中信證券：活化經(jīng)營(yíng)性貸款用途 優(yōu)化房企融資現(xiàn)金流入

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸新規(guī)有望緩解企業(yè)2024年的資金流出壓力，有利于企業(yè)籌資性現(xiàn)金流流入，也有利于改善產(chǎn)業(yè)鏈主體信心。此外，按揭利率下降等需求側(cè)政策該行預(yù)計(jì)也將有助于托底房地產(chǎn)市場(chǎng)。該行還注意到國(guó)資委表示，市值管理將納入央企負(fù)責(zé)人考核。房地產(chǎn)頭部央企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)正流入，提升分紅比例有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，該行預(yù)計(jì)優(yōu)秀央企2023年度現(xiàn)金分紅比例將比較往年有所提升。該行看好具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)和頭部資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

事件：2024年1月24日，國(guó)新辦舉行貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署、金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)。當(dāng)日晚間，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。

中信證券觀點(diǎn)如下：

活化經(jīng)營(yíng)性貸款用途，優(yōu)化企業(yè)融資性現(xiàn)金流入。

在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，潘功勝行長(zhǎng)表示要“發(fā)布經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款有關(guān)政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資源，擴(kuò)大資金適用范圍，改善流動(dòng)性狀況?！贝饲?，經(jīng)營(yíng)性貸款一般要用于滿足本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)后續(xù)資金需要，但本次新規(guī)明確放開(kāi)使用范圍，新規(guī)表明至2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。根據(jù)Wind，2024年地產(chǎn)債償債高峰位于3月和4月，分別有1137億元和1102億元人民幣的境內(nèi)外待償規(guī)模，兩月加總占全年境內(nèi)外償債規(guī)模的27%。本次經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款使用用途的擴(kuò)大，有望增加房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的補(bǔ)充渠道，優(yōu)化房企的融資性現(xiàn)金流安排，緩解企業(yè)2024年春節(jié)后的資金流出壓力。

結(jié)構(gòu)性利好具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和良好運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)。

通過(guò)各公司公告該行統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前市值前15大的開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前報(bào)表內(nèi)投資物業(yè)用于抵押的比例為34%，換言之，當(dāng)前大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍有較多投資物業(yè)可用于潛在抵押。按照最新一期可行報(bào)表(A股為2023年半年報(bào)，港股為2022年年報(bào))，15家大企業(yè)中尚未用于抵押資產(chǎn)絕對(duì)規(guī)模較多的企業(yè)等。當(dāng)然，該政策對(duì)企業(yè)的積極影響程度，并不只取決于企業(yè)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)賬面價(jià)值的比例和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的已投放規(guī)模。開(kāi)發(fā)企業(yè)是否充分受惠于該政策，更取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)尤其是運(yùn)營(yíng)良好的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占比和企業(yè)提升不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的能力。

按揭利率走低有望托底房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，潘功勝行長(zhǎng)表示要“促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降”，分管貨幣政策司的宣昌能副行長(zhǎng)表示要“落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，配合城市政府因城施策調(diào)整房貸利率政策下限，優(yōu)化房貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等個(gè)人貸款的利率關(guān)系，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”，表述中重點(diǎn)突出了房貸和其他個(gè)人貸款的定價(jià)關(guān)系。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2023年三季度末，我國(guó)個(gè)人住房貸款平均利率比金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率僅低12BP，2009-2020年，按揭貸款利率平均較金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)貸款利率低42BP，最低達(dá)到91BP。該行預(yù)計(jì)，按揭利率走低有望進(jìn)一步托底房地產(chǎn)市場(chǎng)，核心城市房?jī)r(jià)可能在2024年穩(wěn)住。

投資策略：

該行認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸新規(guī)有望緩解企業(yè)2024年的資金流出壓力，有利于企業(yè)籌資性現(xiàn)金流流入，也有利于改善產(chǎn)業(yè)鏈主體信心。此外，按揭利率下降等需求側(cè)政策該行預(yù)計(jì)也將有助于托底房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，該行注意到國(guó)資委表示，市值管理將納入央企負(fù)責(zé)人考核。房地產(chǎn)頭部央企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)正流入，提升分紅比例有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，該行預(yù)計(jì)優(yōu)秀央企2023年度現(xiàn)金分紅比例將比較往年有所提升。該行看好具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)和頭部資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。此外，該行認(rèn)為，邊際上新規(guī)對(duì)于信用亦有明顯的提振作用。

風(fēng)險(xiǎn)提示：當(dāng)前各主要城市房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下行，交付、企業(yè)信用、地方財(cái)政和居民消費(fèi)等房?jī)r(jià)下降帶來(lái)的次生風(fēng)險(xiǎn)尚未完全消除的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力明顯下降的風(fēng)險(xiǎn);2024年3月后將迎來(lái)部分企業(yè)不少主體債務(wù)到期的風(fēng)險(xiǎn)。