中指院：2024年一季度全國重點(diǎn)城市寫字樓市場活躍度提升 寫字樓租金仍下行

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，4月23日，中指院發(fā)布2024年一季度中國寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告。中指院指出，整體來看，2024年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢，企業(yè)經(jīng)營情況穩(wěn)定向好，重點(diǎn)城市寫字樓市場活躍度提升，但市場以價(jià)換量態(tài)勢未改，寫字樓租金仍下行。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年一季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.68元/平方米/天，環(huán)比下跌0.47%。從不同商圈表現(xiàn)來看，一季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占26.3%，租金環(huán)比下跌的商圈占71.3%，2.5%的商圈租金環(huán)比持平。

從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2024年中國宏觀經(jīng)濟(jì)總體開局良好，一季度實(shí)現(xiàn)GDP29.6萬億元，同比增長5.3%，增速較2023年四季度提升0.1個(gè)百分點(diǎn)。從三大需求來看，投資增速有所加快，消費(fèi)、出口保持穩(wěn)定增長。具體來看，2024年一季度，我國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長4.5%，增速較2023年全年提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.5%；社會消費(fèi)品零售總額同比增長4.7%，服務(wù)零售額同比增長10.0%；貨物出口總額同比增長4.9%，增速較2023年全年提升4.3個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)亦穩(wěn)中向好。2024年一季度我國服務(wù)業(yè)增加值同比增長5.0%，占GDP比重為59.0%，較上年同期提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)景氣水平持續(xù)回升，1-3月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)連續(xù)3個(gè)月上升，其中3月指數(shù)為52.4%；3月，服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)為58.2%，表明服務(wù)業(yè)企業(yè)對行業(yè)恢復(fù)仍持有信心。

1. 租金變動(dòng)：2024年一季度重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比下跌0.47%

圖：2019年二季度-2024年一季度全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

根據(jù)全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年一季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.68元/平方米/天，環(huán)比下跌0.47%。自2023年下半年起，重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求已開始逐漸復(fù)蘇；一季度，重點(diǎn)城市寫字樓市場延續(xù)上年四季度恢復(fù)態(tài)勢，部分區(qū)域?qū)懽謽菃栐?、帶看較為活躍，需求以續(xù)租、搬遷為主。價(jià)格方面，租戶企業(yè)對成本控制仍較為敏感，業(yè)主方為抓住市場恢復(fù)機(jī)會降低空置，更加積極地采取下調(diào)租金報(bào)價(jià)、制定靈活的租賃條款等方式吸引租戶。

2. 商圈表現(xiàn)：租金上漲的商圈數(shù)量少量增加，杭州西溪、成都金融城等商圈租金小幅上漲

2024年一季度，一線城市樣本中，16.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，80.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。二線城市樣本中，34.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，63.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。

整體來看，一季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈略有增加，部分重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的商圈，以及高端商務(wù)樓宇密集、知名企業(yè)聚集的商圈租金小幅上漲。部分信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的商圈，以及樓宇間競爭較為激烈的核心商圈租金仍下跌。

圖：2024年一季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2024年一季度，26.3%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，占比較2023年四季度上升3.8個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，杭州西溪、成都金融城2個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅相對較大，均為0.55%；武漢光谷、青島中央商務(wù)區(qū)、成都春熙路等16個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在0.1%-0.5%之間；天津勸業(yè)場、重慶解放碑、南京奧體3個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。

與此同時(shí)，71.3%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，占比較2023年四季度下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，深圳后海、天津華苑等11個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以上，其中深圳后海商圈跌幅最大，為1.69%；廣州環(huán)市東、深圳寶安中心區(qū)、天津友誼路等20個(gè)商圈環(huán)比跌幅在0.5%（含）-1.0%之間，上海五角場、長沙南湖路、成都人民南路等23個(gè)商圈環(huán)比跌幅在0.1%-0.5%之間；上海虹橋、漕河涇、徐家匯3個(gè)商圈租金趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。?？跒I海大道、上海南京西路商圈寫字樓租金環(huán)比持平。

3. 租金趨勢：年內(nèi)寫字樓租賃需求有望保持釋放，市場或延續(xù)當(dāng)前以價(jià)換量態(tài)勢，短期內(nèi)寫字樓租金或繼續(xù)調(diào)整

展望未來，兩會政府工作報(bào)告明確提出要“大力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”，預(yù)計(jì)今年宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力，激發(fā)經(jīng)營主體活力，重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求有望保持釋放。業(yè)主方或繼續(xù)采取以價(jià)換量措施降空置，短期內(nèi)重點(diǎn)城市寫字樓租金或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。

重點(diǎn)城市寫字樓市場表現(xiàn)

1. 供需趨勢：2024年一季度，寫字樓租賃需求延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，部分城市空置壓力減輕

1)總建筑面積：一季度，部分一線城市有新增供應(yīng)入市，二線代表城市供應(yīng)節(jié)奏普遍放緩

圖：截至2024年3月底重點(diǎn)城市甲級寫字樓總建筑面積

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2024年3月底，重點(diǎn)城市甲級寫字樓總建筑面積共3.63億平方米，部分一線城市有新增供應(yīng)入市，二線代表城市供應(yīng)節(jié)奏普遍放緩。其中，一線城市甲級寫字樓項(xiàng)目總建筑面積共1.84億平方米，占重點(diǎn)城市甲級寫字樓總量的50.6%，存量相對較多；北京、上海甲級寫字樓總建筑面積均超5500萬平方米，深圳、廣州在2400-3100萬平方米之間。二線代表城市甲級寫字樓項(xiàng)目總建筑面積共1.80億平方米，占重點(diǎn)城市總量的49.4%；不同二線城市存量有所差異，杭州、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，武漢、重慶、長沙、南京、天津在1000-3000萬平方米之間，青島、蘇州、南昌在500-900萬平方米之間。

2)空置率：2024年一季度，重點(diǎn)城市寫字樓需求總體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，超半數(shù)代表城市甲級寫字樓空置率較2023年底下降

圖：2023年二季度-2024年一季度重點(diǎn)城市甲級寫字樓空置率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年一季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為11.5%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別為12.0%、15.6%，市場供求相對平衡，青島、武漢、長沙等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。

從空置率變化來看，2024年一季度，重點(diǎn)城市寫字樓供應(yīng)節(jié)奏總體有所放緩，多數(shù)城市以消化存量為主，疊加寫字樓租賃需求延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，綜合因素影響下超半數(shù)代表城市空置率較2023年底小幅下降。具體來看，一線城市中，北京、廣州甲級寫字樓空置率均下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線代表城市中，除成都、重慶、青島外的其他城市甲級寫字樓空置率均有不同程度的小幅下降，降幅均在0.5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。

2. 大宗交易：2024年一季度，重點(diǎn)城市大宗交易市場活躍度較上年四季度提升，交易宗數(shù)環(huán)比增長兩成

表：2024年一季度15個(gè)重點(diǎn)城市部分大宗交易案例（交易金額>10億元）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2024年一季度，重點(diǎn)城市大宗交易市場活躍度較上年四季度略有提升。寫字樓租金指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)城市共監(jiān)測到大宗交易24宗，較2023年四季度多4宗。分城市等級來看，一線城市共監(jiān)測到已成交大宗交易14宗，占比58%，其中北京、上海交易相對交多，分別為6宗、5宗；廣深交易宗數(shù)合計(jì)為3宗；二線代表城市共監(jiān)測到已成交大宗交易10宗，青島、成都、南京各成交2宗，其他城市各成交1宗。

以披露交易金額的交易計(jì)算，2024年一季度重點(diǎn)城市共監(jiān)測到已成交大宗交易約143億元，城市核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)較受投資人青睞，產(chǎn)生多筆較大金額交易，例如：友邦人壽24億元收購北京凱德·星貿(mào)95%的股權(quán)；領(lǐng)展房托23.8億元收購上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益等。分城市等級來看，一線城市交易金額為111億元，占比78%，其中北京交易金額較大，超70億元，上海交易金額在30億元左右，廣深交易金額均不足10億元；二線城市交易金額為32億元，重慶交易金額最大，約16億元。

圖：2024年一季度15個(gè)重點(diǎn)城市大宗交易宗數(shù)占比（按物業(yè)類型、買家類型分）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

分物業(yè)類型來看，商辦類標(biāo)的交易宗數(shù)占比超六成。2024年一季度，重點(diǎn)城市大宗交易以商辦物業(yè)為主，以商業(yè)、辦公類資產(chǎn)為標(biāo)的的大宗交易宗數(shù)占比達(dá)63%；以酒店資產(chǎn)為標(biāo)的的交易宗數(shù)占比為13%；以工業(yè)廠房、文旅地產(chǎn)及其他類資產(chǎn)（含公寓、學(xué)校等）為標(biāo)的的交易宗數(shù)各占8%。

機(jī)構(gòu)投資人對核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)關(guān)注度不減。以披露買家企業(yè)的交易計(jì)算，2024年一季度，內(nèi)資企業(yè)買家交易宗數(shù)占比約87%，依舊主導(dǎo)大宗交易市場需求。從買家所在行業(yè)來看，地方國企、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)（含開發(fā)商、商管公司、住房租賃企業(yè)等）以及險(xiǎn)資、信托基金等機(jī)構(gòu)投資人收并購行為相對活躍，交易宗數(shù)合計(jì)占比近六成；在監(jiān)測到交易金額的交易中，買家為險(xiǎn)資及信托基金的交易金額占比約四成。從賣家所在行業(yè)來看，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)（含開發(fā)商、商管公司等）占比近五成。