國金證券：經(jīng)營物業(yè)貸政策完善 地產(chǎn)迎底部布局機(jī)遇

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告稱，地產(chǎn)板塊正處于業(yè)績及估值雙重底部，政策催化或迎布局機(jī)遇。經(jīng)營性物業(yè)貸款政策的完善能在一定程度上改善房企現(xiàn)金流狀況，而行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)鍵在銷售的企穩(wěn)，仍需寬松政策的持續(xù)支持。推薦直接受經(jīng)營性物業(yè)貸政策利好的具有優(yōu)質(zhì)持有資產(chǎn)房企，如華潤置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等;推薦受益于行業(yè)格局優(yōu)化的改善性央國企，如建發(fā)國際集團(tuán)(01908)、越秀地產(chǎn)(00123)、華發(fā)股份(600325.SH)等。

事件：2024年1月24日，央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》(下稱《通知》)，細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，經(jīng)營性物業(yè)貸款除用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。同日國務(wù)院國資委表示將進(jìn)一步研究將市值管理納入中央企業(yè)負(fù)責(zé)人業(yè)績考核。

國金證券點(diǎn)評如下：

房企融資支持持續(xù)落地，已有部分成果顯現(xiàn)。

自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作會議，支持房企現(xiàn)金流改善的措施持續(xù)落地。①信貸層面，截至3Q23房地產(chǎn)開發(fā)貸余額13.17萬億，同比+4%，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額5.61%，較22年末下滑0.29pct;②債券融資層面，2023年中債增和地方國資支持房企發(fā)債融資規(guī)模合計(jì)約200億元，龍湖集團(tuán)、新城控股、美的集團(tuán)、碧桂園等民營房企獲增信發(fā)債規(guī)模在15億元以上;③股權(quán)融資方面，截至2024年1月，已有招商蛇口、華發(fā)股份、陸家嘴、福星股份4家上市房企在A股完成股權(quán)融資，合計(jì)募資301億元，另有5家房企股權(quán)融資方案已獲證監(jiān)會批復(fù)。

經(jīng)營性物業(yè)貸政策完善，改善房企流動性吃緊現(xiàn)狀。

經(jīng)營性物業(yè)貸的重點(diǎn)在于可抵押物資質(zhì)、抵押年限、抵押率和使用范圍等，此次《通知》明確：①經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%;②經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年;③經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于償還房企及控股公司存量房地產(chǎn)貸款和債券。擁有優(yōu)質(zhì)持有運(yùn)營資產(chǎn)(如華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股)、抵押率較低(如招商蛇口、萬科A等)的房企能更加受益。經(jīng)營性物業(yè)貸政策能在短期改善房企的資金狀況，但金融機(jī)構(gòu)放款仍需看項(xiàng)目和房企資質(zhì)，部分民營房企融資或仍需擔(dān)保增信，同時房企持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流的改善關(guān)鍵還是在于銷售的企穩(wěn)。

國資委考核市值管理，地產(chǎn)央國企價值凸顯。

當(dāng)前受行業(yè)量價齊跌影響，房企毛利率下行和計(jì)提減值增多，短期業(yè)績承壓探底;而在經(jīng)營層面央國企投銷表現(xiàn)依然良好，建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等2023年銷售同比增速在10%以上;經(jīng)營健康的央國企通過多種渠道增強(qiáng)市場信心，如提高分紅比例(保利發(fā)展將分紅比例從2020-2022年平均28%提升至2023-2025年的40%及以上，2023年股息率約4.5%，預(yù)計(jì)其他央國企也將跟隨)、大股東增持、公司回購等。當(dāng)前A股地產(chǎn)板塊PB估值已降至0.65倍，部分典型央國企PB估值已降至0.5倍的歷史底部，在行業(yè)格局持續(xù)優(yōu)化、多措施提振市場信心背景下，央國企價值凸顯。

風(fēng)險提示：寬松政策對市場提振不佳;三四線城市恢復(fù)力度弱;多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。