金地：規(guī)模、布局、變化的一年

本文來(lái)自“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”微信公眾號(hào)。本文僅供投資者參考，不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)一系列產(chǎn)品、融資結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，在完成險(xiǎn)資成為大股東以來(lái)的首次董事會(huì)換屆后，金地向外界宣告奮起直追的態(tài)勢(shì)。

2016年銷(xiāo)售大增六成、突破千億的基礎(chǔ)上，2017年金地繼續(xù)保持較高的規(guī)模增長(zhǎng)速度。

1月4日公告顯示，2017年金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積766.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.5%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1408.1億元，同比增長(zhǎng)39.9%。

與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一同上揚(yáng)的還有土地儲(chǔ)備，2017年1-12月，金地共在土地市場(chǎng)新獲74個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建筑面積1060.3萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)97.2%;總地價(jià)916.9億元，同比增長(zhǎng)160.7%，拿地金額占當(dāng)年銷(xiāo)售金額比例達(dá)65.1%，較2016年全年35%提升30%。

截止2017年6月30日，金地已布局37個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約3300萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1800萬(wàn)平方米。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)稱(chēng)，截至2017年末，金地總土儲(chǔ)大約3700萬(wàn)平方米，按當(dāng)年銷(xiāo)售均價(jià)1.8萬(wàn)估算對(duì)應(yīng)6660億總貨值。

規(guī)模、增長(zhǎng)的一二線

邁過(guò)千億之后的金地，在2017年并未放緩步伐。從單月銷(xiāo)售來(lái)看，由于3月及6月推售的高端項(xiàng)目較多，在銷(xiāo)售金額與均價(jià)上，均有明顯好轉(zhuǎn)。

最后一個(gè)月，金地有著明顯的沖刺跡象，單月實(shí)現(xiàn)簽約面積109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)166.5%，環(huán)比增長(zhǎng)124.28%;實(shí)現(xiàn)簽約金額196.3億元，同比增長(zhǎng)167.1%，環(huán)比增長(zhǎng)107.51%，成為2017年錄得銷(xiāo)售金額最高的月份。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的飄紅與積極推盤(pán)緊密相關(guān)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，除1月份新推或加推項(xiàng)目數(shù)量在20個(gè)以下外，其余的月份，金地推盤(pán)均達(dá)30個(gè)以上，5-9月期間，更是達(dá)到了每月40多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推售的情況。

除此之外，1400億成績(jī)單中，子公司金地商置的貢獻(xiàn)也功不可沒(méi)。得益于廣電項(xiàng)目的陸續(xù)推售，2017年財(cái)政年度，金地商置銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)125%至452.76億元，累計(jì)銷(xiāo)售總面積約247.79萬(wàn)平方米。

隨著合約銷(xiāo)售逐漸增長(zhǎng)，金地的銷(xiāo)售均價(jià)也有所提升，觀點(diǎn)指數(shù)翻閱歷年報(bào)告，2013年至2016年，金地銷(xiāo)售均價(jià)分別為1.25萬(wàn)/平方米、1.26萬(wàn)/平方米、1.38萬(wàn)/平方米、1.53萬(wàn)/平方米，呈現(xiàn)不斷攀升的態(tài)勢(shì)。2017年，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了1.83萬(wàn)/平方米。

銷(xiāo)售與均價(jià)的雙雙增長(zhǎng)或許要從金地近年來(lái)的投資布局說(shuō)起，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，自2014年起，金地就開(kāi)始調(diào)整投資步調(diào)，深耕一線以及強(qiáng)二線城市。

2015年土地投資總額中，一二線城市占比高達(dá)90%。其中，一線城市的總投資額占比為39%，二線占比51%，三線占比10%，而三線城市中大部分位于東莞，且投資項(xiàng)目主要在臨深片區(qū)。

2016年，金地開(kāi)始向二線城市傾斜，當(dāng)年的總投資額占比中，一二三線城市占比分別為26%、63%、11%;2017年的股東會(huì)議上，金地管理層曾表示對(duì)二線城市的看重，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模往上漲的二線城市有很大空間，因此在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面還將進(jìn)一步提升，加大投資。

反映在實(shí)際行動(dòng)上，2017年金地共在土地市場(chǎng)新獲74個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建面1060.3萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)97.2%;總地價(jià)916.9億元，同比增長(zhǎng)160.7%。其中，一線城市的總投資額占比為37%，二線投資額占比54%，三線投資額占比9%。

不過(guò)，隨著一二線城市土地溢價(jià)逐漸攀高，重倉(cāng)一二線戰(zhàn)略使得金地拿地成本有所增加。2015年至2017年，金地拿地成本分別為6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米。

值得注意的是，在不斷增長(zhǎng)的土地規(guī)模中，金地合作項(xiàng)目越來(lái)越多，，從歷年公布的土儲(chǔ)情況來(lái)看，金地權(quán)益土地面積占比正在不斷下降，至2017年6月，權(quán)益土地面積占總土儲(chǔ)面積僅為54%。

穩(wěn)健財(cái)務(wù)與融資

規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)、土地投資逐漸加大的同時(shí)，這家房企還保持著較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

受益于一二線戰(zhàn)略布局調(diào)整及不斷優(yōu)化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，金地近年來(lái)毛利率保持著增長(zhǎng)狀態(tài)。截至2017年第三季度末，金地錄得毛利52.3億元，毛利率從2016年末的29.27%提升至34.57%;凈利潤(rùn)則與2016年末持平，均為15.5%，歸屬上市公司凈利潤(rùn)22.60億元。

融資方面，2017年上半年，金地主要通過(guò)銀行借款籌儲(chǔ)資金。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，金地籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入為111.43億元，取得借款收到的現(xiàn)金為109.48億元，占比98.25%，而通過(guò)發(fā)行債券收到的現(xiàn)金則為0元。

反映在負(fù)債上的變化，2017年6月，金地有息負(fù)債總金額由2016年底的366億元變?yōu)?13.93億元，其中銀行借款占比略微上升至53.31%，債券占比略有下降為44.51%，其他借款占比保持2.14%不變。

進(jìn)入下半年，金地在資本市場(chǎng)的融資節(jié)奏開(kāi)始加速，僅七月份就先后完成發(fā)行公司債券40億元，中期票據(jù)15億元，發(fā)行美元債2億美元，并在9月份發(fā)行資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃30.5億元，10月份發(fā)行超短融資券30億元。

伴隨著融資力度加大及銷(xiāo)售回款的增加，截至2017年9月，金地在手貨幣資金為333.41億元，與2016年底215.65億元相比增長(zhǎng)超過(guò)五成;與此相對(duì)應(yīng)的是，2017年第三季度末，金地短期借款為27.38億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為89.19億元，債務(wù)覆蓋率高達(dá)287%。

至2017年第三季度末，金地流動(dòng)負(fù)債與2016年底相比增長(zhǎng)43%至984億元，流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)32.64%至1654億元。流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)速度大于流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，突顯在數(shù)據(jù)上，至2017年9月，金地流動(dòng)比率與2016年末相比略微下跌至1.68，但因存貨上升，速動(dòng)比率略有增長(zhǎng)至0.84。整體而言，金地依然有較強(qiáng)的償債能力。

從另一方面來(lái)看，資本市場(chǎng)的進(jìn)取態(tài)度也使得金地負(fù)債有所增加。2017年中期，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，金地實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為58.45%，與年初的57.90%基本持平，而在房企更為關(guān)注的凈負(fù)債率上，則由年初的28.4%上漲至40.75%。

雖然凈負(fù)債率有所上升，但金地對(duì)于融資成本的控制一直在加強(qiáng)，2016年底加權(quán)融資成本降至4.52%，至2017年中期，再微降至4.48%。而在2017年下半年，在國(guó)內(nèi)融資收緊的情況下，金地債券及票據(jù)利率依然保持在5%左右。

融資成本下降是金地近兩年對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化的成果，2014年前金地融資占比中銀行借款一直獨(dú)占鰲頭，而在2015年-2016年期間，不斷通過(guò)發(fā)行公司債、中期票據(jù)獲得低息融資資金。

2015年金地先后完成發(fā)行30億元7年期公司債券、30億元3年期中票票據(jù)、45億元5年期中票票據(jù);2016年又發(fā)行13億元6年期公司債、17億元8年期公司債及20億元5年期中期票據(jù)，最低票面利率僅為3%，最高為4.90%。

因此，從籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入情況來(lái)看，2015年開(kāi)始，金地通過(guò)發(fā)行債券收到的現(xiàn)金大幅提升至105億元，2016年稍微下降至78億元，但債券在有息債券的占比卻從2015年的31.41%上升至50.66%，超過(guò)銀行借款的占比。

變化中的這一年

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，以商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)為主的“多元化”成為不少房企言必提及的轉(zhuǎn)型方向之一。

早在2010年，金地就確立了“以住宅業(yè)務(wù)為核心”、以“商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為兩翼”的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。但經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，住宅地產(chǎn)在這個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)依然占有絕對(duì)比重。

從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，2012年9月，金地宣布，旗下全資子公司輝煌商務(wù)以16.54億港元購(gòu)買(mǎi)了在港上市的新加坡地產(chǎn)公司星獅地產(chǎn)56.05%股份，后將其改名為金地商置，并被定位為金地的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

彼時(shí)，金地宣稱(chēng)，在未來(lái)3到5年內(nèi)，力爭(zhēng)把金地商置打造成為一個(gè)具鮮明競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的全國(guó)性綜合體開(kāi)發(fā)商和精品商業(yè)持有者。

官方資料顯示，目前金地商置旗下共有六大業(yè)務(wù)板塊，包括住宅和公寓的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，以城市綜合體為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理，超五星級(jí)酒店、精品酒店的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，ibase聯(lián)合辦公及租賃公寓。

但從歷年年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，六大業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展依然以住宅開(kāi)發(fā)為主，主要營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售收入占比高達(dá)90%以上。

2017年中期，因來(lái)自大連匯泉、西安藝華年及上海山水四季城銷(xiāo)售確認(rèn)收入減少，金地商置物業(yè)銷(xiāo)售收入大幅減少，但物業(yè)銷(xiāo)售占比仍高達(dá)84%，商業(yè)平臺(tái)屬性還不明顯。

從整體來(lái)看，金地物業(yè)出租收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)中占比一直為2%左右;2017年中期，則是因?yàn)橐蚍康禺a(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入127.11億元，同比減少9.77%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入109.38億元，同比減少14.07%，占總營(yíng)業(yè)收入也下降至86.82%，相應(yīng)的，金地物業(yè)出租占比上升為3%。

具體項(xiàng)目上，金地有意識(shí)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。從公告披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年前三季度，金地在建及竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目共109個(gè)，其中非住宅項(xiàng)目(綜合體、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、商住項(xiàng)目)共計(jì)13個(gè)，占比11.93%。

對(duì)于另一翼的地產(chǎn)金融，金地于2006年設(shè)立的募基金管理公司穩(wěn)盛投資，近年來(lái)也在加大管理規(guī)模。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，截至2017年11月30日，穩(wěn)盛投資在管人民幣基金規(guī)模140億元，實(shí)現(xiàn)人民幣資產(chǎn)累計(jì)管理規(guī)模326億元，美元資產(chǎn)累計(jì)管理規(guī)模3億美元，整體累計(jì)管理規(guī)模折合人民幣347億元，與年初的301億相比，管理規(guī)模增長(zhǎng)46億元。

商業(yè)地產(chǎn)與金融之外，物業(yè)管理在2017年同樣有所突破。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年金地物業(yè)服務(wù)面積已超過(guò)1億平方米，至2017年中期，服務(wù)面積已突破2億平方米。

2017年12月21日，金地物業(yè)與信達(dá)集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，雙方約定以信達(dá)集團(tuán)位于陜西渭南市的信達(dá)·美墅、信達(dá)·城市之光、信達(dá)·洋墅源、信達(dá)·墅源為戰(zhàn)略合作項(xiàng)目，建立地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與服務(wù)運(yùn)營(yíng)合作模式。（編輯：王夢(mèng)艷）

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