業(yè)績會(huì)實(shí)錄|建業(yè)地產(chǎn)(00832)胡葆森：今年開工面積將突破1000萬平，房產(chǎn)稅出臺(tái)勢(shì)所必然

3月13日，建業(yè)地產(chǎn)（00832）在香港召開2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2017年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益138.79億元人民幣(單位下同)，同比增長46.2%;凈利潤8.11億元，同比增長101.3%;基本每股收益33.19分;擬每股派現(xiàn)12.29港仙。

另外，2017年，建業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)銷售收益增加44.9%至132.11億元。租金收入0.95億元。酒店經(jīng)營的收入增加9.9%至2.66億元。項(xiàng)目管理服務(wù)收入增長688.6%至3.08億元，主要由于新增項(xiàng)目所致。

盈利方面，2017年，該公司毛利增長43.1%至32.81億元，毛利率為23.6%，較去年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。凈利率為6.5%，上年同期為4.3%。于2017年投資物業(yè)公平值增加凈額2.43億元。

此外，截至2017年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)的凈借貸總額約為43.00億元，凈借貸比率50.8%。

值得一提的是，2018年是建業(yè)地產(chǎn)的上市十周年。在經(jīng)過10年的發(fā)展沉淀后，建業(yè)地產(chǎn)銷售將提速。據(jù)了解，2017年建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約304.15億元， 合同銷售面積約458.4萬平方米，同比分別增長51.0%和65.8%，近五年該公司合同銷售金額復(fù)合增長率24.1%。建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官袁旭俊表示，未來兩到三年會(huì)保持50%的增長速度。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，按合同金額計(jì)算，建業(yè)地產(chǎn)2017 年在河南省市場(chǎng)占有率為4.3%。據(jù)了解，如果加上建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)代建項(xiàng)目的70億銷售額，2017年該公司在河南的銷售市場(chǎng)份額占5.2%，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森表示，希望通過2018-2020年這三年的發(fā)展，將市場(chǎng)份額提高到接近10%。

以下為業(yè)績會(huì)問答實(shí)錄

問：公司2012年到2017年的銷售額復(fù)合增長率是24.1%，接下來公司是否有加速發(fā)展的計(jì)劃？2018年的銷售目標(biāo)是多少？

袁旭?。ńI(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官）：這10年來建業(yè)地產(chǎn)銷售額的復(fù)合增長率在24%左右，這個(gè)復(fù)合增長率是非常健康和穩(wěn)定的。經(jīng)過我們上市10年以來的這么一個(gè)基礎(chǔ)，經(jīng)過2015年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，到2017年開始我們有了小小的提速。2017年公司的合同銷售金額為304.15億元人民幣，同比增加51%，也是到了水到渠成的增長時(shí)機(jī)。未來兩到三年會(huì)保持50%的增長速度，具體銷售結(jié)果需根據(jù)市場(chǎng)情況來把握。

2017年我們?cè)诤幽鲜〉氖袌?chǎng)份額達(dá)到4.3%，相比2016年的3.6%，有了7個(gè)百分點(diǎn)的增長。如果把輕資產(chǎn)代建的70個(gè)億加上去，公司全年銷售額374億，市場(chǎng)占有率則在5.2%左右。2017年我們希望做到7-8%之間。

問：2017年公司新增建筑面積1467萬平米的平均土地成本是多少？總的土地儲(chǔ)備建筑面積3180萬平米的平均土地成本是多少？

答：2017年新增加土地儲(chǔ)備的成本大概在1600元每平，總的土地成本逾1000元每平米，也就是說過去的土地儲(chǔ)備有比較安全的邊際，2017年土地儲(chǔ)備成本上漲的情況下，我們也獲取了比較有安全邊際的土儲(chǔ)。

問：目前銀行的授信額度是多少？2018年公司是否有融資計(jì)劃？

答：我們?cè)诟鱾€(gè)銀行總共拿到的授信額度是 600多個(gè)億， 在2018年有一些融資安排，具體的融資安排陸續(xù)會(huì)有一些披露。

問：現(xiàn)在國家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，你們是如何看的？這為什么沒有對(duì)公司的發(fā)展速度造成影響？公司文化娛樂業(yè)務(wù)現(xiàn)在表現(xiàn)如何，收益將來會(huì)如何體現(xiàn)出來？

胡葆森（建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席）：我們經(jīng)常評(píng)價(jià)，中國這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)政策市場(chǎng)，政府的政策對(duì)市場(chǎng)的影響還是很直接，有時(shí)候還很大。從去年提出來房子是用來住的不是用來炒的，到今年兩會(huì)受關(guān)注度很高的房產(chǎn)稅，雖然沒有說立法、法律頒布的時(shí)間表，但是房產(chǎn)稅的出臺(tái)肯定是勢(shì)所必然。往往市場(chǎng)會(huì)提前消化政策導(dǎo)向，不管是今年出還是明年出，這件事對(duì)消費(fèi)者的心理影響已經(jīng)發(fā)生了。

我判斷，今年的市場(chǎng)，從政府的角度既不會(huì)連續(xù)出臺(tái)打壓、調(diào)控，太多負(fù)面的政策，從政策層面今年不會(huì)有太集中的新的政策集中出臺(tái)。另外，作為地產(chǎn)商來講，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大地產(chǎn)商也更關(guān)注政策，大地產(chǎn)商抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也在逐漸增強(qiáng)。無論政策是利好還是利差，基本上不會(huì)影響我們業(yè)績目標(biāo)的達(dá)成。比如袁總說的目標(biāo)，是留了一定的余地，這個(gè)是為政策可能帶來的負(fù)面影響留的。所以，剛才袁總說50%的增長，我相信，我們完全是有信心實(shí)現(xiàn)的。

另外，我們的文化旅游這塊，從2013年、2014年開始發(fā)力，我們和國內(nèi)最著名的電影制作公司——華誼兄弟合作了一個(gè)電影小鎮(zhèn)，在鄭州的東邊。這個(gè)小鎮(zhèn)規(guī)劃了6條街，前兩條街今年年底基本上建成，準(zhǔn)備開業(yè)。

我們和國內(nèi)的著名導(dǎo)演，她和張藝謀、樊悅，他們?nèi)粚?dǎo)演了2008年的北京奧運(yùn)會(huì)開閉幕式。后來這個(gè)組合又在全國做一些文化旅游項(xiàng)目，叫“印象系列”。后來其中的三個(gè)人之一的王潮歌導(dǎo)演，她的團(tuán)隊(duì)單獨(dú)開發(fā)了“又見系列”。她前年開始和我們合作，在河南做了一臺(tái)實(shí)景演出，一個(gè)主題公園，一個(gè)戲劇公園，叫“只有系列”，叫“只有河南”。這個(gè)從2016年簽約，到去年經(jīng)過一年時(shí)間土地的準(zhǔn)備，已經(jīng)動(dòng)工了，這個(gè)大約在兩年之后建成。像這些項(xiàng)目，現(xiàn)在都在建，我們也是剛剛涉足這個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)可能會(huì)對(duì)建業(yè)未來的發(fā)展，特別是幫助戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由開發(fā)商向新型生活方式服務(wù)商的轉(zhuǎn)型會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。

問：去年集團(tuán)第一次在三亞投了地，跟公司聚焦河南省的戰(zhàn)略好像不一樣，請(qǐng)問集團(tuán)在海南省是否有更進(jìn)一步的發(fā)展？

答：在三亞的項(xiàng)目，無論現(xiàn)在還是未來，客戶依然是河南人。未來可能會(huì)到其他地方（發(fā)展），最終我們的客戶還是河南客戶。過去十年，從整個(gè)海南房子消費(fèi)的人群來講，河南的客戶一直排在前三位。

問：去年管理層說過2018、2019年是公司輕資產(chǎn)的發(fā)力年，輕資產(chǎn)這塊帶來的收入未來三年會(huì)有多少？今年公司的毛利率有所下跌，原因是什么？輕資產(chǎn)這塊毛利率會(huì)高一點(diǎn)，以后公司的毛利率會(huì)不會(huì)有走高的趨勢(shì)？公司的千億目標(biāo)是因?yàn)榭炊嗪幽鲜袌?chǎng)還是通過什么其他途徑來達(dá)到？

答：其實(shí)到2017年底我們的輕資產(chǎn)有75個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)?017年獲取了39個(gè)項(xiàng)目。輕資產(chǎn)是我們的品牌、管理、能力輸出，在這個(gè)方面的回報(bào)率是很高的，因?yàn)槲覀儧]有資金上的輸出，毛利率肯定是非常高的。我們?cè)?017年的時(shí)候已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了預(yù)定目標(biāo)。它在利潤結(jié)構(gòu)里面已經(jīng)反映出來，有超過兩個(gè)億的利潤，3.5個(gè)億的收入這么一個(gè)構(gòu)成。相信2018年我們輕資產(chǎn)的總的項(xiàng)目會(huì)超過100個(gè)，在超過100個(gè)之后我們會(huì)保持一定的穩(wěn)定性。2019、2020年我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況，保持它的穩(wěn)定。

在今年報(bào)表上我們的毛利率下跌了0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。因?yàn)閳?bào)表的結(jié)算是有一個(gè)滯后性的。其實(shí)它主要是因?yàn)?015年我們部分樓盤的價(jià)格比較低。第二個(gè)原因是結(jié)構(gòu)上的差異，在2017年的結(jié)算里面，我們的車位，一些高利潤的商業(yè)占比會(huì)比較少一些。另外，我們?cè)?017年當(dāng)年的銷售毛利率還是超過前幾年的毛利率，所以我們的整個(gè)毛利率在后面幾年會(huì)保持穩(wěn)定，甚至是略有提升的情況，實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)營毛利率并沒有下降的趨勢(shì)，反而是有所提升。

胡葆森：關(guān)于千億目標(biāo)和市場(chǎng)占有率方面，2018年開工面積預(yù)計(jì)會(huì)突破1000萬平方米，而我們的平均房價(jià)接近7000元/平方米，高于河南全省的平均房價(jià)接近一倍以上。按照這樣的節(jié)奏，我們的增長速度——未來兩到三年計(jì)劃增長速度保持在50%左右，這個(gè)增長的速度一定會(huì)跑贏河南的大市，河南過去三年，包括未來三年，市場(chǎng)增長一般不超過20%。按照這個(gè)速度，我們的市場(chǎng)占有率毫無疑問也在不斷提升。

另外，支撐這個(gè)增長的重要數(shù)據(jù)就是我們?nèi)Ф嗳f平方米的土地儲(chǔ)備。今年我們肯定還有新增的土地儲(chǔ)備。我們的土地儲(chǔ)備基本上是按照每年開工和銷售的5倍這樣一個(gè)規(guī)模，我們的土地儲(chǔ)備規(guī)模希望是夠5年用的。

三千萬平方米的土地儲(chǔ)備貨值肯定突破了2000億，所以袁總說預(yù)測(cè)增長50%，這個(gè)數(shù)據(jù)很好算，2018年（銷售額）一定會(huì)在450億左右，不低于這個(gè)數(shù)。在建的800萬平方米加上新開工的1000萬平方米，還有輕資產(chǎn)，我們相信，對(duì)于千億目標(biāo)也好，對(duì)于市場(chǎng)占有率也好，都是在這幾個(gè)數(shù)據(jù)不停的推演過程中預(yù)測(cè)出來，我們不能預(yù)測(cè)哪一天實(shí)現(xiàn)，但是兩到三年一定是可以實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)，最終能發(fā)展多少，我們不設(shè)這個(gè)指標(biāo)。