中指研究院：政策持續(xù)優(yōu)化 廣州商品住宅成交規(guī)模有所回升

2023年，廣州房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)優(yōu)化的利好帶動下，商品住宅成交規(guī)模有所回升，但總體仍處于低位運(yùn)行，供應(yīng)同比下降28%，成交同比上漲4% ；全市庫存及去化周期均略有下降。土地端市場分化明顯，中心區(qū)域及近郊核心板塊熱度較高，外圍區(qū)域及市區(qū)非核心板塊多宗地塊流拍及底價(jià)成交。

01 宏觀政策分析

2023年，在中央樓市定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求發(fā)生重大變化”的背景下，各地積極因城施策，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。廣州8月底發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，成為首個發(fā)布此政策的一線城市，緊接著9月20日再次發(fā)布限購優(yōu)化政策，解除了番禺、黃埔、花都、白云北部4鎮(zhèn)（江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）的限購條件。10月廣州明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”，旨在拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。11月14日，廣州公積金發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化。

02 廣州土地市場運(yùn)行情況

1、2023年廣州涉宅用地供應(yīng)規(guī)模仍處低位，成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲

土地供求：2023年，廣州土地市場整體持續(xù)低位運(yùn)行。全年商住用地供應(yīng)64宗，供應(yīng)建面975萬㎡，同比增加6.2%；成交商住用地43宗，成交總建面647萬㎡，同比下降21%；受中心區(qū)域供地上升影響，成交樓面均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲，2023年整體成交樓面均價(jià)為18225元/㎡，同比上漲22.3%。

成交分化明顯，共有28宗涉宅用地底價(jià)成交，3宗低溢價(jià)成交，1宗高溢價(jià)成交，11宗進(jìn)入封頂搖號階段。

圖：2015年-2023年廣州市涉宅用地供應(yīng)與成交情況

圖：2021Q1-2023Q4廣州涉宅用地季度供求情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2、天河、增城、南沙、番禺、黃埔為供地主力區(qū)域

從各區(qū)涉宅用地供應(yīng)來看，番禺、南沙、天河、黃埔、增城推出建面均在100萬㎡以上，花都、荔灣、白云、海珠推出建面均在60-90萬㎡之間，從化推出建面最少，僅為18萬㎡以下。

從各區(qū)成交來看，天河、增城、南沙成交均超80萬㎡位居第一梯隊(duì)；番禺、荔灣、黃埔、花都、海珠成交建面在50-80萬㎡之間，位居第二梯隊(duì)；白云、從化成交建面均在30萬㎡以下。

圖：2023年廣州涉宅用地分區(qū)供求情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

3、熱點(diǎn)地塊分析：海珠區(qū)琶洲西區(qū)AH040331地塊

海珠區(qū)琶洲西區(qū)AH040331地塊位于海珠區(qū)琶洲西板塊，地塊建設(shè)用地面積5706㎡，規(guī)劃建筑面積30000㎡，推出起始總價(jià)為143009萬元，推出樓面價(jià)47670元/㎡。該地塊共吸引了9家國央企參拍，經(jīng)過高達(dá)85輪激烈競價(jià)，最終由越秀地產(chǎn)以總價(jià)22.7億元競得，折合樓面地價(jià)75670元/㎡，溢價(jià)率達(dá)58.7%，成為廣州取消限地價(jià)后的首宗高溢價(jià)地塊，并成功登頂廣州樓面地價(jià)TOP1。

03 廣州商品房市場運(yùn)行情況

1、年度供求：2023年新房整體供求規(guī)模仍處低位運(yùn)行，成交規(guī)模略有上升

供應(yīng)方面：2023年廣州全市商品住宅新批63765套，新批面積708萬㎡，同比下降28%；成交方面：全年共成交商品住宅75328套，成交面積825萬㎡，同比上漲4%；網(wǎng)簽均價(jià)為38142元/㎡，同比上漲2.8%。

圖：廣州商品住宅年度供求情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2、月度供求：“小陽春”反彈明顯，9月以來在限購政策松綁利好下成交回升顯著

廣州樓市在春節(jié)結(jié)束之后成交回升明顯，2月份市場人氣及購房信心逐步恢復(fù)，帶動市場成交上行。3月份在開發(fā)商借助“小陽春”節(jié)點(diǎn)加大推貨力度下，集中開盤及加推項(xiàng)目個數(shù)大幅增加，市場成交明顯恢復(fù)。4月份在集中需求釋放結(jié)束后開始回落，5、6月供需持續(xù)下滑，7、8月份在傳統(tǒng)淡季及市場信心不足下，成交持續(xù)下滑，9月在多項(xiàng)利好政策持續(xù)出臺下，供求明顯改善，10-12月年底開發(fā)商加大推貨，市場穩(wěn)步回升。

圖：廣州商品住宅月度供求情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

3、區(qū)域供求：增城區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)銷售面積位居廣州市前三

2023年成交區(qū)域主要集中在增城、番禺、黃埔等區(qū)域；增城區(qū)仍為成交主力區(qū)，2023年共成交商品住宅151萬㎡，成交量繼續(xù)領(lǐng)跑全市，番禺、黃埔受限購松綁政策利好，成交規(guī)模排名位居全市第二、第三。

圖：2023年廣州各區(qū)域供求情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

4、庫存及去化：全市整體可售庫存及去化周期略有下滑

廣州市整體庫存量為1080萬㎡，整體去化周期為17.2個月，庫存量及去化周期整體處在高位水平。從區(qū)域來看，增城、番禺、南沙庫存量位居前三名，越秀區(qū)由于月均成交規(guī)模較小，整體去化周期最長，為85.2個月。

圖：2020年1月-2023年12月廣州新建住宅庫存及去化周期

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

5、成交結(jié)構(gòu)：80-140㎡為成交主力面積段，300-400萬總價(jià)段為成交主力總價(jià)段

從面積需求段來看：80-140㎡的剛性、剛改面積段成交比例最高，達(dá)78.2%，較2022年提升1.8個百分點(diǎn)；改善面積段中140-180㎡較去年增加1.5個百分點(diǎn)，180-240㎡面積段增加0.6個百分點(diǎn)，240-300㎡較去年增加0.6個百分點(diǎn)，300㎡以上面積段占比與去年持平。

從成交總價(jià)段來看：300-400萬總價(jià)段是成交主力，占比16.2%，較2022年全年增加2.7個百分點(diǎn)；其次是150萬元以下總價(jià)段，占比15.5%，較2022年全年下降6.6個百分點(diǎn)；150-200萬總價(jià)段占比14.1%，較2022年提升1.4個百分點(diǎn)。

圖：2023年商品住宅成交面積段占比情況

圖：2023年商品住宅成交總價(jià)段占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

6、樓盤銷售排行：琶洲南·TOD、越秀·和樾府、保利天瑞榮登銷售金額前三

2023年廣州房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額前20門檻值為30.7億元，同比去年增加4.8億元；銷售面積前20門檻值為6.7萬㎡，同比去年同期減少0.1萬㎡ 。其中海珠區(qū)琶洲南·TOD分別以159.6億元的銷售額位居榜首，番禺區(qū)越秀·和樾府以95.5億元位居榜單第二，天河區(qū)熱銷項(xiàng)目保利天瑞以60.9億位居第三。

表：2023年廣州商品住宅銷售業(yè)績TOP20

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

7、二手房市場：2023年廣州二手房成交較2022年有所回升

廣州二手房市場在2月份率先回升，3月份成交持續(xù)走高，但在市場需求動能不足下，4月二手房成交開始回落， 5-6月份持續(xù)走低，7-10月持續(xù)低位成交，11、12月成交有所回升。2023年月均成交面積為70.6萬㎡，同比增加18.1%。

圖：2022年1月-2023年12月廣州二手住宅成交情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

04 2024年市場展望

1、政策端：需求端政策仍將持續(xù)發(fā)力，以降低購房門檻及繼續(xù)降成本為主

2023年廣州在多項(xiàng)政策持續(xù)優(yōu)化背景下，市場端短期內(nèi)雖有明顯回升，但整體持續(xù)性不足，政策的效用逐漸減弱，2024年在市場預(yù)期仍未有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)優(yōu)化政策將持續(xù)發(fā)力，未來政策優(yōu)化方向主要以降低購房門檻及降低購房成本為主。

2、市場端：在需求端政策持續(xù)優(yōu)化帶動下，預(yù)計(jì)2024年新房市場將筑底回升

2023年廣州新房市場及二手房市場成交均呈現(xiàn)底部回升趨勢，但新房市場回升趨勢仍不明顯。隨著多項(xiàng)優(yōu)化政策已持續(xù)出臺，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策放松仍將精準(zhǔn)實(shí)施，2024年1月廣州針對限購區(qū)域120㎡以上產(chǎn)品放開限購，該政策將有利于提升限購區(qū)域的改善性住房需求的釋放。廣州房地產(chǎn)市場在多項(xiàng)政策的利好帶動下，2024年市場有望穩(wěn)步回升。

本文編選自“中指研究院”微信公眾號，智通財(cái)經(jīng)編輯：汪婕。