業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄|中國(guó)奧園(03883)：跟海航?jīng)]有業(yè)務(wù)來(lái)往，未來(lái)3年銷售復(fù)合增長(zhǎng)不低于40%

3月15日，中國(guó)奧園(03883)在香港召開2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

2017年，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額191.15億元人民幣(單位下同)，同比增長(zhǎng)61.6%;凈利潤(rùn)16.4億元，同比增長(zhǎng)86.2%;基本每股收益61.35分;擬每股派現(xiàn)25分。

盈利方面，公司毛利同比增長(zhǎng)56.0%至51.11億元。毛利率為26.7%，主要是由于物業(yè)開發(fā)成本的上漲以及商鋪和商業(yè)性公寓確認(rèn)收入所占比例有所下降所致。

截至2017年12月31日，中國(guó)奧園總土地儲(chǔ)備約為2487萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備的每平方米建筑面積的平均成本為2131元，其中256萬(wàn)平方米為已竣工物業(yè)，901萬(wàn)平方米處于在建階段，1330萬(wàn)平方米為持續(xù)未來(lái)發(fā)展土地。

智通財(cái)經(jīng)APP在業(yè)績(jī)會(huì)上了解到，公司目前的總土地儲(chǔ)備提供貨值約人民幣2823億元。另外，目前公司未入帳的合同銷售額超過(guò)500億元。

對(duì)于中國(guó)奧園未來(lái)的銷售展望，公司管理層表示，2018年將實(shí)現(xiàn)730億，2019年預(yù)計(jì)應(yīng)該不低于1000億，未來(lái)3年的復(fù)合增長(zhǎng)不低于40%。

以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄

問(wèn)：公司2017年底的總現(xiàn)金是265億，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)現(xiàn)金會(huì)如何使用？公司2017年拿地的地價(jià)款是222億，請(qǐng)問(wèn)2018年的地價(jià)款預(yù)計(jì)是多少，拿地規(guī)模有多大？

答：我們現(xiàn)在賬上現(xiàn)金是超過(guò)250多億，這部分現(xiàn)金現(xiàn)在比較充裕，大部分的現(xiàn)金都會(huì)用于我們的項(xiàng)目建設(shè)，還有像2018年新的土地的獲取，當(dāng)然這個(gè)現(xiàn)金也是不斷滾動(dòng)的過(guò)程。

拿地的預(yù)算基本上還是控制在當(dāng)年銷售額的不超過(guò)50%的拿地預(yù)算，就是剛剛主席介紹的我們2018年的銷售目標(biāo)是730億，所以我們2018年的拿地預(yù)算也是在350億到360億左右。

問(wèn)：關(guān)注到目前公司未動(dòng)用的授信額度只有169億，請(qǐng)問(wèn)公司2018年是否有一些具體的融資計(jì)劃？

答：還有提到169億沒(méi)有使用的授信。其實(shí)100多億的授信肯定會(huì)在2018年不斷的使用跟增加，它會(huì)跟著項(xiàng)目去不斷的變動(dòng)這個(gè)授信額度。這個(gè)授信我們認(rèn)為是充足的，同時(shí)我們也會(huì)積極的去尋找一些新的融資渠道，包括今年整個(gè)金融環(huán)境比較鼓勵(lì)的資產(chǎn)證券化的項(xiàng)目，還有一些標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的項(xiàng)目我們也在積極的推進(jìn)，這些也會(huì)給我們?cè)黾有碌娜谫Y額度和授信額度。

問(wèn)：公司的融資成本是從11.4%一直下降到2017年的7.2%，但是跟同業(yè)比起來(lái)還是處于比較高的水平，請(qǐng)問(wèn)2018年公司會(huì)采取什么措施來(lái)進(jìn)一步降低融資成本？

答：利率水平方面我們現(xiàn)在是降到7.2%，其實(shí)今年以來(lái)相信大家也了解到整個(gè)國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境相對(duì)的緊，包括各項(xiàng)的監(jiān)管措施也是非常多，整個(gè)資金成本在國(guó)內(nèi)其實(shí)也是往上走的。所以我們的目標(biāo)在2018年也是希望維持在7%這樣的融資成本水平，希望能夠保持住7%左右的相對(duì)可控的融資利率水平。

其實(shí)公司一直都是很重視，開拓一些新的融資渠道，也是在推動(dòng)境內(nèi)外的融資渠道多元化，豐富了整個(gè)融資渠道。還有資金的來(lái)源，不斷去改善我們借貸的結(jié)構(gòu)，整個(gè)債務(wù)的結(jié)構(gòu)，降低借貸成本。

其實(shí)剛剛也提過(guò)，就是前天我們也在香港這邊安排了一筆新的銀團(tuán)的貸款，有3家香港本地的商業(yè)銀行也是給予公司很大的支持，然后是16億的港幣3年期，成本利率剛剛也說(shuō)了加起來(lái)5點(diǎn)幾，在6%以下。實(shí)際上在這種大環(huán)境下，這個(gè)也是比較難得的一方面。

我們?cè)?013年的時(shí)候總的債務(wù)成本是11.4%，2017年已經(jīng)到7.2%，所以下降的幅度也是比較明顯的，我想這個(gè)進(jìn)步也是有目共睹的。當(dāng)然我們其實(shí)還有一筆，在境外也是最后一筆，算是比較高成本的美元債，那個(gè)成本是10.875%，就在今年的5月份就到期了，所以到時(shí)候我們安排償還之后，對(duì)于總體的債務(wù)成本進(jìn)一步下降肯定是有幫助的。我們預(yù)計(jì)2018年融資成本跟2017年也是保持一個(gè)差不多的水平，在7%左右。

問(wèn)：公司提出了2018年的銷售目標(biāo)是730億，因?yàn)槿ツ旯咎岢隽?30億，但最終超額完成，今年有沒(méi)有信心超額完成？近幾年公司的資金成本其實(shí)是逐年下降的，剛剛也說(shuō)到今年希望保持在7%的水平，未來(lái)理想的資金成本希望控制到什么水平？

答：2017年我們的銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了較大的超額，我們覺(jué)得主要取決于四個(gè)方面，第一個(gè)方面我們有清晰的拿地策略，在拿地方面一方面我們堅(jiān)決的加大了我們投資土地獲取的力度。第二我們堅(jiān)持在一、二線的熱點(diǎn)區(qū)域里面的非核心區(qū)域拿地，包括在三、四線城市里面我們堅(jiān)持在核心的區(qū)域去拿地。

尤其是我們對(duì)于環(huán)一線熱點(diǎn)城市的這些衛(wèi)星城，我們著重加大了拿地的力度。這樣事實(shí)證明我們這些購(gòu)置的土地都非常好，成功的避開了我們現(xiàn)在調(diào)控的措施，這是第一點(diǎn)。

第二點(diǎn)，奧園的產(chǎn)品堅(jiān)持以剛需和首改為主，這跟這一輪調(diào)控提出來(lái)的房子是用來(lái)住的這一大方針是一脈相承的，所以能夠隨行就市，去劃率比較高。

第三個(gè)，我們不斷加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，積極推行標(biāo)準(zhǔn)化，在工程建設(shè)、設(shè)計(jì)、定位等諸多方面加大標(biāo)準(zhǔn)化的力度，提高效率，確保產(chǎn)品的品質(zhì)。

最后一個(gè)方面就是我們不斷提高營(yíng)銷能力，積極的控制推貨的節(jié)奏，加大去化。在2018年我們?nèi)匀粫?huì)延續(xù)上述的這些策略，所以我們對(duì)完成全年730億的目標(biāo)充滿了信心。

關(guān)于資金成本的目標(biāo)，2018年我們希望維持在7%，我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)肯定是越低越好，這個(gè)是沒(méi)有上限的。我解釋一下整個(gè)的資金成本，我們更多的目標(biāo)是為了加快周轉(zhuǎn)率，我們希望我們的周轉(zhuǎn)可以更快，這也是我們反而是更大的對(duì)資金成本下降的作用，不是簡(jiǎn)單的去看這個(gè)融資的利率，因?yàn)槠鋵?shí)7個(gè)點(diǎn)、6個(gè)點(diǎn)甚至8個(gè)點(diǎn)，一個(gè)點(diǎn)的利率對(duì)我們成本的波動(dòng)其實(shí)影響并不大。

問(wèn)：公司投資性物業(yè)這方面，公司有一個(gè)產(chǎn)品叫做縣域綜合體。想問(wèn)一下公司在持有性物業(yè)方面的收入是多少，毛利率是多少？

答：現(xiàn)在縣域綜合體，我們一般去選擇一些人口大縣、經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)縣，就是市場(chǎng)潛力比較大的縣里邊去投資，而自己持有的投資性的物業(yè)一般是整個(gè)項(xiàng)目的5%，不超過(guò)10%的比例。 經(jīng)過(guò)這兩年的實(shí)踐，縣域綜合體的項(xiàng)目，它的毛利率同利潤(rùn)率都相對(duì)其他的項(xiàng)目還是比較高。由于我們有綜合體這個(gè)概念去拿地，所以得到的優(yōu)惠政策還是比較多的。

我們開發(fā)完后、銷售完后，可以占持有的綜合體這個(gè)成本，不但能覆蓋，還能有贏余。所以縣域綜合體，包括我們投資性的物業(yè)，對(duì)于我們整個(gè)集團(tuán)的比例來(lái)說(shuō)還是不高。

問(wèn)：注意到奧園在香港耗資1個(gè)多億就購(gòu)買了香港的燕貽大廈的五個(gè)住宅單位。想問(wèn)一下接下來(lái)會(huì)不會(huì)繼續(xù)去購(gòu)買燕貽大廈的單位，想要對(duì)它收購(gòu)到一個(gè)什么樣的程度，為什么是通過(guò)這種方式來(lái)買，而不是直接參與土地競(jìng)拍？收購(gòu)?fù)瓿芍髸?huì)有什么樣的建設(shè)計(jì)劃？

答：香港那個(gè)項(xiàng)目（香港西半山舊樓燕貽大廈）本身它就是位于香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)，毗鄰有很多知名的中小學(xué)以及大學(xué)，跟中環(huán)的CBD也是緊密相連的。這個(gè)項(xiàng)目本身目前也是按照我們的計(jì)劃在進(jìn)行當(dāng)中，適當(dāng)時(shí)候我們會(huì)對(duì)外披露更多相關(guān)信息。

當(dāng)然本身大灣區(qū)的發(fā)展，我們也迎來(lái)這種政策的紅利，剛才已經(jīng)說(shuō)過(guò)還有這種發(fā)展的機(jī)遇。所以我們也看到港澳兩個(gè)特別行政區(qū)是大灣區(qū)的重要的組成部分，在一帶一路的倡議之下，特別是香港是扮演了超級(jí)聯(lián)系人的角色。我們也會(huì)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ν庠倥陡嘞嚓P(guān)的在香港開發(fā)項(xiàng)目的信息。

問(wèn)：公司在海外市場(chǎng)的擴(kuò)展方面，首先是澳洲然后加拿大，現(xiàn)在是香港，下一步關(guān)注的境外市場(chǎng)是什么？因?yàn)閲?guó)內(nèi)對(duì)境外投資是有管控的，那公司是怎么樣來(lái)解決資金問(wèn)題的？

答：我們?cè)诰惩獾捻?xiàng)目發(fā)展一直都是堅(jiān)持本土化的策略，是積極的開拓當(dāng)?shù)氐倪@種融資，特別是銀行，像澳洲我們是跟澳洲當(dāng)?shù)厮拇筱y行合作，加拿大是跟加拿大當(dāng)?shù)氐奈宕筱y行進(jìn)行合作。澳洲四大銀行已經(jīng)包括澳洲最大的銀行，澳洲聯(lián)邦銀行還有其他幾家銀行。加拿大那邊是包括蒙特利爾銀行還有匯豐銀行，我們已經(jīng)是展開了這種合作，所以說(shuō)我們的資金在澳洲、加拿大主要還是來(lái)自于當(dāng)?shù)劂y行的融資。

而且在這里也跟大家分享一下澳洲在今年，也將會(huì)有2到3個(gè)的項(xiàng)目準(zhǔn)備要竣工交付了，代表說(shuō)這種境外項(xiàng)目也逐步去實(shí)現(xiàn)了這種自我造血的滾動(dòng)開發(fā)的功能。

問(wèn)：想了解一下公司對(duì)旗下七大二級(jí)集團(tuán)，接下來(lái)是怎么定位，接下來(lái)的發(fā)展，請(qǐng)管理層簡(jiǎn)要介紹一下，也包括怎么把七大二級(jí)集團(tuán)發(fā)揮它的協(xié)同性。

答：奧園在2017年建立了七大二級(jí)集團(tuán)，七大二級(jí)集團(tuán)其中三個(gè)是屬于房地產(chǎn)板塊，一個(gè)是地產(chǎn)集團(tuán)，一個(gè)是商業(yè)集團(tuán)，一個(gè)是國(guó)際投資集團(tuán)，這三個(gè)集團(tuán)繼續(xù)保持我們的主業(yè)的良好發(fā)展。另外，第四個(gè)就是奧園健康集團(tuán)，奧園健康集團(tuán)主要是我們的物業(yè)管理、商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)，以及醫(yī)療、美容、經(jīng)營(yíng)管理，所以統(tǒng)稱為奧園健康。這家公司現(xiàn)在也在正常推動(dòng)它的業(yè)務(wù)，相信它的業(yè)務(wù)能夠?yàn)楝F(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面做出更多的貢獻(xiàn)。

第五個(gè)就是奧買家集團(tuán)，奧買家集團(tuán)主要是做跨境電商平臺(tái)，這方面已經(jīng)現(xiàn)在包括進(jìn)口平行車以及奧買家的平臺(tái)交易，也走上了良性的循環(huán)，規(guī)模也越來(lái)越大，今年我們有望可以完成49億左右的交易額。

還有一個(gè)是奧園的文旅集團(tuán)，文旅集團(tuán)我們應(yīng)該是發(fā)展得比較良好，現(xiàn)在我們已經(jīng)有3個(gè)大的文旅項(xiàng)目在推動(dòng)，其中2018年在英德的奧園新花小鎮(zhèn)將會(huì)開業(yè)，這個(gè)占地是8000畝的項(xiàng)目，規(guī)模很大，有主題公園、有五星級(jí)酒店、有以英德紅茶為主題的英紅小鎮(zhèn)等等，將是奧園第一個(gè)文旅項(xiàng)目的節(jié)目。

還有最后一個(gè)就是我們的金控集團(tuán)，金控集團(tuán)是互補(bǔ)目前奧園的一些地產(chǎn)資源，為奧園的那些地產(chǎn)項(xiàng)目做一些后面的基本服務(wù)，還有為我們一些業(yè)主提供一些基本的服務(wù)，雖然現(xiàn)在剛剛擴(kuò)建，規(guī)模也不算太大，目前正在推動(dòng)之中。

問(wèn)：今天也出了一個(gè)新聞，就是同行富力也交代的對(duì)海航的地跟香港的發(fā)展前景看法。想問(wèn)一下兩位郭總，對(duì)香港買地看法是如何，地價(jià)會(huì)不會(huì)太貴跟未來(lái)集團(tuán)在香港的發(fā)展有什么特別的計(jì)劃。還有跟海航有沒(méi)有接觸過(guò)？

答：我們由于業(yè)務(wù)沒(méi)有跟海航有任何的交織，所以至今跟海航是沒(méi)有業(yè)務(wù)來(lái)往。我們對(duì)香港，特別是國(guó)家在確定粵港澳大灣區(qū)這個(gè)戰(zhàn)略以后，我們更加清晰的看到香港的定位，所以我們對(duì)香港的信心依然，我們覺(jué)得香港的很多優(yōu)勢(shì)可以進(jìn)一步發(fā)展和提升，特別是香港提出在河套區(qū)里頭建造一些新的產(chǎn)業(yè)，這方面我們是非常樂(lè)意看到。所以香港應(yīng)該不管怎么樣，它還是有深厚的基礎(chǔ)和良好的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)我們對(duì)香港還是有信心的。

問(wèn)：很多觀點(diǎn)都說(shuō)2017年很多三四線城市的爆發(fā)使很多房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績(jī)大增。想問(wèn)一下在2017年奧園一二線和三四線業(yè)績(jī)占比是如何的，2018年在一、二、三、四線的業(yè)績(jī)推貨占比又是如何，如去應(yīng)對(duì)調(diào)控的影響，推貨是否會(huì)集中在上半年。 

答：在2017年大家可以看到一線城市整個(gè)成交量，成交面積下滑50%左右，二線城市的成交面積也有所下降。三四線的成交確實(shí)成為了亮點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)2018年一二線城市的成交面積會(huì)有一個(gè)小幅的微漲，三四線城市反倒我們認(rèn)為市場(chǎng)壓力是比較大的，三四線城市里面環(huán)一線城市的這種熱點(diǎn)的城市，我們覺(jué)得受調(diào)控政策的影響，這個(gè)溢出效應(yīng)仍然繼續(xù)，它們的成交量會(huì)進(jìn)一步放大，價(jià)格也會(huì)略微上升，但是漲幅是有限的。

我們2018年整個(gè)貨值的分布，大概我們現(xiàn)在在華南區(qū)占比44%，華東區(qū)21%，中西部的核心區(qū)21%，環(huán)渤海29%。針對(duì)一、二、三、四線的預(yù)測(cè)，我們覺(jué)得我們?cè)谝痪€跟二線城市的預(yù)測(cè)大概在55%左右，三四線接近40到45%，大概是這樣的水平。

問(wèn)：有一個(gè)關(guān)于并購(gòu)的問(wèn)題問(wèn)一下管理層，我記得奧園上市以后郭主席就提過(guò)對(duì)并購(gòu)市場(chǎng)青睞有佳。在今年大的金融背景下，金融去杠桿，地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小的地產(chǎn)企業(yè)融資的壓力越來(lái)越大，這是不是意味著這個(gè)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越明顯，我想問(wèn)一下在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有這方面的體現(xiàn)？另外奧園在并購(gòu)市場(chǎng)的策略有沒(méi)有什么變化，奧園在并購(gòu)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？

答：收并購(gòu)這塊在項(xiàng)目的獲取上，它先天就有一些優(yōu)勢(shì)，就是土地成本會(huì)比較低，向外的市場(chǎng)數(shù)據(jù)會(huì)非常準(zhǔn)確，那么競(jìng)爭(zhēng)力因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)它的劣勢(shì)也很明顯，一般這類的項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)里面的問(wèn)題比較多。我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)去談判的時(shí)候有沒(méi)有這個(gè)能力，對(duì)于前期的這些問(wèn)題進(jìn)行預(yù)判，又能夠以一個(gè)比較低的價(jià)格，又能夠合理的去劃項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，這就是一個(gè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力。

我們奧園在成立這么多年的過(guò)程中，我們始終堅(jiān)持以收并購(gòu)的項(xiàng)目為主，包括在2017年我們項(xiàng)目獲取里面，股權(quán)收購(gòu)的大概有66%，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓大概有15%，我們一直延續(xù)了這樣的水平。

奧園一項(xiàng)以來(lái)企業(yè)文化是比較包容，所以我們?cè)诓①?gòu)方面通常跟我們的合作股東都能夠相處得比較和諧，所以這也是我們?cè)谑詹①?gòu)方面屢獲成功的很重要的原因，加上奧園在并購(gòu)方面也積累了豐富了經(jīng)驗(yàn)，我們大部分的項(xiàng)目，80%以上項(xiàng)目都是過(guò)并購(gòu)而來(lái)。我們今年也會(huì)繼續(xù)保持這種并購(gòu)的節(jié)奏，更廣泛的跟我們現(xiàn)有的已經(jīng)有合作的合作者，以及新的合作者一起把業(yè)績(jī)做好，達(dá)到合作共贏的目的。

問(wèn)：看到城市更新那塊明年可以收購(gòu)2到3個(gè)，請(qǐng)問(wèn)盈利，像毛利率等比現(xiàn)在可能高多少？因?yàn)槲铱吹酵缎羞€蠻看好這塊，你們陸續(xù)轉(zhuǎn)化那些城市更新的項(xiàng)目。舊改的項(xiàng)目和收購(gòu)的項(xiàng)目，哪一個(gè)對(duì)你們比較利好？

答：關(guān)于城市更新項(xiàng)目的問(wèn)題，我們目前已經(jīng)簽下來(lái)的城市更新項(xiàng)目總共有16個(gè)，其中在大灣區(qū)就擁有13個(gè)這樣的項(xiàng)目，今年估計(jì)有2、3個(gè)可以入市。說(shuō)到成本、利潤(rùn)的問(wèn)題我就舉一個(gè)例子，我們目前在珠海參與一個(gè)舊村改造，有好幾條村，其中一條最大的村就叫翠微村，到時(shí)補(bǔ)償完后土地的成本每平米大概是八、九千一平米左右。

按照珠海招牌掛舉出來(lái)的地價(jià)，就商州區(qū)的地價(jià)，（我們的舊改項(xiàng)目都在商周區(qū)，都在市區(qū)）估計(jì)2萬(wàn)5到2萬(wàn)9，前年曾經(jīng)有一家企業(yè)舉到2萬(wàn)9的。所以從地價(jià)成本來(lái)說(shuō)，我們是有比較大的優(yōu)勢(shì)，所以經(jīng)濟(jì)效益、利潤(rùn)率應(yīng)該比正常的舉牌會(huì)高比較多。

基于舊改的項(xiàng)目同并購(gòu)的項(xiàng)目比較，并購(gòu)的項(xiàng)目由于是在原有人家已經(jīng)拿到項(xiàng)目的基礎(chǔ)上并購(gòu)，所以就能夠快速開發(fā)、快速銷售、快速回款，這個(gè)是比較快的，我們?nèi)ツ瓴①?gòu)58個(gè)項(xiàng)目，大部分都能夠在一年內(nèi)出業(yè)績(jī)。

三舊改造的優(yōu)勢(shì)是成本低，但是它的時(shí)間可能會(huì)相對(duì)長(zhǎng)一些，目前我們參與的三舊改造都是在之前已經(jīng)有合作伙伴參與，跟蹤了好幾年了，那現(xiàn)在差不多又進(jìn)入近期的啟動(dòng)了，我們才去并購(gòu)合作。所以我們的三舊改造時(shí)間也不會(huì)很長(zhǎng)，今年最少能夠有2、3個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生效益。

我們16個(gè)城市更新項(xiàng)目總的規(guī)劃建筑面積是1053萬(wàn)平米，它沒(méi)有算在我們土地儲(chǔ)備里面。我們的土地儲(chǔ)備總的建筑面積是2487萬(wàn)平米。

我們并購(gòu)雖然比較多，占去年我們新收購(gòu)項(xiàng)目有80%的，但實(shí)際上我們最基本的要求都是要并表的，所以我們絕大部分的收并購(gòu)項(xiàng)目都是要求并表。去年年底那個(gè)2487萬(wàn)平米的權(quán)益比是80%，我們?nèi)ツ?56億的合同銷售金額的權(quán)益比也有85%的，所以這個(gè)比例相對(duì)也比較高一些。

問(wèn)：今年公司的銷售目標(biāo)增加了6成，往后幾年復(fù)合增長(zhǎng)率是多少？

答：今年我們實(shí)現(xiàn)730億，2019年我們預(yù)計(jì)應(yīng)該不低于1000億，那么我們未來(lái)3年的復(fù)合增長(zhǎng)我們覺(jué)得不低于40%。

問(wèn)：公司看好香港的市場(chǎng)，那么公司今年會(huì)不會(huì)考慮在香港投地，或者自己去發(fā)展一些新的項(xiàng)目？

答：我們實(shí)際上在去年下半年有參與過(guò)土地拍賣的，但最后我們沒(méi)有拿到這個(gè)項(xiàng)目。我們其實(shí)無(wú)論是在內(nèi)地或者在香港或者在境外，我們其實(shí)都不是拿地王，或者那種不合理的高的土地，確保我們土地交易合理的話。剛剛說(shuō)香港西半山那個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)香港的舊樓的改造項(xiàng)目，所以說(shuō)這個(gè)也是代表我們奧園一直以來(lái)還是比較穩(wěn)健。

當(dāng)我們拿地，或者剛才也說(shuō)有關(guān)融資的，我們一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)渠道多元化，所以說(shuō)我們也不排除，除了有一些香港本地的舊樓的改造項(xiàng)目以外，也會(huì)參與一些香港的土地拍賣這方面的項(xiàng)目。

問(wèn)：奧園2018年前兩個(gè)月銷售額增幅為什么那么高，今年全年的推盤計(jì)劃是什么樣的？

答：每個(gè)月份的銷售金額跟每個(gè)企業(yè)推貨是有一定關(guān)系的，我們?cè)谇皟蓚€(gè)月推貨的項(xiàng)目比較多。而且大家也可以看到，我們?cè)谌ツ甑?2月份單月銷售過(guò)百億，其實(shí)也是因?yàn)槲覀兒芏嗟呢浧芳性?2月份集中推出，所以在2018年1、2月份有一個(gè)比較好的延續(xù)。另外，今年我們大概有40幾個(gè)項(xiàng)目要推出來(lái)，上半年大概推33個(gè)新項(xiàng)目，下半年大概要17、18個(gè)新項(xiàng)目推出入市。

問(wèn)：公司2016年和2017年的合同銷售均價(jià)，相比確認(rèn)的銷售均價(jià)高出很多，但是為什么預(yù)計(jì)未來(lái)的毛利率是在25%以上，這個(gè)預(yù)計(jì)是不是偏保守一點(diǎn)？還有通常來(lái)講公司從銷售到確認(rèn)收入一般滯后多久。公司也強(qiáng)調(diào)非?？粗兄苻D(zhuǎn)，公司的平均投資周期大概是多久？

答：大家可以看到我們的銷售均價(jià)穩(wěn)步提升，一方面是由于我們所進(jìn)入的城市的能級(jí)不同，大家可以看到我們?cè)?017年的銷售金額里面，我們深圳、廣州這樣一些銷售單價(jià)比較高的城市的貨品積極入市，所以推高了銷售單價(jià)，但是同時(shí)我們的地價(jià)以及我們相關(guān)的一些成本也會(huì)有提高。所以我們現(xiàn)在目前看，我們?cè)诖鬄硡^(qū)很多的項(xiàng)目毛利率水平控制在30%到35%，但并不見(jiàn)得銷售單價(jià)的提升就一定跟我們的毛利率水平提升一定是線性的聯(lián)系。

其實(shí)新項(xiàng)目的投資其中一個(gè)原則，就是基本上毛利潤(rùn)率要保持在25%或者以上，那我們對(duì)于2018年的毛利率我們還是仍然保持25%到27%，也是一個(gè)比較平穩(wěn)的毛利潤(rùn)率的水平了。

確認(rèn)銷售周期方面，我們一般從合約銷售到確認(rèn)收入大概是1年半到2年的時(shí)間。所以也看到我們今年是180億的確認(rèn)銷售，大概是跟我們2015年的156億合約銷售差不多。所以我們預(yù)計(jì)明年現(xiàn)在鎖定的交樓收入大概是260到270億，也就跟我們大概2016年的合約銷售接近，基本上是1年半到2年的時(shí)間。這部分毛利率也在25%到27%左右。