業(yè)績會實錄|新城發(fā)展(01030)的宣言:1800億、保10爭5、不再提私有化

在銷售額邁入1000億的門檻之后，新城發(fā)展(01030)不僅公布2018年的銷售目標為1800億，而且還發(fā)布了一個更遠大的目標——未來5年“保10爭5”，即一定要進入行業(yè)TOP10 ，力爭進入TOP5。

從新城發(fā)展2017年的靚麗業(yè)績和基本面發(fā)展情況就能看到公司沖刺行業(yè)前5的底氣。

3月15日，新城發(fā)展在香港召開業(yè)績發(fā)布會。從各項數(shù)據(jù)來看，新城發(fā)展2017年的業(yè)績有了大幅增長。2017年，該集團實現(xiàn)營業(yè)額約408.20億元(人民幣，下同)，同比增加44.6%;毛利135.81億元，同比增加105.6%;毛利率由23.4%增至33.3%;凈利潤60.14億元，同比增加143.7%;其中歸屬于公司權益持有人的凈利潤約37.94億元，同比增加174.1%;每股盈利0.67元，擬派末期股息每股0.162元。

2017年新城發(fā)展的核心盈利達49.85億元，同比增加131.4%;其中，歸屬于公司權益持有人的核心盈利30.88億元，同比增長167.1%。

值得一提的是，2017年，新城發(fā)展的合約銷售額約1264.72億元，同比增長94.39%。在全國化布局下，有42個城市貢獻合約銷售。全年合約銷售均價(不含車位銷售)為每平方米14520元，同比增長20.10%。截止2017年12月31日，該集團土地儲備約6740.12萬平方米，土地儲備的平均收購成本約每平方米2905元。

2018年既是新城發(fā)展踏上千億新臺階的第一年，也是新城創(chuàng)立的第25年。對此，新城發(fā)展執(zhí)行董事兼公司秘書陳偉健在業(yè)績會上表示，在這特別的日子，在派發(fā)特別股息方面，“也會去考慮一下”。

在業(yè)績會上，始終避不開的話題就是：公司是否還會再提私有化。而陳偉健也代表公司再次重申“關于私有化事情不會再提”。

對于為何不再提私有化，陳偉健表示，“以前是對股價不滿意，現(xiàn)在只是不太滿意”。 公司會尊重市場，保持兩地的上市平臺。

以下為智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績會問答實錄

問：公司去年取得了比較好的銷售業(yè)績，漲幅比較大，請問這一增長原因是？公司已售未結轉(zhuǎn)貨值有1280億，請問有多少可以進入到2018年的結轉(zhuǎn)？今年銷售目標1800億，相對于去年增長幅度較大，如何保證銷售目標的完成？

陳偉建：增長幅度較大，這是因為我們的土地布局。我們現(xiàn)在的土地儲備達到6740萬平方米，我們?nèi)ツ晷略龅耐恋貎溥_到3393萬平方米，所以我們覺得增長的幅度是合理的。我們也有信心今年1800億的銷售目標是能做得到的。

1280億的貨值主要部分會在2018年、2019年結轉(zhuǎn)， 一般來說我們整個開發(fā)周期到結轉(zhuǎn)大概在是18-24個月。 

問：去年公司拿了122塊地，量也是非常大，請問總的土地支出有多少？其中有多少土地成本需要在今年支付？去年新城發(fā)展拿地很多是和別人一起拿，公司實際的權益部分有多少？這樣的拿地速度會不會在今年持續(xù)？

陳偉?。?/strong>關于新增土地的金額，去年歸屬我們的部分，我們總投是600億人民幣，付了大概530億的土地款，還有大概70億是需要今年付的，到現(xiàn)在來說，其實很多土地款已經(jīng)解決了，所以對我們來說，也沒有什么重大的壓力。我們的權益部分，一般情況下，和我們?nèi)ツ甑匿N售差不多，我們的銷售有大概25%是合營的，其他75%是歸屬我們的部分。其實和其他公司一起合作也是一個新的常態(tài)，我們可以互相學習，所以我們也是跟龍頭企業(yè)一起去合作。

問：去年新城最重要的事情就是私有化，今年會不會重新啟動這個事情？

陳偉?。?/strong>私有化事情，我們不會再提。

問：有沒有未來5年的銷售規(guī)模計劃？公司的負債比率會不會有一個下降的目標？公司在大灣區(qū)的布局還是比較少的，你們未來會不會投放更多的資源在里面？

陳偉健：今年是我們創(chuàng)辦25周年，我們已經(jīng)進入了全國排名12名，今年肯定開啟了保10爭5的年代，我們希望一定要進入TOP10，如果可以的情況下，也爭取進入TOP5，整個就是我們未來5年的目標。

負債方面，我覺得我們的負債有很大的改善空間，因為我們的已售未結轉(zhuǎn)貨值已經(jīng)達到1280億，我們毛估10%的凈利率的話，其實我們的凈資產(chǎn)還可以增加130億左右。我們覺得90%的負債率其實我們還不滿意的，我們應該繼續(xù)把它往下壓，但是如果要定一個非常低的水平也是非常不合理。因為我們也是在沖業(yè)績的公司，我們希望回到整個行業(yè)比較平均的水平，我們對現(xiàn)在是不滿意的，我們會繼續(xù)把它改善。

有關大灣區(qū)的問題，第一我們也算是深耕長三角，我們?nèi)ツ暌呀?jīng)進入一線城市深圳和廣州，我們現(xiàn)在在大灣區(qū)也有惠州、佛山，一般情況下我們進入新的城市，不會做完一個就走了，在有效的情況下，我們還會繼續(xù)加大在那里的投資。

問：公司派息幅度增加大，派息比例還是維持在兩成四左右的水平，今年是公司創(chuàng)辦25周年，派息比率會不會有比較大的提高？公司現(xiàn)金流比較好，會如何運用這些資金？去年拿地金額600億占銷售額的一半，今年銷售目標1800億，拿地金額是否會在900億的水平？因為去年拿地比較廣泛，也進入很多地區(qū)，今年拿地的地區(qū)大概是在哪里？最近有一些公司提說，經(jīng)過去年調(diào)控，二三線城市地價回落，公司是否會加猛這一塊，還是會集中在一線、二線？

陸忠明（首席財務官兼執(zhí)行董事）：派息方面，公司這次的預案是0.162元每股，從絕對數(shù)來看是去年分紅的三倍多一點。從整個比例來看，實際上歸屬于上市公司的核心凈利潤是30.9億，所以我們實際上是按30%的核心凈利潤這樣一個大致的比例來做今年這個預案的。后續(xù)只要公司的業(yè)績有足夠的支撐，我相信，公司整體的股息的分派計劃，也是希望對股東有一個很好的回報，這是大的方向。至于后續(xù)具體的安排，還需要看公司業(yè)績的表現(xiàn)以及管理層的討論。

陳偉?。?/strong>至于我們會在什么區(qū)域拿地，我們是一個在全國布局的開發(fā)公司，現(xiàn)在我們在60個城市有6740萬平方米的土地儲備，我們不是說到處去拿土地，我們希望在現(xiàn)有的地方里加大銷售，所以我們也不排除可能會考慮其他城市，但是肯定是全國的一個考慮。

問：現(xiàn)在公司在銀行的授信額度有多少？2018年是否有具體的融資計劃？

陸忠明：公司整體的資金情況，目前現(xiàn)金還是非常充足的，達到246億的現(xiàn)金總量。 截至到2017年底的時候， 我們整個銀行授信的未動用額度部分，  大概有546億，（這兩項）加起來大概有790億的可動用現(xiàn)金資源支持公司2018年土地儲備資金需求。

2018年新增融資的安排也是要結合公司的整體土地儲備進展?，F(xiàn)在我們?nèi)谫Y比較多元化，各種融資方式都在介入，無論是中期票據(jù)，優(yōu)先債，還是公司債，整體的份額都是比較均衡的，我們也在不斷嘗試新的融資渠道。所以，整個融資計劃安排還是要根據(jù)公司整體業(yè)務的進展，逐步考慮。應該說融資調(diào)整的空間和渠道選擇的空間還是比較大的，基本上能夠支撐公司的資金需求。

問：公司的毛利率今年有比較大的增長，由23.4%增長至33.3%，請問今后公司的毛利率會是什么發(fā)展趨勢？

陸忠明：毛利率的趨勢，確實今年整體的毛利率趨勢首先是得益于市場的表現(xiàn)，整體的表現(xiàn)都是比較好的趨勢。第二，公司在相對集中的幾個區(qū)域，蘇州、南京這幾個區(qū)域的一些項目的集中交付，這些區(qū)域的毛利率確實是非常高。另外，去年有5到6個商業(yè)體的交付，為2017年的毛利率產(chǎn)生了很大的貢獻。未來的趨勢方面，一方面要看整體的市場表現(xiàn)，對于毛利率，管理層的要求從來沒有降低過，一是繼續(xù)持續(xù)爭取市場的紅利，另外，在內(nèi)部不斷控制成本，壓縮費用，來滿足業(yè)績表現(xiàn)的要求。

問：關注到截至2017年底，公司的可供出售金融資產(chǎn)公允價值由2016年底的4.35億元大幅增加152.8%至約11億元，請問這里所說的金融資產(chǎn)具體是什么資產(chǎn)？

陳偉?。?/strong>其實它不是很高風險的工具，其實我們有一些投資沒有并表，也可能只是一些開發(fā)的我們占很小的股份。按照會計準則，是通過金融的一個投資，還有我們也買了一些很小的債券，都是一些非常穩(wěn)定的金融工具，我們沒有說要加大金融工具的投資，它只是一些可能我們不操盤也不并表的一些房地產(chǎn)開發(fā)項目而已，不需要特別擔心。

問：公司對目前的股價表現(xiàn)如何評價？公司對未來租金收入有什么中長期的計劃？金融資產(chǎn)的增加，主要是哪個部分？公司目前的兒童、娛樂、電影這一塊的收入情況如何？

陳偉?。?/strong>股價肯定是不滿意的，管理層會繼續(xù)努力，希望它能夠越高越好。其實股價的整個增長也蠻高，不過我們覺得還有很大的改善空間，我們會加強和投資者的溝通，包括和股票分析師的溝通。大家可以放心，管理層也加強了整個投資者關系團隊。

關于租金的目標，2018年整個租金的目標是20億人民幣，比2017年的10個億接近翻了一倍。關于金融資產(chǎn)部門，其實很簡單，主要大的部門都是一些房地產(chǎn)的投資，但是我們沒有操盤，只是一個投資而已，完全不是一些很高風險的投資，那個也不是新城的策略，我們一定要求穩(wěn)，這個可以放心。

陸忠明：應該說整體的，在港股層面上的新業(yè)務應該說處于起步階段，整個表現(xiàn)還是在初創(chuàng)階段。應該說現(xiàn)在整體考慮還是規(guī)模為先，所以從整體的分布報告來看，我們這個收入占比跟A股相比這個比例是非常低的。總收入在3.2個億左右，就是影院、兒童，包括一些零星的業(yè)務。整體規(guī)模還不大，目前相當于還在創(chuàng)業(yè)階段，但是后續(xù)整體增長會有一些趨勢出來，但是和A股相比占比還是很低的。所以我們還需要付出3到5年的努力，這塊業(yè)績才會有更好的表現(xiàn)。

問：去年的銷售目標超額完成，今年目標銷售額1800億，是否也會大幅超額完成？今年是成立的25周年會不會考慮派特別息？為什么突然不提私有化了？去年私有化的一個原因是股價沒有反應公司的價值，現(xiàn)在也提到股價不滿意，為什么沒有提出私有化？

陳偉?。?/strong>去年我們做得很好，就是850億的目標最后超過1.5倍達到1260億，今年的1800億，坦白說，我們的可售貨值其實是能夠達到4000億的。在中期的時候，我們會考慮一下，到底需不需要在改變（銷售目標），但是目前我們覺得1800億是比較OK的一個目標。

特別股息方面，畢竟是公司創(chuàng)辦25周年，我們也會去考慮一下。

私有化問題，我們以前對股價是非常不滿意，現(xiàn)在只是不太滿意。我覺得我們還有改善空間，也要尊重股東，尊重市場的反應，公司會尊重市場?，F(xiàn)在我們有港股、A股兩邊的融資平臺，也非常有效率，港股1月份也做了配股，也做了可轉(zhuǎn)債，所以我們覺得保持兩地的上市平臺，是對我們集團比較好的。所以我們覺得私有化不會在我們的時間表里面，不會再考慮了。

問：今年到期的債務有30%，在市場利率上升的情況下，這是否會影響買地的增長速度？

陳偉?。?/strong>其實我們現(xiàn)金和短債的比例是非常健康的，我們的現(xiàn)金能夠覆蓋短債的1.6倍。我們在1月份的時候在海外港股也做了近8個億美元的融資，在香港，就是可轉(zhuǎn)債、配股、包括發(fā)美元債，融了8個億美金。其實，我們的短債才100多億，其實絕大的部分已經(jīng)解決了。還有包括現(xiàn)在還有200多億的現(xiàn)金，其實我們覺得短債沒什么壓力。我們今年會繼續(xù)拿地，但是我們會比較謹慎一點，我們希望通過其他的通道能夠獲取比較便宜的土地。

問：現(xiàn)在平均的融資成本大概是多少，今年會上升嗎？

陳偉?。浩骄谫Y成本大概是5.3%，坦白說還有改善的空間。今年的配股也好，發(fā)的可轉(zhuǎn)債也好，成本是更低的。所以我覺得還有改善的空間，但是說實話，國內(nèi)現(xiàn)在的融資成本也高了一點點。但是很好的是，我們有兩個上市平臺，我們可以兩邊一起比較一下，我覺得總體來說是還有一些改善的空間，我們會努力再去改善一下。