房企接連登陸資本市場(chǎng) 或開啟新一輪上市潮

本文來自“克而瑞研究中心”微信公眾號(hào)，作者為朱一鳴、貢顯揚(yáng)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，在經(jīng)歷了幾輪房企上市潮后，目前絕大部分的TOP30房企都已完成上市，TOP50中上市房企數(shù)量也近8成。歷年來通過IPO和借殼在A股、港股資本市場(chǎng)上市的房企，如今基本都已成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中堅(jiān)力量。

通過梳理2007和2013年左右的兩輪房企上市潮，我們發(fā)現(xiàn)登陸資本市場(chǎng)可以獲取更便捷高效的融資渠道，對(duì)房企規(guī)模發(fā)展和業(yè)績(jī)表現(xiàn)的重要性不言而喻。而2017年末以來隨著三盛、福晟、正榮接連上市，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉淼谌喎科笊鲜袩岢薄?/p>

前兩輪上市房企已成為行業(yè)中堅(jiān)力量

除了較早上市的萬(wàn)科、中海、招商、華潤(rùn)等房企多年來持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展之外，房企第一輪集中上市主要在2005年至2010年之間，其中2007年和2009年最為密集。2005至2010年期間27家房企中選擇在港股上市的占到了19家。仁恒置地和鑫苑中國(guó)則分別在新加坡和美國(guó)市場(chǎng)上市。

而從這些房企上市至今的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，截止2017年末這27家房企中有13家房企在銷售榜TOP30行列。其中如碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、龍湖等房企已經(jīng)成為了目前房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍，位列榜單TOP10。

值得注意的是，碧桂園和恒大自2007年和2009年在港股市場(chǎng)IPO上市后，業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到了42.6%和42%。上市對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的影響可見一斑。

第二輪房企集中上市出現(xiàn)在2012年至2013年期間。2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)控，樓市成交量下跌。2012年A股上市通道關(guān)閉、房企無(wú)法在A股上市融資。在國(guó)家持續(xù)調(diào)控的背景下，內(nèi)地房企為了募集資金集中赴港上市，以期在港股通過IPO或借殼上市打通境外融資渠道。

僅2012年末至2014年末兩年的時(shí)間里，就有超過10家內(nèi)地房企在港股上市。其中IPO的有旭輝控股、新城發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)、時(shí)代地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)等。而萬(wàn)科、招商、金地等則通過在香港借殼上市，謀求拓寬海外融資渠道。目前這些房企中有相當(dāng)一部分也已成為第二梯隊(duì)房企中堅(jiān)。

2016年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深化調(diào)控。同時(shí)百?gòu)?qiáng)房企行業(yè)集中度不斷提升，房企分化加劇。在經(jīng)歷了2007和2013年的兩輪房企上市熱潮之后，目前隨著政策更加市場(chǎng)化，2018年開始，房企或?qū)⒂瓉硇乱惠喩鲜谐薄?/p>

2017年末，三盛集團(tuán)、福晟集團(tuán)相繼通過借殼在港股完成上市。正榮地產(chǎn)也于2018年1月16日在港交所IPO上市，成為2018年內(nèi)首家完成上市的房企。而恒大、富力、萬(wàn)達(dá)商業(yè)等目前也都在回A的進(jìn)程中。此外，越來越多在百?gòu)?qiáng)房企中的非上市房企，也將謀劃借殼或IPO上市。

當(dāng)前房企謀求上市的五大原因

近年來百?gòu)?qiáng)房企集中度提升、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。上市后，來自資本市場(chǎng)的直接融資可以為房企帶來持續(xù)的資金支持，助力房企規(guī)模擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。我們認(rèn)為，房企選擇在目前時(shí)點(diǎn)上市的原因主要有以下五點(diǎn)：

① 去年內(nèi)房股股價(jià)上漲提升整體估值

首先，受益于2017年房地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，在當(dāng)前階段謀求上市有利于提高房企的估值水平。一方面，2017年大部分標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)出色，目標(biāo)完成率較高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心恢復(fù)。同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)房企2018年持有較高的盈利預(yù)期，以內(nèi)房股為首的上市房企股價(jià)大幅上漲，其中股價(jià)漲幅最大的恒大和融創(chuàng)分別達(dá)到了458%和425%。在目前主流房企股價(jià)和市盈率走高的市場(chǎng)環(huán)境下，上市可以給房企帶來更高的估值。

② 目前資本市場(chǎng)市場(chǎng)化程度較高

我們認(rèn)為目前資本市場(chǎng)行政化干預(yù)較少，市場(chǎng)化程度總體較高，房企融資渠道較為暢通。2015年及2016年前三季度，受益于證監(jiān)會(huì)關(guān)于公司債發(fā)行政策的放寬，房企公司債發(fā)行及境內(nèi)融資占比提升顯著。雖然2016年四季度以后，房企公司債的發(fā)行規(guī)模下降，但境外融資占比提升。到2017年中，公司債又重新開放審批。從房企的融資總量來看，近年來雖然房企的融資結(jié)構(gòu)受政策影響有所變動(dòng)，但融資總規(guī)模較為穩(wěn)定?？梢?，目前資本市場(chǎng)仍保持了較高的市場(chǎng)化程度，房企可以自由尋求更低成本的融資渠道。

③ 降低融資成本，進(jìn)一步提升業(yè)績(jī)表現(xiàn)及資質(zhì)評(píng)級(jí)

作為高杠桿行業(yè)，房企上市不僅是為了追求融資規(guī)模和融資便利。上市后房企更可以有效降低財(cái)務(wù)成本、改善資本結(jié)構(gòu)，通過資本化的優(yōu)勢(shì)為企業(yè)發(fā)展分散風(fēng)險(xiǎn)、拓寬道路。一方面，從融資成本的角度來看，非上市房企資金來源單一，資產(chǎn)負(fù)債率高，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較低。融資渠道暢通以后可以有效降低融資成本和負(fù)債率。另一方面，房企融資利率的高低又與資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的評(píng)級(jí)以及對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的預(yù)期緊密相關(guān)。業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)定、資質(zhì)更為優(yōu)質(zhì)的房企可以進(jìn)一步降低融資成本，為資金鏈帶來良性循環(huán)，擴(kuò)大自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

④ 通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資更加便利

隨著融資成本的上升，2017年以來房企一直在積極開拓更豐富的融資渠道。除了美元債之外，資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為房企融資的新風(fēng)口。特別是在以長(zhǎng)租公寓為代表的新業(yè)務(wù)上，房企更需要資產(chǎn)證券化等新型融資工具的支持。2017年10月，保利地產(chǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs，總規(guī)模50億元。近日，碧桂園的租賃住房REITs也正式獲批通過，成為國(guó)內(nèi)首單百億規(guī)模的REITs產(chǎn)品。而目前監(jiān)管層在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的過程中，對(duì)房企的資質(zhì)評(píng)級(jí)和房企在百?gòu)?qiáng)中的排名都有較高的要求。除了以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之外，其他房企通過上市可以更易獲取這類資金的支持。

⑤ 可轉(zhuǎn)債等將使融資方式更多元

從融資方式來看，上市后可轉(zhuǎn)債等融資工具的發(fā)行也可以為房企提供更多元化的融資渠道。2017年以來監(jiān)管層對(duì)上市公司通過定增融資加大了限制，并鼓勵(lì)上市公司通過可轉(zhuǎn)債進(jìn)行融資。對(duì)于房企而言，可轉(zhuǎn)債具有融資成本低、存續(xù)周期長(zhǎng)、可溢價(jià)發(fā)行等優(yōu)勢(shì)。從可轉(zhuǎn)債的發(fā)行條件來看，房企需滿足近三年凈利率不低于6%，且溢價(jià)發(fā)行也需要未來更好的業(yè)績(jī)配合股價(jià)上行。2018年1月，碧桂園和恒大就分別發(fā)行了156億港元和180億港元的可換股債券。其中恒大的發(fā)行利率為4.25%，換股價(jià)較當(dāng)日收盤價(jià)溢價(jià)近40%。房企上市后通過可轉(zhuǎn)債等多元化的融資渠道可以實(shí)現(xiàn)債務(wù)的低息換高息、長(zhǎng)期換短期，進(jìn)一步改善資本結(jié)構(gòu)。（編輯：王夢(mèng)艷）