克而瑞地產(chǎn)研究：預(yù)期2月供應(yīng)降21%且主城改善為主 成交將繼續(xù)筑底

2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，供應(yīng)季節(jié)性回落，絕對(duì)量為2022年以來(lái)單月次低：環(huán)比再降21%，同比下降28%，即便與去年1月春節(jié)月相比，降幅亦達(dá)到15%。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線穩(wěn)中有降，環(huán)比下降7%，同比下降1%；二線同環(huán)比齊跌，跌幅在不同能級(jí)城市中居首，各城市漲跌分化加??；三四線因返鄉(xiāng)置業(yè)季到來(lái)，整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，同環(huán)比增幅分別為12%和28%。

從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善、剛需各占48%和41%，改善為主、剛需為輔；近7成城市以主城為供應(yīng)主力。預(yù)判2月，我們認(rèn)為，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，供應(yīng)季節(jié)性回落也在意料之中，或?qū)?dòng)成交延續(xù)筑底行情。不過(guò)瑕不掩瑜，月末廣州、蘇州、上海等城市相繼松綁限購(gòu)，核心一二線城市大概率陸續(xù)跟進(jìn)，局部城市成交或?qū)⒂瓉?lái)小幅放量。

規(guī)模：2月28城供應(yīng)再降21% 2022年來(lái)單月次低，二線加速回調(diào)

據(jù)CRIC調(diào)研，2月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積508萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%，同比下降28%，考量到今年2月為春節(jié)假期，而去年1月為春節(jié)假期，若將2024年2月與2023年1月同期相比，降幅為15%。受當(dāng)前低迷行情和傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季影響，房企推盤(pán)積極性并不高漲，對(duì)于返鄉(xiāng)置業(yè)預(yù)期一般，2月供應(yīng)量創(chuàng)2022年以來(lái)單月次低（僅高于2022年2月）。

分能級(jí)來(lái)看，一線穩(wěn)中有降，環(huán)比下降7%，同比下降1%，前2月累計(jì)同比下降5%。北京、廣州、深圳推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，環(huán)比持增，北京因1月基數(shù)較低影響，同環(huán)比幾近翻番，而廣州月末限購(gòu)松綁，整體供應(yīng)保持同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，累計(jì)同比增幅達(dá)60%。僅上海1城供應(yīng)同環(huán)比“腰斬”，2月預(yù)計(jì)僅有1500套房源入市。

二線城市同環(huán)比齊跌，跌幅在不同能級(jí)城市中居首，2月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期下降28%，同比下降36%，累計(jì)同比下降14%。從絕對(duì)量來(lái)看，寧波位居榜首，供應(yīng)量也僅為44萬(wàn)平方米，各城市漲跌分化持續(xù)加劇：寧波、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等單月供應(yīng)規(guī)模居前的城市，基本都保持同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，累計(jì)同比維持正增。不過(guò)更多城市迎來(lái)了穩(wěn)步回調(diào)，成都、天津、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春等同環(huán)比齊跌，且跌幅均超50%，成都經(jīng)歷了前期放量，供應(yīng)略顯疲軟；而天津、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春等行情相對(duì)低迷，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫(kù)存，推盤(pán)積極性并不高漲。

三四線因返鄉(xiāng)置業(yè)季到來(lái)，整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增28%，同比增長(zhǎng)12%，累計(jì)同比微增1%，與去年基本持平。我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市，常州、徐州、泉州屬“供應(yīng)大戶”，單月供應(yīng)規(guī)模均超過(guò)10萬(wàn)平方米，徐州、泉州呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，房企推盤(pán)積極性相對(duì)較高。無(wú)錫、漳州則略顯不濟(jì)，環(huán)比“腰斬”，仍處探底階段。

結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主、剛需為輔 近7成城市以主城為供應(yīng)主力

而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為41%、48%和11%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一方面“以銷定產(chǎn)”模式造就房企更愿意推出適銷對(duì)路改善盤(pán)迎合高凈值人群需求。另一方面，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，房企也積極為“返鄉(xiāng)置業(yè)”鋪貨，剛需盤(pán)占比也到41%。

分城市來(lái)看，昆明、鄭州、上海、長(zhǎng)沙、青島等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，事實(shí)上昆明、鄭州、青島等弱二線城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤(pán)偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。而北京、杭州、無(wú)錫、泉州、廈門(mén)、常州、濟(jì)南、福州等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。長(zhǎng)春剛需和改善占比不分伯仲，均在5成左右。蘇州本月加強(qiáng)了高端供應(yīng)占比，高端盤(pán)供應(yīng)面積占比達(dá)70%。廣州供應(yīng)則兼顧了剛需、改善和高端，占比均在3成以上。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為55%、31%和14%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

分城市來(lái)看，合肥、西安、昆明、泉州、鄭州、重慶、南寧、福州等主城占比均在7成以上，濟(jì)南、青島、漳州、寧波、天津、南京則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上，少數(shù)城市諸如無(wú)錫、長(zhǎng)沙、常州等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

預(yù)判：2月春節(jié)預(yù)期供需延續(xù)筑底 滬穗蘇限購(gòu)松綁成交或?qū)⒎帕?/span>

盤(pán)點(diǎn)了2月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：2月供應(yīng)同環(huán)比齊跌延續(xù)降勢(shì)，即便與去年1月春節(jié)月相比降幅亦達(dá)到12%。事實(shí)上年初一般都是銷售淡季，房企推盤(pán)意愿不會(huì)太高，疊加當(dāng)前略顯低迷對(duì)的樓市行情，成交預(yù)期延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，值得關(guān)注的是，雖然部分三四線加強(qiáng)了供應(yīng)，但是受經(jīng)濟(jì)疲軟、剛需購(gòu)買力降級(jí)影響，傳統(tǒng)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”或?qū)ⅰ八s”，以此會(huì)使得部分勞務(wù)輸出大市行情慘淡。

不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

第一類為廣州、蘇州、上海等月末迎來(lái)限購(gòu)松綁的核心一二線城市，成交預(yù)期會(huì)迎來(lái)一波放量。廣州120平以上放松限購(gòu)，主要利好剛改和中改客群，2月廣州迎來(lái)供應(yīng)放量，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，以主城區(qū)為主，剛需、改善、高端等多產(chǎn)品線“雨露均沾”，預(yù)期會(huì)帶動(dòng)一波改善客群入市。上海2月供給雖有縮量態(tài)勢(shì)，但是主要以主城區(qū)剛需為主，結(jié)合外環(huán)外區(qū)域外地單身限購(gòu)松綁新政，主要利好剛需首置客群，短期內(nèi)也將對(duì)上海新房剛需項(xiàng)目成交有一定助推作用。蘇州則是全域放開(kāi)限購(gòu)，2月供給主要以高端產(chǎn)品為主，適銷對(duì)路產(chǎn)品入市也有利于市場(chǎng)保溫。

第二類為北京、深圳、合肥、福州、泉州等供應(yīng)短期放量，且入市產(chǎn)品多為主城區(qū)改善產(chǎn)品為主城市，整體成交尚有支撐，或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。對(duì)于這類城市而言，整體市場(chǎng)熱度主要依托核心區(qū)域適銷對(duì)路網(wǎng)紅盤(pán)支撐，北京自不用說(shuō)，購(gòu)買力基礎(chǔ)雄厚；而對(duì)于福州、泉州等弱二三線城市而言，購(gòu)買力分化持續(xù)加劇，基本依托改善客群維持市場(chǎng)熱度，只要有適銷對(duì)路改善盤(pán)入市往往能獲得不錯(cuò)的銷售去化。深圳、合肥“比上不足、比下有余”，改善盤(pán)的集中入市有望重塑市場(chǎng)信心，帶動(dòng)整體成交止跌企穩(wěn)。

第三類為成都、杭州、西安等熱度較高城市供給約束更為顯著。杭州、成都2月供應(yīng)主要集中在主城區(qū)改善盤(pán)，西安則為主城區(qū)剛需盤(pán)，雖然產(chǎn)品適銷對(duì)路，但是整體2月供應(yīng)不增反降，同環(huán)比齊跌，房企推盤(pán)積極性不高，一定程度上也將限制成交放量。

第四類為供需錯(cuò)配持續(xù)加劇城市，諸如青島、寧波、天津、南京、長(zhǎng)沙、漳州等，除非春節(jié)期間房企能加大折扣營(yíng)銷力度，否則成交難有亮眼表現(xiàn)，預(yù)期延續(xù)探底。這類城市2月供應(yīng)主要集中在近遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)為主，主城區(qū)供應(yīng)占比下降對(duì)成交也將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，對(duì)于這類樓市行情本就低迷的城市而言，外圍市場(chǎng)相較主城更為慘淡，除非房企能加強(qiáng)營(yíng)銷力度，以低總價(jià)、低首付招攬客戶，否則整體成交實(shí)則難有亮眼表現(xiàn)。

第五類為昆明、鄭州、重慶、徐州、長(zhǎng)春等短期內(nèi)購(gòu)買力仍需修復(fù)，預(yù)期成交仍處低位運(yùn)行。這些城市2月供應(yīng)主要仍集中在主城區(qū)剛需，雖然整體購(gòu)房基數(shù)較大，但是剛需客群購(gòu)買力降級(jí)嚴(yán)重，徐州等人口大市預(yù)期返鄉(xiāng)置業(yè)也難有亮眼表現(xiàn)。

總體來(lái)看，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，供應(yīng)季節(jié)性回落也在意料之中，或?qū)?dòng)成交延續(xù)筑底行情。不過(guò)值得關(guān)注的是，月末廣州、蘇州、上海等城市相繼松綁限購(gòu)，核心一二線城市大概率陸續(xù)跟進(jìn)，政策寬松也將進(jìn)入加速落地階段，局部城市成交或?qū)⒂瓉?lái)小幅放量，但是政策持續(xù)性仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

本文來(lái)源微信公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”；智通財(cái)經(jīng)編輯：陳筱亦。