新股解讀|泓盈服務(wù)：加速轉(zhuǎn)型城市服務(wù) 盈利不穩(wěn)與客戶依賴待解

地產(chǎn)換擋周期，與房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理行業(yè)在近幾年里也面對(duì)著規(guī)模增長趨緩、盈利壓力增加等現(xiàn)實(shí)困境。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP觀察，2023年港股物業(yè)企業(yè)業(yè)績進(jìn)一步分化。一些關(guān)聯(lián)方經(jīng)營穩(wěn)健，抑或地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)占比較小的物業(yè)公司，業(yè)績呈現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展韌性；而部分關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的物業(yè)公司業(yè)績壓力依然高企。

據(jù)港交所4月24日披露，泓盈城市運(yùn)營服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱：泓盈服務(wù)）通過港交所主板上市聆訊，中金公司為其獨(dú)家保薦人，物企市場(chǎng)再添一位資本市場(chǎng)新兵。

物業(yè)管理行業(yè)步入分化時(shí)代，頭部物企有意識(shí)地提高分紅率，以期吸引到更多投資者的目光。在此背景下，若沒有硬核實(shí)力，新上市的物企很難在資本市場(chǎng)脫穎而出。

背靠長沙城發(fā)集團(tuán) 業(yè)績穩(wěn)中有進(jìn)

據(jù)招股書，泓盈服務(wù)是一家國有城市服務(wù)及運(yùn)營提供商，業(yè)務(wù)運(yùn)營主要位于湖南省長沙市。受城發(fā)集團(tuán)影響，泓盈服務(wù)自成立起就傾向于管理公共城市空間。公司的物業(yè)管理服務(wù)主要針對(duì)公共及商業(yè)物業(yè)，住宅物業(yè)處于次要位置。

隨著公司繼續(xù)增長，公司利用公司于物業(yè)管理服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，并逐步鞏固公司于城市服務(wù)的競爭優(yōu)勢(shì)。目前公司業(yè)務(wù)覆蓋物業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)?？傊?，泓盈服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)已產(chǎn)生穩(wěn)定的收入及利潤，成為公司增長的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力及業(yè)務(wù)的焦點(diǎn)。

截至2023年12月31日止年度，公司在管物業(yè)管理項(xiàng)目總數(shù)為68個(gè)，在管建筑面積為11.1百萬平方米，城市服務(wù)板塊在管項(xiàng)目總數(shù)為157個(gè)，包括4個(gè)照明系統(tǒng)運(yùn)營項(xiàng)目、150個(gè)停車場(chǎng)運(yùn)營項(xiàng)目及3個(gè)市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目；同期公司亦完成了85個(gè)園林綠化及工程項(xiàng)目，截至2023年12月31日有87個(gè)在建項(xiàng)目。截至2023年12月31日止年度，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)板塊在管項(xiàng)目總數(shù)為50個(gè)，在管建筑面積為76.6萬平方米。

得益于業(yè)務(wù)增長，泓盈服務(wù)的業(yè)績穩(wěn)中有進(jìn)。2021年至2023年（以下簡稱：報(bào)告期內(nèi)），公司營收分別為4.32億元、5.29億元及6.52億元，年復(fù)合增長率為22.9%；同期的年內(nèi)利潤為4084.1萬元、5359.6萬元及7017.8萬元；年復(fù)合增長率為31.1%。

分業(yè)務(wù)來看，城市服務(wù)規(guī)模持續(xù)增長，一躍成為公司的第一大業(yè)務(wù)。期內(nèi)，該業(yè)務(wù)收入分別為1.85億元、2.75億元及3.53億元，占總營收比例分別為42.9%、52%及54.2%，扛起營收半邊天。物業(yè)管理服務(wù)增速較慢，期內(nèi)營收分別為1.82億元、2.07億元及2.38億元，占總營收比例分別為44.6%、39.2%及36.5%；商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的營收分別為5404.5萬元、4633.7萬元及6068.3萬元，占總營收比例分別為12.5%、8.8%及9.3%，營收占比較小。簡言之，泓盈服務(wù)營收結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，城市服務(wù)成為第一大主營業(yè)務(wù)，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的收入占比持續(xù)收窄，業(yè)務(wù)更為聚焦。

值得關(guān)注的是，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，泓盈服務(wù)的利潤表現(xiàn)并不亮眼，甚至出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。期內(nèi)，公司的綜合毛利率分別為24.9%、23%及23.3%。其中增速最快的城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率分別為21.6%、24.2%及22.1%，毛利率整體較為波動(dòng)。老牌物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降明顯，期內(nèi)分別為20%、14.5%及15.2%。

值得一提的是，從公司業(yè)務(wù)發(fā)展似乎也不難看出，泓盈服務(wù)未來主要將以城市服務(wù)業(yè)務(wù)為主的趨勢(shì)已經(jīng)十分鮮明，這也在現(xiàn)階段已上市的物管企業(yè)中形成了一定的差異化。

囿于長沙 高依賴癥結(jié)難解

泓盈服務(wù)扎根長沙，作為區(qū)域物業(yè)企業(yè)，其增長空間囿于長沙本地物業(yè)行業(yè)發(fā)展。

于往績記錄期間，泓盈服務(wù)的大部分收入來自湖南省長沙市的業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，公司自長沙市獲得的收入分別為4.26億元、5.23億元及6.47億元，占總收入比例分別為98.6%、99.0%及99.2%。同一時(shí)期，于物業(yè)管理服務(wù)板塊，公司于長沙市管理的總建筑面積分別約為1010萬平方米、970萬平方米及1050萬平方米，分別約占截至有關(guān)日期于物業(yè)管理服務(wù)板塊在管總建筑面積的95.1%、95.0%及95.3%。

然而，中國湖南省的物業(yè)管理市場(chǎng)競爭激烈且高度分散。按2022年的在管建筑面積及總收入計(jì)，公司所有業(yè)務(wù)分部的市場(chǎng)份額分別約為湖南省物業(yè)管理市場(chǎng)的0.66%及0.94%。按2022年城市服務(wù)收入計(jì)，泓盈服務(wù)的市場(chǎng)份額僅約為湖南省城市服務(wù)市場(chǎng)的0.42%。

為了擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，泓盈服務(wù)轉(zhuǎn)型并開拓城市服務(wù)。

東方證券研報(bào)顯示，當(dāng)前城市服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊，狹義上看，2021 年城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生支出 2521 億，占全部財(cái)政支出比例 1.0%，該比例 20 年以前穩(wěn)中有增，20-21 年有所下降，目前環(huán)衛(wèi)訂單并非全部釋放到市場(chǎng)，預(yù)計(jì)城服覆蓋率會(huì)持續(xù)提升。廣義上看，隨著城市運(yùn)營管理的職能逐步從政府部門轉(zhuǎn)移至市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)，社區(qū)管理事務(wù)支出將有望推動(dòng)城市服務(wù)市場(chǎng)繼續(xù)增長，21年城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生+管理事務(wù)支出共 6189 億元，占全部財(cái)政支出比例 2.5%。

此外，城市服務(wù)收入來源為政府財(cái)政預(yù)算，支付有保障、違約風(fēng)險(xiǎn)低，具有需求剛性持續(xù)、弱周期化等特點(diǎn)，市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控因素影響較小。因此，在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入分化的當(dāng)下，城市服務(wù)已將成為各大企業(yè)探索的下一個(gè)增長點(diǎn)。

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，除了拓展增長空間外，泓盈服務(wù)轉(zhuǎn)型城市服務(wù)與城發(fā)集團(tuán)也有很大關(guān)系。

招股書顯示，泓盈服務(wù)的控股股東為長沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡稱“長沙城發(fā)集團(tuán)”)，由長沙市國資委全資擁有，直接擁有權(quán)益并有權(quán)行使泓盈服務(wù)95%的投票權(quán)。此外，長沙城發(fā)集團(tuán)通過另一發(fā)起人岳麓山公司間接擁有泓盈服務(wù)已發(fā)行股本總額余下5%的權(quán)益。

自泓盈服務(wù)成立以來，與城發(fā)集團(tuán)的長期關(guān)系無疑是其發(fā)展的最大驅(qū)動(dòng)力。近三年以來，該公司從城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人(按項(xiàng)目來源劃分)獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.49億元及4.20億元，占總收入比例分別為70.2%、66.0%及64.4%。

這在一定程度上為泓盈服務(wù)發(fā)展至今提供了穩(wěn)定而堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)來源和收入基礎(chǔ)，但另一方面也意味著其業(yè)務(wù)極其仰賴于長沙城發(fā)集團(tuán)，關(guān)聯(lián)交易占比過高同步意味著，與母公司的深度綁定也將深受其影響：期內(nèi)，最大客戶城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人分別貢獻(xiàn)42.4%、44.4%及44.4%的收入，占貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)總額相當(dāng)大的一部分。

綜上，隨著近幾年地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，物管行業(yè)也進(jìn)入分化階段。此時(shí)登陸資本市場(chǎng)，泓盈服務(wù)因聚焦城市服務(wù)而區(qū)別于一般物企，然而，盈利能力不穩(wěn)、囿于長沙也是其發(fā)展中的不足之處。