TOP10房企揮金千億買地 長三角城市群最受青睞

本文來自微信公眾號“中國房地產(chǎn)報”，作者為付珊珊，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

土地是房企生存發(fā)展的“血液”，掌握充足的土地儲備是保證房企持續(xù)發(fā)展的必要條件。

2017年，隨著房企在規(guī)模競賽中加速奔跑，各家房企對土地的狂熱持續(xù)升溫，房企土地儲備也按下“快進鍵”，行業(yè)新格局逐步形成。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2017年全年，碧桂園(02007)以2645億元的拿地金額一騎絕塵，萬科(02202)、保利、恒大(03333)、中海緊追不舍。

2018年1月，全國土地市場依舊保持了2017年的熱度，房企拿地熱情依舊不減。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，50大熱點城市賣地金額高達3773.6億元，同比上漲73%。與此同時，根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2018年1月房企拿地金額和拿地面積排行榜上，碧桂園分別以168億元和632萬平方米奪得雙料冠軍，龍湖地產(chǎn)(00960)和中海地產(chǎn)緊隨其后。

在長三角、珠三角、環(huán)渤海和中西部四大區(qū)域中，從拿地金額來看，長三角仍是最搶眼城市群，是房企重點關(guān)注區(qū)域。從全國城市土地成交總價來看，杭州以418億元的土地成交總額位居榜首，同比漲幅達151%。

碧桂園、龍湖、中海成開年新三甲

2018年被稱為樓市小年，一方面樓市調(diào)控依然趨緊，另一方面房企融資環(huán)境不甚樂觀，但在這樣的市場環(huán)境下，房企們對土地的爭奪卻愈演愈烈，尤其是規(guī)模房企們。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2018年1月，從拿地金額來看，碧桂園、龍湖、中海成2018年開年新三甲。其中，碧桂園以168億元的拿地金額拔得頭籌，繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，龍湖以140億元位居第二，中海以138億元居于第三位，三家房企拿地金額均超過百億。此外，在榜單中，萬科和世茂房地產(chǎn)(00813)拿地金額亦超過100億元。

2018年1月TOP10房企拿地總額1000億元，占TOP50企業(yè)的44.2%，龍頭房企繼續(xù)保持良好的土地資源優(yōu)勢。

2017年的拿地雙冠王碧桂園在土地市場繼續(xù)保持了強勢的作風(fēng)，在2018年首月即揮金168億元，增加了632萬平方米的土地儲備。據(jù)統(tǒng)計，碧桂園一月共斬獲43宗土地，分別布局在臺州、廣州、淄博、南通、徐州、合肥等城市。

龍湖地產(chǎn)一月拿地金額140億元，拿地面積104萬平方米，排在第二位。相比碧桂園，龍湖地產(chǎn)拿地金額略低，但是在拿地數(shù)量上卻遠低于碧桂園，據(jù)統(tǒng)計，龍湖地產(chǎn)一月共計拿地9宗，分別分布于南昌、杭州、重慶、珠海、鄭州等。不難發(fā)現(xiàn)，龍湖地產(chǎn)拿地城市均是二線熱點城市，因此所拿地快平均樓板價并不低，例如龍湖地產(chǎn)在杭州競得的一地塊，總價為35.81億元，樓面價3.12萬元/平方米，溢價率50%。

從拿地金額來看，排在第三位的是中海地產(chǎn)。中海地產(chǎn)一月拿地金額為138億元，拿地面積113萬平方米，其中，中海地產(chǎn)以總價54.5億元斬獲了位于北京市昌平區(qū)的一綜合用地，樓面價為1.82萬元/平方米。

此外，萬科、世茂房地產(chǎn)在2018年1月的拿地金額均超過100億元。中國指數(shù)研究院的監(jiān)測結(jié)果顯示，2018年首月，房企在熱點一二線城市聯(lián)合拿地數(shù)量增多。其中，龍湖聯(lián)合體以8億元摘得重慶一地塊，首創(chuàng)(02868)遠洋(03377)聯(lián)合體以61億元摘得北京朝陽區(qū)一地塊，萬科聯(lián)合體以9.2億元摘得杭州一地塊，旭輝(00884)中糧聯(lián)合體摘得北京一地塊。房企聯(lián)合體拿地通過強強聯(lián)合形式分攤風(fēng)險的同時，實現(xiàn)利益的共享。

除了招拍掛拿地之外，收購并購也依然是房企獲取土地的主要途徑。一月份，禹洲地產(chǎn)(01628)收購沿海家園成為最受關(guān)注的房企收購并購事件之一，通過此次合作，禹洲地產(chǎn)以38億元獲取了超過300萬平方米的土地儲備，而憑借此次收購，禹洲地產(chǎn)2018年首月的拿地面積僅次于碧桂園，位于排行榜第二位。實際上，相比在拿地成本較高的公開市場拿地，房企更加青睞收購并購拿地，并且在未來，房企收購并購的金額和頻次也將呈上升趨勢。

長三角城市群最受房企青睞

能否獲取土地關(guān)系著房企能否活的更好，而城市布局則關(guān)系著房企發(fā)展的機遇。

目前，在熱點城市調(diào)控加碼、中心城市拿地成本高企的行業(yè)背景下，房企開始注重城市群邏輯的布局，即不僅要布局核心城市，對于核心城市輻射圈范圍內(nèi)的其他城市，以及軌道交通發(fā)展相對成熟的地區(qū)也要有所布局。一二三四線的城市分級模式逐漸成為“過去式”，房企開發(fā)投資布局的著眼點已經(jīng)轉(zhuǎn)移到圍繞著城市群展開的中心城市、衛(wèi)星城市的劃分方式。

在眾多房企看來，中國大致被分為四大城市群區(qū)域，即長三角、珠三角、京津冀和中西部。

根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，四大區(qū)域中，長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額高達494億元;珠三角和中西部以402億元和379億元分列第二、第三位;環(huán)渤海地區(qū)由于推出土地城市數(shù)量較少等原因，拿地總額位列第四位，為347億元。

從各城市群拿地金額來看，長三角仍是房企重點關(guān)注區(qū)域。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，長三角城市群占全國面積的2.2%，人口占11%，2016年全年GDP達14.7萬億元，占全國GDP近20%，是占比最大的城市群。其中，上海、蘇州、杭州和南京經(jīng)濟規(guī)模都已破萬億。受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場成熟度影響，發(fā)達的交通、高速發(fā)展的經(jīng)濟以及完善的配套設(shè)施吸引著大量優(yōu)秀人才，長三角和珠三角為眾多房企投資的重點，土地市場持續(xù)火熱。

從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中于其深耕區(qū)域。如碧桂園除環(huán)渤海外在其它3個榜單中均有上榜，以150億元的拿地總金額躍居榜首;中海、華僑城、萬科、旭輝等房企則在各城市群榜單中也出現(xiàn)2次;另外，祥生地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等中小房企則分別在長三角及珠三角城市群榜單中出現(xiàn)1次，布局較為集中。

房企投資拿地重心仍在一二線城市

2017年，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控升級加碼，三四線城市迎來發(fā)展窗口期，在這種市場環(huán)境下，房企也紛紛到三四線城市補倉拿地。但是，相比一二線城市，三四線城市人口流入少，在缺乏人口支撐的情況下，樓市存在較大風(fēng)險，對深諳城市布局之道的房企來說，一二線城市仍為其投資拿地的重心。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的全國土地成交城市排行榜顯示，2018年1月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交1869億元，同比增長130%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交3297萬平方米，同比增長86%。

其中，杭州以418億元的成交總價位于榜單首位，同比上漲151%;北京市場依舊火熱，以403億元的成交總額占據(jù)榜單第2位;濟南和蘇州土地市場大放量，成交總額同比增長分別為83倍和40倍。規(guī)劃建筑面積方面，青島以692萬平方米躍居榜首，武漢以576萬平方米位列第二;此外，武漢成交總價和建筑面積分別為242億元和576萬平方米，分別下降13%和4%。

在監(jiān)測的兩個重點城市房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額TOP10榜單中，北京市拿地金額前三分別為中海、首創(chuàng)和未來科技城，其中首創(chuàng)和未來科技城作為北京的地方性企業(yè)，在北京拿地優(yōu)勢明顯。

蘇州拿地金額前十企業(yè)中，八成為地方性企業(yè)，其中，里城投資以39億元遙遙領(lǐng)先，占據(jù)蘇州拿地TOP10房企榜首，金科以29億元位居第二，南山以24億元成為季軍。

不難發(fā)現(xiàn)，如今在一二線城市，雖然地方性房企在一定程度上仍然占有本土優(yōu)勢，但隨著地價攀升以及全國性房企的涌入，地方性房企無論是從產(chǎn)品實力還是從資金實力方面都承受著較大壓力，此前的本土優(yōu)勢已經(jīng)被逐步弱化。

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