華泰證券：大力度降息落地 穩(wěn)地產(chǎn)訴求堅定

智通財經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報告稱，2月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，與前值持平;5年期以上LPR為3.95%，較前值下調(diào)25個基點。該行認為1月以來，隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)支持力度的強化，加大需求端政策支持力度，并推進監(jiān)管層扶持政策落地，疊加降息的落地，該行期待政策能夠推動行業(yè)信心修復，為板塊提供估值修復空間。該行看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。

重點推薦：1)A股開發(fā)：城建發(fā)展(600266.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)、濱江集團(002244.SZ)等;2)港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)(00123)、建發(fā)國際集團(01908)、華潤置地(01109)、中國海外發(fā)展(00688);3)物管公司：中海物業(yè)(02669)、保利物業(yè)(06049)、華潤萬象生活(01209)等。

華泰證券觀點如下：

大力度降息落地，穩(wěn)地產(chǎn)訴求堅定

2月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，與前值持平;5年期以上LPR為3.95%，較前值下調(diào)25個基點。1月以來，隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)支持力度的強化，加大需求端政策支持力度，并推進監(jiān)管層扶持政策落地，疊加降息的落地，該行期待政策能夠推動行業(yè)信心修復，為板塊提供估值修復空間。該行看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。

5年期以上LPR下調(diào)幅度創(chuàng)改革后歷史新高，符合穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟訴求

金融時報18日報道，在MLF連續(xù)超額續(xù)作的基礎(chǔ)上，LPR還可能下行，5年期LPR下降可能性更大，官媒的表態(tài)為本次調(diào)整作出鋪墊。自19年8月改革以來，5年期LPR合計下調(diào)8次，上一次調(diào)整發(fā)生在2023年6月，且最大下調(diào)幅度為15BP，本次調(diào)整達25BP，力度可見一斑。本次調(diào)整采取不對稱降息，一方面是因為5年期LPR利率更更具下調(diào)空間。本次調(diào)整前5年期LPR自改革后累計下調(diào)65BP，低于1年期LPR15BP。而近年利率曲線趨于平坦，因此長端利率下調(diào)空間更大;另一方面，下調(diào)長端利率有利于穩(wěn)定信心，促進投資和消費，也有助于支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

首套房貸利率已進入3.0區(qū)間，降息有望進一步呵護房地產(chǎn)需求

此次LPR調(diào)整后，全國層面首套、二套房貸款利率下限分別從4%、4.4%下調(diào)至3.75%、4.15%，對于新房價格同環(huán)比連續(xù)3個月下降的城市還可突破下限。央行2月9日披露的《2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至2023年12月全國343個城市中，101個下調(diào)了首套房貸利率下限，26個取消了下限，下調(diào)或取消下限的城市占比37%。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2024年1月，50城首套、二套房貸利率已經(jīng)降至3.84%和4.41%，隨著LPR的下降，有望進一步降低房貸利率，疏解房貸壓力，呵護房地產(chǎn)需求。

房地產(chǎn)銷售市場仍在筑底，亟需政策再發(fā)力

24年春節(jié)周(2.10-2.17)與23年春節(jié)周(1.21-1.27)相比，重點城市新房成交面積合計同比下降44%，表現(xiàn)相對平淡。該行認為原因在于：1)24年開局市場便呈現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢，春節(jié)周延續(xù)，1月54城新房成交面積同比下降14%，截至2月18日，24年54城新房成交面積累計下降37%。2)房企推盤、營銷意愿不高，供應量對成交量形成一定制約，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，24年1月1日-2月11日，推盤面積同比下降約39%。3)出行人數(shù)增多，購房者看房積極性不高，返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放有限。可以看出，2024年開年房地產(chǎn)市場仍在筑底階段，這也是政策發(fā)力促進行業(yè)形成正循環(huán)的出發(fā)點。

投資建議：一攬子政策持續(xù)發(fā)力，為板塊提供估值修復空間行業(yè)基本面仍在低位運行，但政策全面發(fā)力反映出監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求。19年8月以來最大力度的降息，一線城市限購政策放松，疊加近期部委金融支持，有望推動市場信心修復，基本面盡快筑底，為板塊提供估值修復空間。

風險提示：行業(yè)政策風險;行業(yè)下行風險;部分房企經(jīng)營風險。