方正證券：看好地產(chǎn)政策持續(xù)加速釋放 2024年地產(chǎn)銷售、投資有望企穩(wěn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，方正證券發(fā)布研究報(bào)告稱，12月14日，北京、上海同日發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策。此次京滬兩地政策剛需、改善型需求齊發(fā)力，該行認(rèn)為京滬新政從多方面刺激需求，在廣深下調(diào)二套房首付比例的基礎(chǔ)上再加碼，2024年一線城市出現(xiàn)“小陽春”可期。此外中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)的定調(diào)中性偏積極，三大工程有望拉動(dòng)地產(chǎn)企穩(wěn)。該行看好政策持續(xù)加速釋放，由地產(chǎn)銷售端回暖推動(dòng)房企以銷定產(chǎn)，加大投資力度，2024年地產(chǎn)銷售、投資有望企穩(wěn)。

核心關(guān)注：保利發(fā)展(600048.SH)、天地源(600665.SH)、我愛我家(000560.SZ)、浦東金橋(600639.SH)。此外，建議關(guān)注：1)城中村改造越秀地產(chǎn)(00123)、天健集團(tuán)(000090.SZ)、城建發(fā)展(600266.SH)等;2)存量房賽道我愛我家、貝殼-W(02423);3)優(yōu)質(zhì)民企新城控股(601155.SH)、龍湖集團(tuán)(00960);④格局優(yōu)化招商蛇口(001979.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908)。

事件：2023年12月14日，北京、上海同日發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策，此次調(diào)整涉及：1)下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付比例;2)放松對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);3)降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率下限等方面。

方正證券主要觀點(diǎn)如下：

京滬同日調(diào)整地產(chǎn)政策，彰顯自上而下穩(wěn)地產(chǎn)的決心。

2023年12月12日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2024年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，并強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。2023年12月14日，北京、上海兩一線城市同日發(fā)布多項(xiàng)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，貫徹落實(shí)會(huì)議精神，表明中央及地方政府自上而下穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的決心，或?qū)⑦M(jìn)一步為市場(chǎng)注入信心。

剛需、改善型需求齊發(fā)力，預(yù)計(jì)效果良好，明年一線城市“小陽春”可期。

此次京滬兩地政策剛需、改善型需求齊發(fā)力1)剛性需求：降低貸款利率及首付比例;2)改善型：優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，更多家庭享受住房轉(zhuǎn)讓增值稅優(yōu)惠?；仡檹V深下調(diào)二套房首付比例政策，兩地樓市取得良好表現(xiàn)，廣州11月商品房成交面積同比+74.0%，二手房成交同比+75.6%;深圳2023W48成交面積同比+17.9%，11月二手房成交面積同比+62.7%。該行認(rèn)為京滬新政從多方面刺激需求，在廣深下調(diào)二套房首付比例的基礎(chǔ)上再加碼，2024年一線城市出現(xiàn)“小陽春”可期。

需求端政策仍存發(fā)力空間，三大工程持續(xù)推進(jìn)有望對(duì)銷售形成助力。

一線城市需求端政策仍存在較大發(fā)力空間，政策工具箱儲(chǔ)備充足：1)首付比例尚未達(dá)下限，仍有下調(diào)空間;2)房貸利率較LPR-20BP的下限存在優(yōu)化空間;3)一線城市中除廣州外住房增值稅免征年限均未調(diào)整;4)限購方面，除9月20日廣州、10月24日上海金山優(yōu)化調(diào)整外，限購政策尚未松動(dòng)。此外，中央持續(xù)表態(tài)加快“三大工程”的建設(shè)，有望出臺(tái)貨幣化安置推動(dòng)城中村改造進(jìn)程，助力需求端加速回暖。

看好政策持續(xù)加速釋放，2024年地產(chǎn)銷售、投資有望企穩(wěn)。

2023年三季度以來，需求端、投資端、融資端等各方面樓市利好政策頻出，表明中央穩(wěn)定樓市態(tài)度堅(jiān)決;中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)的定調(diào)中性偏積極，三大工程有望拉動(dòng)地產(chǎn)企穩(wěn)。該行看好政策持續(xù)加速釋放，由地產(chǎn)銷售端回暖推動(dòng)房企以銷定產(chǎn)，加大投資力度，2024年地產(chǎn)銷售、投資有望企穩(wěn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期;信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延;樓市回暖不及預(yù)期。