嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT開(kāi)啟申購(gòu)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，1月24日-1月25日，嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡(jiǎn)稱(chēng)：嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT)開(kāi)啟申購(gòu)，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.383元，最低認(rèn)購(gòu)金額1000元，嘉實(shí)基金管理有限公司為其基金管理人，基金托管人為北京銀行。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT主要資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、SPV公司、項(xiàng)目公司等載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。該基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，通過(guò)獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益并提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的價(jià)值，爭(zhēng)取為投資者提供穩(wěn)定的收益分配和可持續(xù)、長(zhǎng)期增值回報(bào)。

據(jù)悉，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為物美商業(yè)，該基金基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括大成項(xiàng)目、玉蜓橋項(xiàng)目、華天項(xiàng)目和德勝門(mén)項(xiàng)目，總建筑面積77894.28平方米，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值總額和凈額均為10.02億元?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)截至2023年6月末的基本信息如下：

截至2023年6月30日，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在執(zhí)行租約共109個(gè)，其中大成項(xiàng)目14個(gè)，玉蜓橋項(xiàng)目39個(gè)，華天項(xiàng)目29個(gè)，德勝門(mén)項(xiàng)目27個(gè);共涉及租戶(hù)94個(gè)。業(yè)態(tài)分布上，截至2023年6月30日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶(hù)業(yè)態(tài)主要包括超市類(lèi)、餐飲食品類(lèi)、醫(yī)療健康類(lèi)、服飾家居類(lèi)、金融類(lèi)、美妝類(lèi)等，行業(yè)分散度較好，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較為分散。其中，超市類(lèi)租戶(hù)租賃面積占比最大，其次則是餐飲食品類(lèi)、醫(yī)療健康類(lèi)租戶(hù)。

2020年、2021年、2022年、2023年1-6月，大成項(xiàng)目營(yíng)收分別約3764.29萬(wàn)元、494.93萬(wàn)元、929.07萬(wàn)元、951.44萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)如下表所示：

招募說(shuō)明書(shū)中稱(chēng)，大成項(xiàng)目2021年度營(yíng)業(yè)收入下降主要系某外部大租戶(hù)提前退租和宏觀經(jīng)濟(jì)影響所致。其他三個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)整體比較穩(wěn)定，2022年的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流出現(xiàn)小幅下滑，主要是由于宏觀經(jīng)濟(jì)影響導(dǎo)致的出租率較低。2023年，招商團(tuán)隊(duì)積極開(kāi)展招租，2023上半年的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流出現(xiàn)明顯回升。截至2023年6月30日，玉蜓橋項(xiàng)目、華天項(xiàng)目和德勝門(mén)項(xiàng)目的出租率分別為93.84%、90.55%和92.15%。綜上，隨著出租率的回升和企穩(wěn)，預(yù)計(jì)四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)業(yè)收入及收益也將出現(xiàn)平穩(wěn)的上升。

需要注意的是，招募說(shuō)明書(shū)提示需注意城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊便利設(shè)施等發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)。城市的發(fā)展伴隨著商圈的擴(kuò)張和布局的演變，隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，原有城市核心商圈可能會(huì)隨之遷移，也可能呈現(xiàn)多商圈格局。同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)亦依賴(lài)項(xiàng)目周邊的社會(huì)化便利設(shè)施，譬如周邊社區(qū)、辦公樓、交通條件、教育、醫(yī)療等，若前述社會(huì)化便利設(shè)施調(diào)整或升級(jí)，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)提供相應(yīng)服務(wù)，則會(huì)對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目帶來(lái)不利影響，降低消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在所在區(qū)域商圈的吸引力，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大壓力。