美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“暴雷”，“銀行危機(jī)2.0”才剛開(kāi)始？

美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩已經(jīng)對(duì)中小規(guī)模的區(qū)域性銀行產(chǎn)生了負(fù)面影響，這些銀行持有大量陷入困境的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)。隨著利率的飆升，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以為其債務(wù)進(jìn)行再融資，迫使一些銀行提高了貸款損失準(zhǔn)備金;甚至一些銀行已經(jīng)開(kāi)始“暴雷”的跡象。

這種擔(dān)憂情緒反映出高利率重壓之下美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)下滑趨勢(shì)，以及難以預(yù)測(cè)哪些具體貸款可能將被瓦解。造成這種局面的背后原因可能在于新冠疫情導(dǎo)致人們習(xí)慣性地轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)程辦公，以及美聯(lián)儲(chǔ)加息周期開(kāi)啟后利率迅速上升至22年來(lái)最高位，這使得手頭拮據(jù)的借款人再融資的成本更高。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)蔓延中

美國(guó)一些銀行開(kāi)始感受到商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)帶來(lái)的壓力。去年收購(gòu)“簽名銀行(Signature Bank)”部分股權(quán)的紐約社區(qū)銀行(NYCB.US)周三暴跌逾37%，跌至23年低點(diǎn)，此前該公司大幅削減股息，并將貸款損失撥備提高至5.52億美元，主要原因是商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口。

另一方面，美國(guó)住宅建筑商行業(yè)領(lǐng)頭羊霍頓房屋(DHI.US)此前公布的季度訂單等方面的收益也低于華爾街的預(yù)期?；纛D房屋的業(yè)績(jī)顯示出，高抵押貸款利率繼續(xù)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)壓力。在2023年的最后一個(gè)完整周，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.61%，而去年同期為6.42%。

此外，美國(guó)的銀行危機(jī)似乎正在全球蔓延，歐洲和日本也相繼出現(xiàn)銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題發(fā)出警報(bào)。日本青空銀行(Aozora Bank)在警告其在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資出現(xiàn)虧損后，股價(jià)暴跌逾20%。其次，德意志銀行(DB.US)周四也宣布，第四季度美國(guó)房地產(chǎn)損失撥備比去年同期增加了四倍多，達(dá)到1.23億歐元(合1.33億美元)。此外，因奧地利房地產(chǎn)公司Signa Group的貸款無(wú)法按期收回，瑞士寶盛銀行也為此額外計(jì)提了約7億美元的貸款損失撥備，該行同時(shí)表示將關(guān)閉貸款發(fā)放部門(mén)。據(jù)悉，Signa除了在德國(guó)、奧地利和瑞士擁有地標(biāo)性商業(yè)房產(chǎn)外，還擁有曼哈頓Chrysler大廈的股份。

銀行危機(jī)才剛開(kāi)始?1萬(wàn)億美元虧損在路上?

根據(jù)為美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局(NBER)準(zhǔn)備的一份報(bào)告，截至去年第三季度，美國(guó)銀行持有約2.7萬(wàn)億美元的商業(yè)和房地產(chǎn)貸款。根據(jù)NBER的報(bào)告，大約14%的商業(yè)房地產(chǎn)貸款和44%的辦公樓貸款似乎處于資不抵債的狀況，這意味著債務(wù)大于房地產(chǎn)價(jià)值，這增加了借款人不償還貸款和拖欠貸款的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)，自2022年第一季度美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息以來(lái)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)下跌了22%。此外，由于采用遠(yuǎn)程辦公，辦公空間需求減弱，寫(xiě)字樓價(jià)格下跌了35%。

周二，億萬(wàn)富翁投資者Barry Sternlicht表示，他預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓房地產(chǎn)的損失將超過(guò)1萬(wàn)億美元，并稱房地產(chǎn)是“一種從未從疫情中恢復(fù)過(guò)來(lái)的資產(chǎn)類(lèi)別”。Sternlicht稱，地區(qū)銀行以前是房地產(chǎn)業(yè)主的資金來(lái)源，但現(xiàn)在它們已經(jīng)從市場(chǎng)上消失了。Keen-Summit Capital Partners LLC表示，更多違約的可能性已經(jīng)加劇，并警告稱，"銀行的資產(chǎn)負(fù)債表沒(méi)有考慮到這樣一個(gè)事實(shí)，即它們的賬面上有很多房地產(chǎn)在到期時(shí)無(wú)法償還"。

根據(jù)Trepp的一份報(bào)告，到2025年底，銀行將面臨約5600億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期。地區(qū)性銀行對(duì)該行業(yè)的敞口更大，與資本更雄厚的大型貨幣中心銀行相比，它們受到的沖擊可能更大，因?yàn)樗鼈內(nèi)狈嫶蟮男庞每ㄍ顿Y組合或投資銀行業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行隔離。摩根大通的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)房地產(chǎn)貸款占小銀行資產(chǎn)的28.7%，而大銀行的這一比例僅為6.5%。

Maverick Real Estate Partners警告稱，商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)才剛剛開(kāi)始，即使美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始降息，危機(jī)也會(huì)惡化。該公司表示，“到目前為止，銀行報(bào)告的拖欠貸款比例與2024年和2025年將發(fā)生的違約相比，只是滄海一粟”;銀行仍然面臨這些重大風(fēng)險(xiǎn)，明年可能出現(xiàn)的利率下降不會(huì)解決銀行的問(wèn)題。