國信證券：房地產(chǎn)行業(yè)降溫進(jìn)行時(shí)

本文來自“觀點(diǎn)指數(shù)”微信公眾號(hào)，作者為 國信證券。

當(dāng)大部分行業(yè)指標(biāo)累計(jì)同比增速見頂回落，即可判斷行業(yè)步入小周期降溫階段。

當(dāng)大部分行業(yè)指標(biāo)累計(jì)同比增速見頂回落，即可判斷行業(yè)步入小周期降溫階段，本輪降溫始于2016年4月，并于2016年6月正式進(jìn)入小周期降溫階段并延續(xù)至今。優(yōu)勢(shì)房企在降溫階段增長顯著，市占率快速提升，并有望在2018年保持增長優(yōu)勢(shì)。

行業(yè)仍處于小周期降溫階段

2017年1-12月，行業(yè)銷售面積、銷售額、新開工面積、施工面積的累計(jì)同比增速均顯著回落，房地產(chǎn)投資增速延續(xù)自2017年4月高點(diǎn)以來的回落趨勢(shì);從供需層面觀察，房企開發(fā)資金增速顯著降溫，銀信業(yè)務(wù)加強(qiáng)管理，購房貸款利率呈現(xiàn)上升通道，均對(duì)行業(yè)基本面形成壓制。

圖：房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速繼續(xù)回落

圖：2017年購房貸款利率上升

優(yōu)勢(shì)房企在降溫階段增長顯著、市占率提升

優(yōu)勢(shì)房企在2017年行業(yè)降溫階段憑借品牌、規(guī)模、成本等方面的顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)獲取了顯著增長，如融創(chuàng)中國、旭輝集團(tuán)、新城控股等優(yōu)勢(shì)房企銷售額累計(jì)同比增速分別高達(dá)135%、96%、94%。

行業(yè)步入降溫階段，對(duì)能力平庸、規(guī)模偏小的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成巨大的生存挑戰(zhàn)，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步向聚焦房地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。近幾年我國優(yōu)勢(shì)房企市場(chǎng)集中度不斷提升，特別是進(jìn)入2017年后，提升速度更為迅速，預(yù)計(jì)2018年行業(yè)在延續(xù)2017年降溫格局的情況下，優(yōu)勢(shì)房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)仍將保持，銷售將保持增長，市占率仍將提升。

政策放松預(yù)期及人民幣升值預(yù)期猶存

從板塊估值的角度觀察，房地產(chǎn)板塊PE估值相對(duì)優(yōu)勢(shì)顯著，在28個(gè)行業(yè)中排行第四低。優(yōu)勢(shì)房企在2016-2017年銷售額快速增長，將導(dǎo)致2018-19年結(jié)轉(zhuǎn)金額也將大概率增長，估值安全邊際有望進(jìn)一步增強(qiáng)。

行業(yè)基本面持續(xù)降溫，地方政府在“防風(fēng)險(xiǎn)”的背景下有必要采取適度“放松”來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，因此“政策放松”預(yù)期仍然存在，將構(gòu)成推動(dòng)地產(chǎn)股向上的催化劑之一。另一方面，2018年上半年，市場(chǎng)對(duì)人民幣的升值預(yù)期若能維持，也將構(gòu)成地產(chǎn)股向上的另一個(gè)催化劑。相對(duì)低的估值+雙重催化劑有望支持地產(chǎn)板塊走出暖春行情。（編輯：王夢(mèng)艷）