天風證券：維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級 未來業(yè)績目標有望穩(wěn)步兌現(xiàn)

智通財經(jīng)APP獲悉，天風證券發(fā)布研究報告稱，維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級，考慮行業(yè)競爭加劇，調(diào)整公司24-25年歸母凈利潤為16.36億元、19.33億元（前值17.86億元、20.70億元）。公司背靠龍頭央企保利集團，股東優(yōu)勢強大，內(nèi)生增長動力強勁，同時外拓積極，規(guī)模、盈利雙雙穩(wěn)健增長，該行預(yù)計在管理層聚焦精益管理策略下未來業(yè)績目標有望穩(wěn)步兌現(xiàn)。

事件：公司發(fā)布2023年業(yè)績公告，公司23年實現(xiàn)營業(yè)收入150.62億元，同比+10.0%；實現(xiàn)歸母凈利潤13.80億元，同比+24.0%；實現(xiàn)基本每股收益2.50元/股，同比+24.4%。

光大證券主要觀點如下：

業(yè)績增長穩(wěn)健，毛利率逆勢提升

收入端，公司23年實現(xiàn)營業(yè)收入150.62億元，同比增長10.0%；其中，物業(yè)管理、非業(yè)主增值、社區(qū)增值服務(wù)收入分別為101.52、20.93、28.16億元，分別同比+20.5%、-4.6%、-8.1%。利潤端，公司23年實現(xiàn)歸母凈利潤13.80億元，同比增長24.0%。管理規(guī)模擴大支撐業(yè)績快速增長。23年公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流24.2億元，同比+63.9%，覆蓋凈利潤倍數(shù)達1.73，利潤質(zhì)量高。公司23年整體毛利率19.61%，較22年增長0.8pct，分業(yè)務(wù)盈利水平均有提升。公司23年凈利率9.27%，較22年提升0.99pct。費用管控方面，公司23年管理費率較22年降0.68pct至8.14%，精益管理驅(qū)動利潤率水平提升。23年公司分紅比例提升15pct至40%，持續(xù)加強股東回報。

規(guī)模優(yōu)勢持續(xù)擴大，市場化發(fā)展成績斐然

截止23年末，公司合約、在管面積分別為9.22、7.20億方，分別同比+19.5%、+24.9%，合約在管比達1.28倍。2023年大股東保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積2386萬方，受益于保利系資源支持，公司潛在交付增量充足。從項目來源看，截止23年末，來自保利發(fā)展和第三方的合約面積分別為占總合約面積的37.1%、62.9%，第三方占比較22年同期提升3.5pct。23年內(nèi)公司新拓展第三方項目的單年合同金額29.7億元，同比+7.4%，新簽約第三方項目的單年合同金額約27.7億元，同比+61.0%，市場化發(fā)展繼續(xù)突破。從業(yè)態(tài)分布看，截至23年末公司住宅社區(qū)、非住宅物業(yè)在管面積分別為2.9、4.30億平，分別占比40.2%、59.8%。住宅項目23年新拓展存量單年合同金額破億元，且均位于北京、南京、武漢、成都等核心城市，業(yè)務(wù)布局加速向核心城市集中。非住管理面積占比較22年同期提升3.7pct，其中商業(yè)及寫字樓、公共及其他物管面積分別占總在管的4.1%、55.7%，公共及其他物業(yè)占比較22年提升3.2pct。23年公司新簽公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額達15.06億元，同比+36.7%，擴大全局業(yè)態(tài)的獨特拓展優(yōu)勢。從物管單價看，截止23年公司住宅社區(qū)物管單價2.31元/平/月，較22年同期增加0.03元/平/月，來自保利發(fā)展和第三方的住宅物管單價分別為2.41、1.82元/平/月，受益于新項目定價標準提升及部分在管項目提價，平均物業(yè)費單價穩(wěn)步提升。

社區(qū)增值規(guī)模回落，優(yōu)化結(jié)構(gòu)聚焦核心

社區(qū)增值服務(wù)方面，23年實現(xiàn)收入28.16億元，占營收比重約18.7%，同比-8.1%，主要因部分生活服務(wù)業(yè)務(wù)出現(xiàn)收縮和波動，受消費偏弱、競爭加劇的市場環(huán)境影響，及公司持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加強核心產(chǎn)品聚焦。非業(yè)主增值服務(wù)方面，23年實現(xiàn)收入20.93億元，占營收比重約13.9%，同比-4.62%，主要因提供案場協(xié)銷服務(wù)的項目數(shù)量下降，及寫字樓租賃業(yè)務(wù)收入由于市場波動出現(xiàn)小幅下降。上游地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮背景下，公司非業(yè)主收入規(guī)模仍保持在相對穩(wěn)定水平。

風險提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期、業(yè)務(wù)經(jīng)營存在不確定性、政策調(diào)控不確定性