中金：維持華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)33港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2023-2025年核心凈利潤(rùn)分別為28.9億元(+30%)、34.8億元(+20%)和40.8億元(+17%)，目標(biāo)價(jià)33港元。公司交易于14倍2024年核心市盈率，該行認(rèn)為其中隱含對(duì)今年購(gòu)物中心內(nèi)生增長(zhǎng)偏保守的預(yù)期，而若頭部項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)好于預(yù)期則有望成為上行催化;公司交易于3.4%2024年股息收益率(按派息率持平于45%)，而其已于1H23提出后續(xù)逐步提升派息比率，這或亦將對(duì)估值構(gòu)成邊際支持。

中金主要觀點(diǎn)如下：

萬(wàn)象深圳重奢項(xiàng)目2023年經(jīng)營(yíng)頗具韌性，高端會(huì)員消費(fèi)提供重要支持。

該行預(yù)計(jì)深圳及深圳灣萬(wàn)象城2023年零售額同比增速均達(dá)20%左右、且絕對(duì)體量均為開(kāi)業(yè)至今峰值水平。該行認(rèn)為這背后的核心支撐因素為高端會(huì)員穩(wěn)健的消費(fèi)能力：消費(fèi)頻次端，該行預(yù)計(jì)2023下半年以來(lái)萬(wàn)象體系內(nèi)高端會(huì)員消費(fèi)外流現(xiàn)象實(shí)際有限，而這主要得益于重奢品牌境內(nèi)外價(jià)差的收窄(受品牌定價(jià)策略與匯率影響)、貨品齊全程度、銷(xiāo)售服務(wù)黏性等;消費(fèi)能力端，盡管該行觀察到部分低卡級(jí)會(huì)員2023年卡均消費(fèi)有所下降，但最高級(jí)會(huì)員仍保持相對(duì)穩(wěn)健;最后，該行預(yù)計(jì)2023年最高級(jí)會(huì)員消費(fèi)平均貢獻(xiàn)深圳兩項(xiàng)目零售額比重可達(dá)6-7成左右，從而對(duì)其經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)形成有力支持。但除此之外，該行亦關(guān)注到2023年深圳項(xiàng)目促銷(xiāo)活動(dòng)頻次存在邊際提升，這或?yàn)橹纹浣?jīng)營(yíng)表現(xiàn)的一次性因素。

2024年深圳項(xiàng)目零售額增長(zhǎng)具積極因素支撐，具體表現(xiàn)待持續(xù)觀察。

盡管市場(chǎng)目前對(duì)今年重奢消費(fèi)存一定擔(dān)憂(yōu)，但該行預(yù)計(jì)2024年深圳萬(wàn)象重奢項(xiàng)目零售額同比增速有望保持雙位數(shù)，背后積極因素包括：內(nèi)生增長(zhǎng)端，深圳兩項(xiàng)目2022-2023年的調(diào)改升級(jí)到目前已基本完成，其調(diào)改主要側(cè)重于核心重奢品牌店面的升級(jí)及層數(shù)的拓展(從而打造VIP休息室、引入高端線(xiàn)等)，亦包括引入餐飲品牌以提升自然客流量等，該行認(rèn)為相關(guān)改造效果有望在2024年進(jìn)一步釋放;此外，萬(wàn)象生活亦積極與商戶(hù)溝通業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)，并針對(duì)性地進(jìn)行產(chǎn)品投放與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)輔導(dǎo)支持等。外延增長(zhǎng)端，該行預(yù)計(jì)深圳灣萬(wàn)象城二期有望在2024下半年開(kāi)業(yè)(總建筑面積約9萬(wàn)平、與一期相當(dāng))，從而完善深圳灣項(xiàng)目品牌矩陣并進(jìn)一步聚攏商圈人氣。就開(kāi)年至今實(shí)際表現(xiàn)而言，該行預(yù)計(jì)深圳兩項(xiàng)目零售額同比增速或略低于2023全年，這與春節(jié)時(shí)間錯(cuò)位亦有一定關(guān)系，該行建議持續(xù)關(guān)注后續(xù)經(jīng)營(yíng)情況。