東吳證券：現(xiàn)階段投資物業(yè)股需要思考的三個重要問題

智通財經(jīng)APP獲悉，東吳證券發(fā)布研報稱，隨著行業(yè)開始回歸正常的發(fā)展節(jié)奏，物業(yè)的商業(yè)模式理應(yīng)匹配較高的分紅率，提升并維持較高的分紅率應(yīng)該是物業(yè)公司順應(yīng)行業(yè)和公司發(fā)展新階段的正常決策。按照當前情況看，綜合考慮與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的關(guān)系、第三方外拓上的綜合實力以及持續(xù)高分紅的能力和意愿，央國企物企具備相對更高的投資價值，但也不應(yīng)該忽視個別優(yōu)秀民營物企的投資價值。基于分析邏輯，推薦：保利物業(yè)(06049)、華潤萬象生活(01209)、綠城服務(wù)(02869)、越秀服務(wù)(06626)和建發(fā)物業(yè)(02156)，建議關(guān)注：濱江服務(wù)(03316)。

東吳證券主要觀點如下：

物業(yè)公司到底能否徹底與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方切割？

地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方對物業(yè)公司的影響為：1)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方銷售下滑，導致住宅項目的交付量下降；2)關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)；3)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)造成的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款問題。但目前來看，物業(yè)公司很難與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方實現(xiàn)完全切割，且沒有必要切割。地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方如果能夠與物業(yè)公司相互支持，能夠維持穩(wěn)定的項目交付和應(yīng)付款的支付，而物業(yè)公司主動壓降與其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)體量，非業(yè)主增值業(yè)務(wù)利潤占比在10-20%之間、毛利率在20%左右，若能維持這一狀態(tài)，并不應(yīng)該給予關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)太多折價。

第三方外拓項目究竟是蜜糖還是砒霜？

過去幾年中，在管面積是衡量物業(yè)公司實力的最重要指標，很多公司在“投”和“管”上脫節(jié)，投資部門外拓了一些質(zhì)量并不好的項目，運營部門進場后發(fā)現(xiàn)實際利潤與前期測算大相徑庭，最后對物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率造成拖累。如何平衡質(zhì)量和規(guī)模實現(xiàn)高質(zhì)量的第三方外拓是當前所有物業(yè)公司面臨的最大困境。

東吳證券認為，擁有高質(zhì)量外拓能力的公司應(yīng)當具備以下幾個特征：1)完備的外拓考核機制，穩(wěn)定增長的外拓項目合同金額；2)外拓項目的穩(wěn)定管理，不會出現(xiàn)大量外拓項目退場，或是虧損項目影響物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤率；3)外拓項目回款正常，第三方項目應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)處于合理區(qū)間；4)能夠平衡短期和長期戰(zhàn)略目標，擁有1-2類特色優(yōu)勢業(yè)態(tài)。

物業(yè)公司是否能成為長期高分紅標的？

東吳證券指出，大部分物業(yè)公司都提高了2023年的分紅率，分紅率超過40%的公司有保利物業(yè)(40%)、華潤萬象生活(55%)、越秀服務(wù)(50%)、建發(fā)物業(yè)(71%)、綠城服務(wù)(73%)、新城悅服務(wù)(40%)、濱江服務(wù)(70%)等，很多公司股息率已經(jīng)高于6%。物業(yè)公司愿意提高分紅率的內(nèi)在原因除了普遍出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流情況和在手現(xiàn)金情況外，也是為了證明其現(xiàn)金沒有被占用。

東吳證券認為，隨著行業(yè)開始回歸正常的發(fā)展節(jié)奏，物業(yè)的商業(yè)模式理應(yīng)匹配較高的分紅率，提升并維持較高的分紅率應(yīng)該是物業(yè)公司順應(yīng)行業(yè)和公司發(fā)展新階段的正常決策，能夠長期維持高分紅率的物業(yè)公司應(yīng)該具備以下3個條件：1)能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流；2)對現(xiàn)金有獨立的使用決策權(quán)；3)公司及管理層也意識到高分紅是當前應(yīng)該采取的策略。量化指標上，可以通過凈現(xiàn)比、應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)(尤其是一年以上應(yīng)收款的情況)、應(yīng)收款增速與營收增速的比較等進行判斷，其中一項或多項指標出現(xiàn)惡化時，高分紅率將是不可持續(xù)的。

風險提示：大股東/關(guān)聯(lián)方交付項目規(guī)模不及預(yù)期；地產(chǎn)銷售復蘇不及預(yù)期；社會總需求恢復緩慢；外拓規(guī)模不及預(yù)期；關(guān)聯(lián)方大股東對資金占用的風險。