華泰證券：物管行業(yè)延續(xù)去偽存真 看好國央企盈利改善

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，2023年物管行業(yè)延續(xù)去偽存真，在管項(xiàng)目、市場拓展和多元業(yè)務(wù)都呈現(xiàn)收斂聚焦的趨勢(shì)，與之對(duì)應(yīng)的是規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)績?cè)鏊俚姆啪?。但也不乏亮點(diǎn)：1)物管公司現(xiàn)金流管控取得成效，派息率連續(xù)第三年提升，逐步回歸現(xiàn)金牛屬性;2)國央企物管公司增長保持韌性，盈利能力逆勢(shì)改善。盡管頭部物管公司對(duì)于未來成長趨于謹(jǐn)慎，但現(xiàn)金流穩(wěn)健、派息率仍有提升空間，估值水平相較雙位數(shù)的潛在增速仍然具有吸引力。

華泰證券觀點(diǎn)如下：

規(guī)模拓展：收斂聚焦重點(diǎn)城市和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，國央企展現(xiàn)拓展優(yōu)勢(shì)

23年樣本物管公司在管面積同比增速放緩至13%，主要因?yàn)椋?、房地產(chǎn)市場調(diào)整導(dǎo)致住宅交付減少;2、市拓供需格局 導(dǎo)致競爭加劇;3、優(yōu)化粗放發(fā)展期獲取的低質(zhì)量項(xiàng)目導(dǎo)致退盤增加;4、物管公司對(duì)于收并購依然謹(jǐn)慎。合管比繼續(xù)回落至144%，合約面積向在管面積轉(zhuǎn)化的節(jié)奏放緩。除了對(duì)存量項(xiàng)目收斂聚焦，多家物管公司亦收窄了市拓的城市范圍，推動(dòng)單城市管理面積繼續(xù)上升。國央企在管面積同比增長24%，第三方和非住宅在管面積占比延續(xù)增長，拓展指標(biāo)均優(yōu)于民企，主要得益于關(guān)聯(lián)房企的穩(wěn)健表現(xiàn)、市拓的品牌與資源優(yōu)勢(shì)以及退盤項(xiàng)目相對(duì)較少。

財(cái)報(bào)表現(xiàn)：國央企盈利能力逆勢(shì)改善，行業(yè)逐步回歸現(xiàn)金牛屬性

23年樣本物管公司營收同比+9%，歸母凈利潤同比+10%，歸母凈利潤同比重回正增長，主要因?yàn)?2年民企物管公司利潤基數(shù)降低，以及對(duì)于銷售管理費(fèi)用率的嚴(yán)格控制。國央企物管公司營收、歸母凈利潤同比+19%、27%，盈利能力率先改善，但對(duì)于24年的增速展望相對(duì)謹(jǐn)慎。物管公司普遍加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，現(xiàn)金流指標(biāo)有所改善;連續(xù)第三年提升派息率，疊加PE估值的下滑，部分公司股息率已經(jīng)具有較高吸引力。隨著行業(yè)逐步擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴、回歸主業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，該行預(yù)計(jì)頭部公司現(xiàn)金流穩(wěn)定性有望持續(xù)提升，有望通過分紅和回購等手段為投資者帶來穩(wěn)定且有吸引力的回報(bào)。

多元服務(wù)：基礎(chǔ)物管發(fā)揮中流砥柱作用

23年樣本物管公司基礎(chǔ)物管營收占比同比+2pct至67%，主要因?yàn)榈禺a(chǎn)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)表現(xiàn)不盡如人意。樣本物管公司城市服務(wù)和商管業(yè)務(wù)營收多數(shù)實(shí)現(xiàn)同比增長，但毛利率表現(xiàn)分化;城市服務(wù)通過收斂聚焦應(yīng)對(duì)回款壓力，商管業(yè)務(wù)迎來改善但彈性受限。多數(shù)物管公司社區(qū)增值服務(wù)ARPU仍是處于同比下滑的狀態(tài)，一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)、社區(qū)傳媒、社區(qū)零售等業(yè)務(wù)經(jīng)營承壓，另一方面則是主動(dòng)進(jìn)行收斂聚焦，退出或調(diào)整部分比較優(yōu)勢(shì)不明顯、可持續(xù)性較差、盈利能力有限的業(yè)務(wù)，繼續(xù)聚焦培育潛力業(yè)務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，盈利能力下行，收并購整合風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。