中金：維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評級 目標價6.1港元

智通財經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評級，2023年盈利同比下降48%，符合市場預期，目標價6.1港元。據(jù)克而瑞，公司2023年總口徑和權(quán)益口徑銷售排名較2022年進位2/5位至第22/22名。公司計劃2024年全年總供貨約1100-1200億元(滾存約700億元)，全年銷售目標約550-600億元。該行認為公司仍將持續(xù)優(yōu)化存量土儲結(jié)構(gòu)，此外扎實的財務狀況也有助于支撐公司擇機補充優(yōu)質(zhì)貨源，2024年銷售排名有望繼續(xù)維持。

報告主要觀點如下：

筑高財務安全邊際。

得益于高效回款和拿地克制，公司2023年末扣預負債率和凈負債率分別同比下降0.9和8.1個百分點至67.3%和35.8%，現(xiàn)金短貸比(剔除受限現(xiàn)金)為1.4倍。公司作為示范性民企，在融資端受到監(jiān)管機構(gòu)和交易所的支持，2023年累計發(fā)行中票46.2億元，加權(quán)平均利率4.39%(并于今年1月發(fā)行14.4億元中票、票面利率4.96%)，2023年末平均融資成本維持在4.8%的較低位置。債務到期方面，公司未發(fā)行過美元債，境內(nèi)債券2024年僅有9億元實際到期和54億元回售到期(截至目前已如期兌付19.5億元)，該行認為公司公開市場債務到期節(jié)奏平穩(wěn)。

持續(xù)優(yōu)化土儲盤面。

公司2021年下半年開始優(yōu)化存量土儲結(jié)構(gòu)，在加快去化低能級城市資產(chǎn)的同時進行存量項目的股權(quán)切割。截至目前，公司共收購21個優(yōu)質(zhì)項目的股權(quán)，同時清退24個低能級城市項目的股權(quán)，對應權(quán)益貨值凈增加66億元。公司2023年亦在廣州、長沙、佛山等核心城市獲取5幅優(yōu)質(zhì)地塊，對應新增貨值70億元，該行估算新增項目毛利率20%以上、IRR約25%。截至2023末，公司土儲貨值權(quán)益比例較期初持平于66%，約八成位于一二線城市，約五成位于長三角和大灣區(qū)。該行估計公司當前未售貨值約2500億元，可支撐未來約三年的發(fā)展。