超200億融資忙償舊債 首創(chuàng)(02868)1400億目標(biāo)下財務(wù)如何選擇？

本文來自微信公眾號“觀點”，作者為“觀點地產(chǎn)新媒體”，原標(biāo)題為《新年啟動超200億融資 首創(chuàng)忙償舊債與1400億目標(biāo)下財務(wù)選擇》，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

曾經(jīng)有個關(guān)于GDP的不雅觀的笑話，兩名經(jīng)濟學(xué)學(xué)生以惡趣味方式自認為給GDP貢獻了一個“小目標(biāo)”。

與這種邏輯相似，企業(yè)一次次舉債融資，也是新債抵舊債。區(qū)別在于誰家能將這個游戲持續(xù)玩下去，并在賬面上將負債率降低。

3月5日，首創(chuàng)置業(yè)(02868)宣布了兩筆發(fā)債計劃，包括總額不超過人民幣30億元的企業(yè)債券以及總額不超過100億元的中期票據(jù)，所籌資金計劃全部用于項目投資建設(shè)、補充營運資金或償還債務(wù)等。

加上此前的50億元的境內(nèi)公司債及已經(jīng)上市的5億美元票據(jù)，2018年以來首創(chuàng)公開的融資計劃已經(jīng)超過200億元。

為何在這個時段發(fā)債陡增？

接近首創(chuàng)的人士澄清，130億債券目前僅處于申報階段，并未完全落實。鑒于目前政策對房地產(chǎn)融資限制較多，公司正在嘗試利用各種渠道融資，但發(fā)行與否還要根據(jù)拿到批文之后企業(yè)資金需求以及利率成本來權(quán)衡。

超200億融資償舊債

1月份，首創(chuàng)置業(yè)剛宣布其全資子公司Central Plaza于一年前更新的中期票據(jù)及永續(xù)債券計劃，規(guī)模由10億美元提至20億美元，隨后提取并發(fā)行了5億美元票據(jù)，利率僅為3.875厘。

接近首創(chuàng)的人士透露，首創(chuàng)把整個發(fā)行規(guī)模提高至20億美元，或許是原計劃的10億美元額度用得差不多了。

據(jù)查閱的資料顯示，在原先的10億美元發(fā)債計劃中，Central Plaza曾于2017年1月提取發(fā)行了4億美元三年期票據(jù)，6月發(fā)行了1億美元三年期票據(jù)。

而最新發(fā)行的5億美元票據(jù)，主要是用來替換今年要跳息的境外5年期永續(xù)債，以便在永續(xù)債利率提高之前將其贖回。

過往公告顯示，Central Plaza曾于2013年4月9日發(fā)行一筆4億美元的高級永續(xù)證券。證券發(fā)行日至2018年4月8日期間的年利率為8.375%，若不選擇贖回，則此后需重設(shè)分派率。通常情況下，重設(shè)之后分派率更高些，所以及時贖回是大部分發(fā)行人的選擇。

此外，首創(chuàng)置業(yè)還在2014年11月根據(jù)計劃發(fā)行了4.5億美元永續(xù)債券，利率為7.125%，這筆債券的首個到期日將在2019年12月。

對于2018年最新發(fā)行的5億美元票據(jù)，其發(fā)行成本僅為3.875厘。這個利率水平明顯低于同期其他房企發(fā)行的美元債，首創(chuàng)稱是“今年以來國內(nèi)企業(yè)境外投資評級債券最佳發(fā)行成本”。

上述人士解釋，“最佳”是指這筆債券最終定下來的利率與交易起初的設(shè)定相比，收縮的空間最大。

至于為何集中在近期發(fā)債，該人士提及，考慮到春節(jié)剛過，市場的流動性會充裕些，而且2018年美聯(lián)儲預(yù)期會加息，故而趁市場流動性較好的時候首創(chuàng)發(fā)行了這筆美元債。

除了上述幾筆債券，在租賃住房公司債券風(fēng)起之時，首創(chuàng)也在1月份啟動了50億私募公司債，募集所得資金全部用于住房租賃項目建設(shè)、補充營運資金及償還公司債等。

該人士分析稱，政策近期對于房地產(chǎn)發(fā)債有導(dǎo)有壓，對傳統(tǒng)的公司債有限制，但也開創(chuàng)了一些債券品種鼓勵企業(yè)更多去發(fā)展新業(yè)務(wù)及融資，住房租賃債券是其中一種。目前首創(chuàng)也在探索長租公寓業(yè)態(tài)，申請這筆融資是期望能抓住這一發(fā)行窗口。

不管是做實業(yè)的房企還是炒股的操盤手，“杠桿”總是充滿誘惑與風(fēng)險，撬到多少錢只是第一步，重點是誰能在這個支點上穩(wěn)步起舞。

在房企沖擊千億乃至五千億的道路上更是如此。

就在不久前舉行的業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)向外公布了2018年至2020年的銷售目標(biāo)，分別為800億元、1000億元及1400億元。規(guī)模擴張最不能落下的一步是土地，但這也是企業(yè)一筆不小的開銷，首創(chuàng)公布的2018年拿地金額便達700億元。

上述人士稱，700億的拿地計劃是全口徑的，初步估計首創(chuàng)2018年的出資額在300多億。至于拿地是否產(chǎn)生融資上的壓力，其稱，首創(chuàng)投資的資金來源基本可以通過銷售來源來支撐。

而對于規(guī)模擴張過程中對資金的需求以及高速增長中如何控制負債率的問題，財務(wù)總監(jiān)范書斌曾在業(yè)績會上回應(yīng)，在降負債的具體舉措上，除了正在進行的回A，首創(chuàng)將通過快速的周轉(zhuǎn)減少資金沉淀。

據(jù)了解，2017年底，首創(chuàng)置業(yè)在手貨幣資金為210.38億元，銀行貸款及公司債券為664.55億元，長期貸款及債券為408.30億元。這意味著首創(chuàng)短期內(nèi)需要償還的貸款及債券為245.25億元，超過了貨幣資金。

年報顯示，首創(chuàng)2018年即將到期的債務(wù)包括了于2015年發(fā)行的兩筆共計50億元私募債以及一筆13億元票據(jù)。

而且，雖然這幾年來首創(chuàng)的整體的資產(chǎn)負債率維持在80%以下，但其短期內(nèi)償債壓力在上升，2017年的流動比率進一步下降至1.69。

接近首創(chuàng)的人士稱，流動指標(biāo)下降是因為債券即將到期的緣故。

在2015年至2016年公司債市場發(fā)行窗口期，首創(chuàng)發(fā)行了一些低成本公司債，這些債券將在2018-2019年面臨償還期限。

不過，上述人士認為，首創(chuàng)整體上的流動性比較充裕，正在打通各方面的融資方式。“2017年底賬上的貨幣資金是200多億，整體上的流動性是沒有問題的。”

該人士還分析稱，2018年的融資形勢比較緊張，國家整體上是在降杠桿，利率也處于上漲通道，首創(chuàng)根據(jù)資金需要盡可能降低融資成本，但如果大環(huán)境的趨勢從緊，也可能會使融資成本提升。據(jù)了解，在過去幾年間，首創(chuàng)的融資成本整體呈下降趨勢，2017年為5.07%。

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