房地產(chǎn)現(xiàn)重磅積極信號 10萬億市場望涅槃重生

智通財經(jīng)APP獲悉，日前，招商蛇口(001979.SZ)董事長在業(yè)績發(fā)布會表示，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行空間有限。在中央的各項政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)目前面臨的深度調(diào)整預(yù)計在2至3年之內(nèi)逐步解決，問題解決之后，房地產(chǎn)會進入一個相對穩(wěn)定的、可持續(xù)的、長期穩(wěn)健的發(fā)展階段。

最近3年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的“寒冬”，銷售、融資、投資和價格全面下降，開發(fā)商債務(wù)違約風險集中爆發(fā)，市場信心和預(yù)期逆轉(zhuǎn)。不過最近個別行業(yè)數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)重要的積極信號，結(jié)合政府的政策導(dǎo)向和宏觀趨勢，做為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)仍然有10萬億級別市場，當前正處在涅槃重生的過程中。

房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅近一年來首次收窄

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年前兩個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、商品房銷售面積和銷售額等指標累計降幅繼續(xù)擴大，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅連續(xù)一年擴大后首次轉(zhuǎn)為收窄。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛認為這是邊際改善信號。

久興投資基金經(jīng)理王璽認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄，直觀反映出當前政策作用下，市場機制的再平衡，顯示的是企業(yè)對行業(yè)未來的期望回升。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，近期杭州、北京土拍市場熱度升溫，全國300城溢價率上升。今年1-2月，排名前100的房企拿地總金額同比增長約30%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，最新的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)釋放了兩個積極信號，一是去年開發(fā)投資萎縮的狀態(tài)有所遏制，也是供給端企穩(wěn)的積極信號；二是房企競爭結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，目前有能力進行開發(fā)投資的企業(yè)，是更為健康、財務(wù)能力更強的企業(yè)。

近期市場成交量呈穩(wěn)步增長趨勢

統(tǒng)計局房地產(chǎn)銷售同比下降的數(shù)據(jù)也需要辯證分析。專家分析稱，1至2月份，全國新建商品房銷售面積同比下降20.5%，銷售額下降29.3%，這背后有多重原因。一是去年同期基數(shù)高，積累了近3年的購房需求集中釋放迎來銷售高峰。二是今年2月恰逢春節(jié)這個傳統(tǒng)的銷售淡季。三是市場分化，多地呈現(xiàn)創(chuàng)新型高品質(zhì)改善性樓盤一房難求現(xiàn)象，而量大面廣傳統(tǒng)型、剛需型產(chǎn)品需求降幅較大。

事實上，剔除一些因素的影響，當前新房和二手房銷售的交易量都有回升態(tài)勢。貝殼研究院二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)過后，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù)。由于去年特殊的高基數(shù)，今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少，但比2022年同期明顯增加28.5％。從城市看，今年二線城市交易增長尤為亮眼。1-2月，杭州、徐州、惠州、泉州、哈爾濱等城市貝殼二手房累計成交量已經(jīng)超過去年同期。３月前兩周，深圳、南京、合肥、長沙、蘭州、大連、常州、洛陽、嘉興等城市貝殼二手房成交量超越去年同期。二線、三四線城市二手房成交量價修復(fù)明顯，表明這些城市實施的政策優(yōu)化對市場交易的修復(fù)產(chǎn)生積極作用。

同時，市場價格總體呈現(xiàn)了一定企穩(wěn)趨勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄。

政策催化下10萬億市場的涅槃

目前政策端，房地產(chǎn)的“有利因素”也在增加。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年全國各地樓市政策出臺頻次超600次，年底北京、上海重磅推出下調(diào)首付比例、降低房貸利率等政策，大幅降低了居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本。當前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策。

2024年政府工作報告，關(guān)于房地產(chǎn)表述300余字。針對市場現(xiàn)狀、存在問題和未來發(fā)展指明方向，為2024年房地產(chǎn)市場調(diào)控定下主基調(diào)：安全、穩(wěn)定、發(fā)展。報告表示要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。報告還指出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，還特別強調(diào)，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

總體來看，住房的需求并不因為現(xiàn)時的市場低迷而消失，長期來看，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖?，只不過住房發(fā)展正從“有沒有”進入到“好不好”階段。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對記者表示，當前房地產(chǎn)市場運行發(fā)展模式、發(fā)展階段與過去不同，今后將進入一個新的發(fā)展階段，即高質(zhì)量發(fā)展階段。對應(yīng)到消費需求來講，就是以改善型需求為主導(dǎo)的發(fā)展階段已經(jīng)逐漸來臨。盡管房地產(chǎn)行業(yè)各項數(shù)據(jù)仍在低位徘徊，但隨著城中村改造等三大工程的持續(xù)推進，以及核心住房政策優(yōu)化調(diào)整，未來行業(yè)數(shù)據(jù)有望隨著政策的持續(xù)推出探底企穩(wěn)。