2017中國物業(yè)管理盤點(diǎn)：立足社區(qū)，聚焦資本，擴(kuò)大規(guī)模，服務(wù)精進(jìn)

本文來自“中國指數(shù)研究院”微信公眾號(hào)。

存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入從開發(fā)為主到服務(wù)為主的階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為房屋后65年的管理者，掌握著社區(qū)入口資源，能夠精準(zhǔn)把握社區(qū)增值服務(wù)需求；同時(shí)以資本市場(chǎng)為依托，加速規(guī)模擴(kuò)張與業(yè)務(wù)拓展。在多重利好的大環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入加速成長期，企業(yè)順勢(shì)而為、乘風(fēng)破浪，駛向萬億級(jí)藍(lán)海。

市場(chǎng)前景廣闊，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

1.市場(chǎng)容量巨大，依然是藍(lán)海

① 基礎(chǔ)物業(yè)管理

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合內(nèi)外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，預(yù)計(jì)2017年，全國商品房加保障房的銷售面積將達(dá)到18億平方米，2018-2020年，商品房加保障房銷售面積將超過40億平方米，以2016年全國185億平方米的管理面積為基準(zhǔn)，到2020年全國物業(yè)管理規(guī)?？蛇_(dá)243億平方米；按百強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)計(jì)算，未來五年全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為1.2萬億元。

② 社區(qū)增值服務(wù)

預(yù)計(jì)2017年中國社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4545.1億元，2014-2017年復(fù)合年增長率為27.55%，按此增長率計(jì)算，到2020年市場(chǎng)容量將達(dá)10122.8億元規(guī)模。未來物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)有萬億級(jí)的發(fā)展空間，行業(yè)前景將更廣闊。

2.行業(yè)集中度再提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面不斷強(qiáng)化

① 百強(qiáng)企業(yè)在規(guī)?；缆飞喜粩嗲靶?，推動(dòng)行業(yè)集中度持續(xù)提升

依據(jù)企業(yè)公開資料，結(jié)合百強(qiáng)企業(yè)2012-2016年管理面積復(fù)合增長率綜合測(cè)算，2017年百強(qiáng)企業(yè)管理面積可達(dá)65億平方米。2017年，全國房屋竣工面積預(yù)計(jì)可達(dá)10.04億平方米；結(jié)合2016年全國物業(yè)管理面積185.1億平方米，推算2017年該面積將達(dá)195億平方米，百強(qiáng)企業(yè)管理面積占比將在33%以上。

② TOP10企業(yè)市場(chǎng)占有率快速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面不斷強(qiáng)化

TOP10企業(yè)2017年市場(chǎng)占有率預(yù)計(jì)將達(dá)13.65%（根據(jù)企業(yè)公開資料、2016年TOP10企業(yè)管理面積增長率等綜合測(cè)算），較2016年提升3.47個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面不斷強(qiáng)化。

3.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，企業(yè)發(fā)展路徑差異化

① 大型企業(yè)強(qiáng)者愈強(qiáng)

行業(yè)內(nèi)將出現(xiàn)部分航母級(jí)企業(yè)，成為行業(yè)的主導(dǎo)和領(lǐng)袖。大型企業(yè)憑借雄厚資金實(shí)力、深厚品牌積淀、強(qiáng)大資源整合能力等，持續(xù)擴(kuò)大管理規(guī)模，挖掘市場(chǎng)價(jià)值，企業(yè)強(qiáng)者愈強(qiáng)態(tài)勢(shì)持續(xù)加劇。

② 中型企業(yè)創(chuàng)新求變

中型企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，探尋新業(yè)務(wù)、發(fā)展新模式，加速規(guī)模擴(kuò)張，提升盈利能力。

③ 小型企業(yè)尋覓出路

對(duì)于小型企業(yè)而言，保有專屬的服務(wù)領(lǐng)域、或挖掘并強(qiáng)化自身服務(wù)特色，才能在行業(yè)快速更迭、洗牌大潮中占有一席之地。

緊抓社區(qū)入口，布局多元服務(wù)

1.把脈社區(qū)教育瞻望遠(yuǎn)方

① 多方競(jìng)艷社區(qū)教育藍(lán)海

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

目前，萬科物業(yè)、保利物業(yè)、金地物業(yè)等通過自建團(tuán)隊(duì)或與教育機(jī)構(gòu)合作，引入其教學(xué)資源，再結(jié)合自身的場(chǎng)地、平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，在社區(qū)內(nèi)開展教育服務(wù)，開啟“物業(yè)+教育”新模式。

傳統(tǒng)教育機(jī)構(gòu)和新晉社區(qū)教育創(chuàng)業(yè)者

② 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)教育的優(yōu)劣勢(shì)

③ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)教育的切入策略

前期切入+后期服務(wù)拓展

結(jié)合小區(qū)家庭教育需求，以剛需最強(qiáng)烈的細(xì)分市場(chǎng)為切入點(diǎn)，以低價(jià)或免費(fèi)提供服務(wù)聚集客戶流量。此外，基于前期流量積累，逐步延伸附加值較高的服務(wù)內(nèi)容和形式；也可將“社區(qū)托管”與“社區(qū)養(yǎng)老”相結(jié)合，分時(shí)利用同一場(chǎng)所的新模式，有效降低成本，增加盈利。

合作機(jī)制：新三板教育類企業(yè)

基于自身教育資源的積累成本，企業(yè)單獨(dú)開展社區(qū)教育并不合適，可與一些社區(qū)教育機(jī)構(gòu)合作（如新三板教育類企業(yè)）。

2.借政策春風(fēng)社區(qū)房屋租賃大有可為

① 房屋租賃市場(chǎng)迎政策利好

2017年7月18日，九部委出臺(tái)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。

② 物業(yè)服務(wù)企業(yè)玩轉(zhuǎn)社區(qū)房屋租賃

多家企業(yè)已開展社區(qū)租賃業(yè)務(wù)

物業(yè)公司開展社區(qū)租賃主要模式

-充當(dāng)中間人：負(fù)責(zé)業(yè)主房屋信息的收集、發(fā)布，安排承租人與出租人見面、看房，簽租房協(xié)議等。

-充當(dāng)二房東：直接收取承租方租金，同時(shí)租賃期間負(fù)責(zé)對(duì)房屋內(nèi)配套設(shè)施維修，對(duì)損壞予以賠償。

重點(diǎn)企業(yè)社區(qū)租賃業(yè)務(wù)一覽

吸聚優(yōu)勢(shì)資源，資本助力飛躍

1.A股：南都首發(fā)通過，打響A股第一槍

2017年12月5日，南都物業(yè)順利過會(huì)。截至2017年6月30日，南都物業(yè)簽約項(xiàng)目265個(gè)，簽約面積3820萬平方米。

2017年12月14日，碧桂園發(fā)布公告稱，由于碧桂園物業(yè)調(diào)整業(yè)務(wù)策略方向及推進(jìn)碧桂園物業(yè)的股權(quán)架構(gòu)調(diào)整，撤回建議分拆申請(qǐng)的決議。

截至2017年12月14日，創(chuàng)業(yè)板排隊(duì)名單中，新城悅的審核狀態(tài)為“已反饋”，排名為102名。此次IPO計(jì)劃擬發(fā)行4000萬股，擬募集資金總計(jì)4.35億元。

2.香港主板：方興未艾，群雄逐鹿

2017年12月11日，浦江中國登陸香港主板，目前共有6家物企成功赴港上市，雅生活集團(tuán)有望成為第7家上市物企。截至2017年12月18日，綠城服務(wù)和中海物業(yè)市值分別達(dá)158.33億港元和65.08億港元。

管理規(guī)模方面，2017年中期，彩生活管理面積4.2億平方米，同比增長30.46%，綠城服務(wù)、中海物業(yè)管理面積分別為1.17億平方米和0.99億平方米。經(jīng)營績(jī)效方面，綠城服務(wù)營業(yè)收入22.03億元，同比增長33.59%，中海物業(yè)營收11.37億元，同比增長6.26%，中奧到家營收同比增幅達(dá)82.38%。

3.新三板：數(shù)量激增，分化明顯

12月2日，全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)進(jìn)行了集合競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)和盤后協(xié)議轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的全網(wǎng)測(cè)試，新三板改革指日可待。

2017年初至今，共有23家物企陸續(xù)登陸新三板。目前已有60家物企陸續(xù)掛牌，平均管理面積約990萬平方米，平均營業(yè)收入超1.3億元，保利物業(yè)、嘉寶股份、遠(yuǎn)洋億家3家企業(yè)在管面積超過3000萬平方米，營業(yè)收入超過4.7億元。

（編輯：王夢(mèng)艷）