東吳證券：日本地產(chǎn)是如何走出低谷的？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，東吳證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，日本決策層清楚地意識(shí)到，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和資本品性質(zhì)。一方面，鼓勵(lì)消費(fèi)需求，比如推進(jìn)大城市化，比如降低購(gòu)房者成本;另一方面，寬松貨幣，提供房屋出租相對(duì)收益率，引導(dǎo)外資成為推動(dòng)市場(chǎng)回暖的先導(dǎo)力量，讓房地產(chǎn)恢復(fù)部分投資屬性。二者缺一不可。

事件：

2013年開(kāi)始，日本房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低谷，價(jià)格和銷(xiāo)售連續(xù)攀升，從日本房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)看，2013年1月-2023年1月，東京都市圈上漲62%，京阪神都市圈上漲41%，九州和沖繩上漲30%，東北上漲26%，北海道上漲55%，整個(gè)日本上漲38%。日本房地產(chǎn)如何結(jié)束了“失去的 20年”，走出了低谷?安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的“三支箭”，對(duì)日本房地產(chǎn)產(chǎn)生了什么作用和影響?日本房地產(chǎn)有哪些啟示?

▍東吳證券主要觀點(diǎn)如下：

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的“三支箭”，大膽的貨幣政策(極其寬松的貨幣環(huán)境)、靈活的財(cái)政政策(刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消除財(cái)政赤字)和快速的增長(zhǎng)策略(降低企業(yè)稅負(fù)、促進(jìn)金融和資本市場(chǎng)、設(shè)置開(kāi)發(fā)創(chuàng)新特區(qū)，把日本置于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展社區(qū))對(duì)日本房地產(chǎn)復(fù)蘇有重要的積極作用。

其一，降低利率。

1、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的借款成本下降。從2012年開(kāi)始，利率一路下降，到2016年，正式進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。寬松的貨幣政策降低了購(gòu)房成本，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。2、地產(chǎn)的相對(duì)收益上升。在寬松的貨幣政策環(huán)境下，固收類(lèi)資產(chǎn)收益率隨之降低，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)ふ移渌哂懈呤找娴耐顿Y，比如房地產(chǎn)。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)證券化協(xié)會(huì)(ARES)的統(tǒng)計(jì)，日本房地產(chǎn)的回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，收益率超過(guò)許多固定收益類(lèi)資產(chǎn)。

此外，日本通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)投資信托(J-REITs)進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。J-REITs始于2001年，2013年后，J-REITs的發(fā)行數(shù)量和整體規(guī)模顯著增加。J-REITs的收益表現(xiàn)與日股相比也有一定優(yōu)勢(shì)。

其二，吸引外資。

“三支箭”推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，吸引外資。日本房地產(chǎn)是個(gè)龐大且穩(wěn)定的市場(chǎng)。在全球投資者的視角中，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)廣闊，具有較高的投資價(jià)值。而且日本房地產(chǎn)對(duì)外國(guó)投資者持開(kāi)放態(tài)度。在房地產(chǎn)交易方面，國(guó)內(nèi)和國(guó)外投資者沒(méi)有明顯差異。外資可以通過(guò)J-REITs進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2013年以來(lái)，外資交易J-REITs比重越來(lái)越大，成為J-REITs的主要交易者。

其三，促進(jìn)旅游。

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)施以來(lái)，外國(guó)游客明顯增多。2019年，外國(guó)游客已經(jīng)高達(dá)3188萬(wàn)名，創(chuàng)歷史新高。疫情后日本旅游業(yè)快速恢復(fù)。日本旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)也隨之上漲。比如：東京2020奧運(yùn)會(huì)的開(kāi)展帶動(dòng)多項(xiàng)設(shè)施建設(shè)和旅游熱潮，推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展和價(jià)格上漲。北海道吸引了國(guó)內(nèi)外對(duì)滑雪勝地的投資，商業(yè)土地價(jià)格和住宅土地價(jià)格均明顯上漲。推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)隱性措施，是引導(dǎo)日元貶值。

其四，深化城市化。

推動(dòng)人口進(jìn)一步集聚。尤其是東京，在全日本人口減少的情況，2012-2022年，仍有約80萬(wàn)人涌入。住房需求旺盛，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。深化城市化的過(guò)程中，住房類(lèi)型出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，共管公寓(Condominiums)的比例提升，價(jià)格上漲最快最大，成為日本房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)力。

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的“三支箭”里，對(duì)日本房地產(chǎn)第一重推動(dòng)，是貨幣政策;第二重推動(dòng)，來(lái)自積極的市場(chǎng)開(kāi)放;第三重推動(dòng)，來(lái)自深化城市化。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

歷史經(jīng)驗(yàn)不代表未來(lái);老齡化以及人口負(fù)增長(zhǎng);地緣政治風(fēng)險(xiǎn)等。