場(chǎng)電影院，但你只要居住在一個(gè)小區(qū)中，就必然會(huì)每天和物業(yè)打交道。

從小區(qū)的告示欄到回家的電梯上，從去物業(yè)取代收的包裹到孩子們?cè)谥醒氩萜荷系耐嫠?，在線上流量獲取成本越來(lái)越高的今天，線下的小區(qū)物業(yè)卻可以用幾乎為零的成本獲取業(yè)主的注意力。

過(guò)去小富即安的“草臺(tái)班子”可能無(wú)法利用這塊市場(chǎng)，但對(duì)于管理著成百上千個(gè)小區(qū)的大型物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，這就是一座巨大的金礦。

“大家哪一天不用手機(jī)了，門(mén)禁卡也不要了，房子也不要了，彩生活的模式就不成立了。但是只要這三者存在，我的模式就很難被別人顛覆?！薄塑?/p>

消費(fèi)升級(jí)的天然對(duì)接者

僅僅是流量入口還不夠，能不能觸達(dá)用戶痛點(diǎn)是互聯(lián)網(wǎng)思維落地的關(guān)鍵。

從空間來(lái)說(shuō)，物業(yè)有著物理距離上貼近用戶的天然優(yōu)勢(shì)，非常適合具有短消費(fèi)半徑要求的生活需求。舉個(gè)例子，對(duì)于工作繁忙的年輕家庭，“看護(hù)幼兒”和“照顧老人”既是剛需也是痛點(diǎn)，但離家的距離和對(duì)品牌的信任度是這類(lèi)服務(wù)型企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的最大障礙，而這就成為小區(qū)物業(yè)的機(jī)會(huì)所在。

綠城服務(wù)在2017年推出“奇妙園”幼兒園，雄心勃勃的計(jì)劃三年內(nèi)開(kāi)足100家；保利物業(yè)則將社區(qū)嵌入式小微機(jī)構(gòu)“和悅會(huì)”作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的主打模式，與萬(wàn)科物業(yè)的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)戰(zhàn)略不謀而合。

從服務(wù)的針對(duì)性來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司和業(yè)主朝夕相伴，對(duì)其家庭成員、收入水平，乃至消費(fèi)習(xí)慣都可以有非常深入的了解，因此比起互聯(lián)網(wǎng)起家的服務(wù)型公司利用一招鮮打遍天下不同，物業(yè)公司更容易為不同類(lèi)型業(yè)主提供符合其品質(zhì)和價(jià)格需要的專(zhuān)屬服務(wù)。

而定制化和針對(duì)性，無(wú)疑是這一輪居民消費(fèi)升級(jí)的重要特征。

在這一點(diǎn)上做出表率的是彩生活。它在2013年推出以社區(qū)O2O服務(wù)為核心的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)后，如今已經(jīng)發(fā)展到2.0階段——公司以參股的形式邀請(qǐng)創(chuàng)新的科技企業(yè)入駐平臺(tái)，這些企業(yè)開(kāi)發(fā)出來(lái)的諸如智能門(mén)鎖、上門(mén)維修、無(wú)人便利店等產(chǎn)品會(huì)推送給不同類(lèi)型的小區(qū)乃至業(yè)主，而業(yè)主使用與否完全取決于服務(wù)的質(zhì)量好壞。

放權(quán)于消費(fèi)者的做法，帶給彩生活的是龐大而高質(zhì)的生態(tài)圈。畢竟能在競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)的，必然是經(jīng)過(guò)考驗(yàn)的。

這條路初戰(zhàn)告捷。截至2017年6月，彩生活的“彩之云”服務(wù)平臺(tái)注冊(cè)用戶達(dá)412.1萬(wàn)人，平臺(tái)累計(jì)服務(wù)面積達(dá)到8.5億平方米。根據(jù)公司的規(guī)劃，到2020年，平臺(tái)的服務(wù)面積將達(dá)到25億平方米。

當(dāng)我們細(xì)看物業(yè)公司琳瑯滿目的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)他們想做的遠(yuǎn)比我們提及的多得多。這其中或許大多數(shù)會(huì)失敗，但那又如何？

就像互聯(lián)網(wǎng)巨頭不斷的探索嘗試一樣，既然小區(qū)物業(yè)同樣擁有穩(wěn)固的流量入口，多試幾次才更有機(jī)會(huì)找到用戶的需求痛點(diǎn)。

更穩(wěn)固的護(hù)城河、更龐大的流量入口、更有開(kāi)展多樣化服務(wù)的實(shí)力，這也是為什么過(guò)去幾年中百?gòu)?qiáng)物業(yè)比小物業(yè)公司發(fā)展更加迅猛，而十強(qiáng)物業(yè)又比其他九十強(qiáng)更有動(dòng)力和能力去挖掘業(yè)主資源的深層價(jià)值。

傳統(tǒng)的物管行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，但糟糕的是，一方面中國(guó)的人力成本以肉眼可見(jiàn)的速度飆升，可另一方面小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一旦確定，想上調(diào)比登天還難。

過(guò)去十年，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的平均工資翻了1.5倍，可全國(guó)物業(yè)管理費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)卻只漲了15%。這其中十倍的差距，不斷蠶食著物業(yè)公司的利潤(rùn)。

而近幾年來(lái)，物管行業(yè)的龍頭們終于意識(shí)到，信息技術(shù)的投入可以彌補(bǔ)這個(gè)差距。

仍然以彩生活為例。傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括“四?！保ū?，保安，保修，保綠），一般而言，相關(guān)的人力成本也是物管公司支出的“大頭”。

不過(guò)，如果你是使用彩之云平臺(tái)的業(yè)主，你很可能在手機(jī)APP里使用過(guò)小區(qū)的智能門(mén)禁，在家中設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)用線上報(bào)修功能獲得過(guò)附近維修師傅的搶單，路過(guò)樓下時(shí)看到過(guò)先掃二維碼再打掃衛(wèi)生的保潔阿姨，這些都是彩生活智能化服務(wù)的一部分，而這些技術(shù)能夠有效的提高物業(yè)人員的工作效率，降低公司的經(jīng)營(yíng)成本。

其他公司在紛紛跟上。萬(wàn)科物業(yè)推出了樓宇智能化和“睿服務(wù)”，綠城服務(wù)投入五千萬(wàn)元發(fā)展智能園區(qū)，推出的“綠城云服務(wù)系統(tǒng)”利用大數(shù)據(jù)來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)智能化安保、車(chē)位管理，并提供居民購(gòu)物、上門(mén)維修等增值服務(wù)。

過(guò)去幾年是物管行業(yè)智能化投入最密集的時(shí)期，也是大物業(yè)公司利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)雙重碾壓小公司的開(kāi)始。

2013-2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化投入均值及增長(zhǎng)情況 

2007-2016百?gòu)?qiáng)和TOP10企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本率變化情況

當(dāng)下的物業(yè)公司被分為兩派。一派口銜金鑰匙出生，擁有一個(gè)好“爸爸”，以綠城服務(wù)、中海物業(yè)（02669）、雅生活服務(wù)等上市公司，以及碧桂園物業(yè)、保利物業(yè)等非上市公司為代表，大股東是實(shí)力雄厚、小區(qū)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)，你現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)面積就是我未來(lái)的在管面積，發(fā)展增速自然高枕無(wú)憂。

而另一派雖然也脫胎于地產(chǎn)公司，無(wú)奈“爸爸”實(shí)力有限，只能窮人的孩子早當(dāng)家，另謀出路。他們一邊利用經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)輸出管理，例如彩生活就與28 家物業(yè)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，截止2017年6月，應(yīng)用“彩之云”平臺(tái)輸出合作的社區(qū)服務(wù)面積高達(dá)4.29 億平米。

另一邊跑馬圈地兼并收購(gòu)，用資本運(yùn)作的力量完成管理面積的突飛猛進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)收購(gòu)了200余家物業(yè)服務(wù)公司，收購(gòu)物業(yè)管理面積達(dá)到3.85億平方米，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)當(dāng)年管理面積的22%。而在最近兩年，這一趨勢(shì)有增無(wú)減。

到了現(xiàn)在，這種并購(gòu)態(tài)勢(shì)已不再局限于大公司對(duì)小企業(yè)的圍獵，而是延伸到行業(yè)巨頭們的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。2017年，雅生活服務(wù)全資收購(gòu)上海綠地物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)，宣告雅居樂(lè)和綠地兩個(gè)地產(chǎn)巨頭的物業(yè)公司合二為一；就在上月末，彩生活正式宣布通過(guò)20.12億收購(gòu)萬(wàn)象美（原萬(wàn)達(dá)物業(yè)）100%股權(quán)的決議案，一場(chǎng)多方關(guān)注的“蛇吞象”收購(gòu)案終于落下帷幕。

資本活躍之時(shí)，往往是行業(yè)劇變之日，物業(yè)管理行業(yè)這個(gè)我們身邊“最熟悉的陌生人”，正在資本和技術(shù)的雙重推動(dòng)下，一步步走向蝶變之路。

寬闊的護(hù)城河和龐大的流量入口，現(xiàn)在你能將這兩個(gè)詞和身邊的小區(qū)物業(yè)掛起鉤來(lái)了嗎？（編輯：胡敏）