華泰證券:成都發(fā)布房地產(chǎn)新政 有望激發(fā)市場需求

長期來看,高品質供應提升有望加大未來1-2年新房的市場競爭力。

智通財經(jīng)APP獲悉,華泰證券發(fā)布研究報告稱,4月28日,成都發(fā)布房地產(chǎn)新政,主要內容包括:1)全面取消限購;2)取消公證搖號要求,企業(yè)自主銷售;3)提高陽臺等空間比例,加大高品質住宅供給;4)鼓勵非居住存量房改建為保租房;5)加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地。本次放松有望激發(fā)市場需求,尤其是核心區(qū)二手房市場活躍度。長期來看,高品質供應提升有望加大未來1-2年新房的市場競爭力。

華泰證券觀點如下:

成都放開限購,供給優(yōu)化推動高品質需求

4月28日,成都發(fā)布房地產(chǎn)新政,主要內容包括:1)全面取消限購;2)取消公證搖號要求,企業(yè)自主銷售;3)提高陽臺等空間比例,加大高品質住宅供給;4)鼓勵非居住存量房改建為保租房;5)加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地。1月以來,隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)支持力度的強化,地方政府也紛紛積極配合,加大需求端政策支持力度,并推進監(jiān)管層扶持政策落地,政府工作報告也體現(xiàn)了對行業(yè)的全面支持。我們期待政策能夠推動行業(yè)信心修復,為板塊提供估值修復空間。我們看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩(wěn)健的優(yōu)質房企。

核心區(qū)中小戶型限購得以放開,提升商品住宅供給性價比

繼杭州節(jié)后再次放松調控,成都是第二個調整地產(chǎn)政策的高能級城市。面向需求端的主要變化,其一是全面放松核心區(qū)限購,意味著天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)中144平以下戶型的限購得以取消;其二,取消公證搖號要求,即144平及以下期房同樣可由房企自主銷售,提升銷售效率;其三,提升供應性價比。提升陽臺等空間比例的調整并非首例,廣州去年11月即將陽臺面積占比上限從15%提至20%。因陽臺只計一半面積,因此這一調整有望提升得房率。同時推廣首層架空、郊區(qū)低密度高品質住宅開發(fā),通過提升產(chǎn)品品質來激發(fā)需求。

推動非居住存量房屋納保,加快“白名單”制度落地

本次政策還提及了“鼓勵市場主體將自有閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房”。鼓勵納保的支持政策包括不補繳土地款(不變更土地性質)、免城市基礎設施配套費、稅收優(yōu)惠、長期低息貸款、發(fā)行REITs等支持。根據(jù)成都今年的政府工作報告,全年計劃籌建6.1萬套(間),同比略增1.7%,我們預計存量籌措會成為重要來源。此外,新政還強調加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見效,推動合規(guī)企業(yè)項目“應推盡推”、“應進盡進”、“應貸盡貸”。1月末成都首批227個項目入選“白名單”,預計在地方政府的指引下,地產(chǎn)融資支持將進一步提速。

短期利好核心區(qū)二手房市場,長期提升新房競爭力

4月以來(截至4月26日),成都新房/二手房成交量同比增速分別為-45%/-17%,分別較重點城市(新房樣本54城,二手房26城)均值低3/6pct,2024年新房/二手房累計成交量同比分別為-38%/-19%。房價跟全國走勢趨于一致,仍在下行通道,3月環(huán)比跌幅1%,較18年以來高點下跌18%,但跌幅較50城均值低6pct。整體而言,成都屬于市場韌性較強的城市,近期表現(xiàn)相對偏弱。本次放松有望激發(fā)市場需求,尤其是核心區(qū)二手房市場活躍度。長期來看,高品質供應提升有望加大未來1-2年新房的市場競爭力。

放松政策有望進一步擴圍,為板塊提供估值修復空間

今年以來新房市場依然在筑底,截至目前,僅剩一線城市以及杭州、天津仍保留限購區(qū),我們認為限購放松有望進一步擴圍,疊加政府工作報告的表態(tài),有望推動市場信心和基本面修復,為板塊提供估值修復空間。

風險提示

行業(yè)政策風險:宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性,在新發(fā)展模式的指引下,住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關領域的制度存在調整優(yōu)化的可能,都可能對房企經(jīng)營造成擾動,保障房政策推進速度不及市場預期。

行業(yè)下行風險:房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去,部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。

部分房企經(jīng)營風險:若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復低于預期,部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力,進而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。

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