國金證券：地產(chǎn)股底部基本明確 優(yōu)質(zhì)房企股價或?qū)⒙氏确磻?yīng)市場預(yù)期好轉(zhuǎn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研報(bào)稱，政治局會議首提消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，預(yù)計(jì)將對行業(yè)產(chǎn)生重大影響，雖然基本面短期難快速復(fù)蘇，但優(yōu)質(zhì)房企的股價或?qū)⒙氏确磻?yīng)市場預(yù)期的好轉(zhuǎn)。首推重點(diǎn)布局持續(xù)深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品的央國企，如建發(fā)國際集團(tuán)(01908)、中國海外發(fā)展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地產(chǎn)(00123)等。其次推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺貝殼。

事件：2024年4月30日，中共中央政治局召開會議。會議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

國金證券主要觀點(diǎn)如下：

中央提出消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，或?qū)π袠I(yè)發(fā)展具有歷史性影響意義

2023年7月政治局會議提出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，此次會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，即房地產(chǎn)去庫存。在房地產(chǎn)行業(yè)過去20余年的發(fā)展中，中央與之類似的提法是在2015年12月的“要化解房地產(chǎn)庫存”和2016年4月的“有序消化房地產(chǎn)庫存”，隨后在棚改去庫存的帶動下，房地產(chǎn)市場脫離低谷，走出牛市。在此次中央明確定調(diào)后，國金證券預(yù)計(jì)，系列自上而下平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系、去庫存的相關(guān)措施將相繼落地，對行業(yè)產(chǎn)生的影響或是歷史級別。

優(yōu)化新房供給結(jié)構(gòu)，提升存量房流動性，或是本輪地產(chǎn)去庫存發(fā)力點(diǎn)

在“保障房+商品房”的新發(fā)展模式中，“人、房、地、錢”聯(lián)動新機(jī)制的建立是重點(diǎn)，對此市場供給也發(fā)生調(diào)整，2024年3月深圳取消70/90政策，提升商品房項(xiàng)目改善性產(chǎn)品的占比;4月成都新政中提出對住宅及商服類用地供銷比偏高的區(qū)域，適當(dāng)減少用地供應(yīng)。在存量房方面，據(jù)中房報(bào)統(tǒng)計(jì)目前已有近50城表態(tài)支持“以舊換新”，地方政府收儲存量房作為保障性住房，為市場注入流動性，打通一二手房置換鏈條，促進(jìn)置換需求的釋放，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前地方層面的范式基本形成，未來需要自上而下在全國總量層面給予政策支持，推進(jìn)“以舊換新”等去庫存措施順利落地。

堅(jiān)持因城施策，需求側(cè)限制性措施預(yù)計(jì)逐步取消

在本輪地產(chǎn)周期中，各地自2022年起開始優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控措施，目前除海南省外，全國樓市僅剩北上廣深四大一線城市及杭州(僅新房)、天津(核心區(qū)120平以下)、西安等核心區(qū)域仍維持限購政策，未來調(diào)控持續(xù)放松、限制性措施取消是大趨勢。而針對一線城市的調(diào)控，基于當(dāng)前相對有韌性的市場和需求，國金證券預(yù)計(jì)，一線城市調(diào)控優(yōu)化難以實(shí)現(xiàn)“一步到位”，未來或逐步從取消改善性住房限購、取消遠(yuǎn)郊區(qū)域限購、降低社保年限、優(yōu)化城中村改造項(xiàng)目(歷史風(fēng)貌項(xiàng)目等)限購等方面落地，如4月30日北京出臺新政，在現(xiàn)有限購要求下允許在五環(huán)外多購買一套住房。

全國樓市處筑底階段，地產(chǎn)股底部基本確立

2021年下半年至今房地產(chǎn)行業(yè)深度回調(diào)，全國新開工和土地成交面積回調(diào)至2007年水平，銷售額和開發(fā)投資額回調(diào)至2016-17年水平。2024年1-4月百強(qiáng)房企銷售額同比下滑49%，4月單月銷售額同比-47%，基本面在短期內(nèi)快速回暖尚有一定難度。而地產(chǎn)股股價的反應(yīng)通?？煊诨久娴膹?fù)蘇，以2008年金融危機(jī)時期美國為例，其新建住房銷量底出現(xiàn)在2010年11月，而霍頓等房企的股價底則出現(xiàn)在2009年1月。目前A股房地產(chǎn)板塊PB估值僅0.63倍，處歷史底部，此次政治局會議表態(tài)去庫存，預(yù)計(jì)將明確地產(chǎn)股的底部。

風(fēng)險(xiǎn)提示：寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約