美元債“優(yōu)等生”華南城（01668）出友好條件尋求展期

時至大雪節(jié)氣，2023年即將翻篇。回望這一年房地產(chǎn)行業(yè)的變化，或許用“破立并舉”來概括較為貼切。

當前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系正發(fā)生著重大變化。反映到數(shù)據(jù)層面，以今年的銷售數(shù)據(jù)為例，前10月房地產(chǎn)銷售面積、金額同比口徑下均有所下滑，整體銷售情況呈現(xiàn)“前高、中低、后穩(wěn)”的趨勢。

行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型期，對于市場主體而言實際上也是挑戰(zhàn)與機遇并存的階段。以“破”的角度來看，必須承認的是過去房地產(chǎn)的“三高”（高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）模式所產(chǎn)生的風險仍在出清過程中；以“立”的角度看，在闖過眼下的難關(guān)后，存量優(yōu)質(zhì)房企的高質(zhì)量發(fā)展前景依然可期。

而從二級市場投資者角度出發(fā)，身處房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的這一重大歷史時刻，保持耐心和信心或許尤其關(guān)鍵。畢竟盈虧同源，危機時刻也往往意味著機會最好的時候。

智通財經(jīng)APP注意到，年關(guān)將近，房地產(chǎn)企業(yè)的“警報”依然未能解除，哪怕是行業(yè)優(yōu)等生的化債之路依然任重道遠。

以華南城（01668）為例，12月4日午間，公司首次發(fā)布有關(guān)目前所有存續(xù)5只美元債的同意征求公告。公告顯示，華南城計劃對5只美元債進行展期，并對于2024年7月19日前就11月未支付利息提供豁免，并豁免因該事項而造成的所有過往違約。

華南城流動性持續(xù)緊張并不令人意外。放到行業(yè)視角下，截至12月初港股內(nèi)房股中已有14家房企的49只債券在2023年出現(xiàn)了違約的情況，平均每月出問題的債券數(shù)量超過了4只?？梢姡M管前期支持政策大量出臺，但房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)違約風險依然高懸。

以華南城為例，雖然背后有深圳國資特區(qū)建發(fā)撐腰，但受限于樓市疲軟以及房企融資不暢，本在外界看來或已安然渡險的華南城又一次遭遇流動性危機。據(jù)悉，目前公司存續(xù)的5只中資美元債，規(guī)模合共約13億美元，最新息票率為9.0%，而到期日期分別為2024年4月、6月、7月、10月及12月，這意味著接下來公司面臨的集中兌付壓力較大。

首先，華南城遭遇新一輪流動性危機，與樓市大環(huán)境依然疲弱有很大關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，1-10月商品房銷售面積9.26億平、同比下降7.8%，銷售金額9.72萬億、同比下降4.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1-10月累計同比下降9.3%，新開工面積同比下降23.2%，竣工面積同比增加19.0%。

融資方面，盡管支持政策相繼出臺，但房企融資難度仍居高不下。以往，中資房地產(chǎn)企業(yè)習慣于在境外循環(huán)發(fā)行美元債“借新還舊”，但今年來這一路徑顯然已嚴重遇阻。數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，中資房地產(chǎn)企業(yè)今年來在境外發(fā)行的美元債規(guī)模僅為89.87億美元，較往年繼續(xù)縮水。

在此背景下，房企尋求債務(wù)展期可算作是在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下能最大化各方利益的最優(yōu)選項了。

值得玩味的是，或出于對持有人的意見的重視，華南城于今日早間還發(fā)布公告稱其決定優(yōu)化征求意見的條款。

根據(jù)最新公告，華南城將在 2024年1月31日分別贖回每一系列票據(jù)在付款日未償還的本金總額的4%；同時，公司將修訂分期償還計劃，在相關(guān)分期付款日增加額外的分期償還款項，分別為每一系列票據(jù)在付款日未償還的本金總額的5%；另外，條款修正范圍還包括將南昌華南城作為指定的在岸資產(chǎn)。

優(yōu)化后的條款進一步向持有人的權(quán)益傾斜，投票到期日延長至倫敦時間 2023 年12月15日下午4時正（延長到期日）。根據(jù)優(yōu)化后征求同意的條款和條件，華南城將于付款日（2023年12月19日）向在延長到期日或之前同意的持有人按照每1000美金票據(jù)面值支付5.0美元現(xiàn)金，于2024年1月31日按照每1,000美金票據(jù)面值支付10.0美元現(xiàn)金。之前投了“不同意”交易的持有人可以在2023年12月15日或之前重新遞交指令以支持交易，以獲得收取同意費及激勵費的資格。

就華南城拋出的最新的征求同意的方案而言，公司顯出了相當?shù)恼\意。另外，值得一提的是，近期與華南城一樣對境外債券進行展期的還有萬達商管。11月21日，萬達商管對DALWAN 7.25 01/29/24進行同意征求，對債券進行議修訂及豁免，以緩解集團近期的流動性壓力。據(jù)悉，該公司計劃將DALWAN 7.25 01/29/24的到期日延長11個月至2024年12月29日，并向投資者支付相應(yīng)的同意征求費。而就最新的公告來看，參與投票的持有人支持該司美元債展期的比率達到了壓倒性的99.3%。

智通財經(jīng)APP認為，回看華南城，充分考慮當前地產(chǎn)大環(huán)境以及公司自身狀況，華南城在當前時點選擇債務(wù)展期并對持有人進行現(xiàn)金償付可能是目前能為各方爭取到相對有利條件的最優(yōu)選擇：于公司而言，此舉可以加強華南城的流動資金和現(xiàn)金流管理，從而確保公司能最終平穩(wěn)渡險；于持有人而言，同意方案也可以讓自身的利益最大化。

切換到業(yè)務(wù)視角，華南城實際上依然算是一家經(jīng)營穩(wěn)健的公司。即便是在全行業(yè)都備受下行壓力的當下，華南城的物業(yè)租賃、物流及倉儲服務(wù)以及奧特萊斯運營等多元化業(yè)務(wù)還是能源源不斷地為公司創(chuàng)收，而這也正是未來華南城能穿越行業(yè)波動周期的重要“底氣”之一。

更不消說，自從深圳國資入主以來，大股東特區(qū)建發(fā)在過去的一年多時間里，一直在竭力協(xié)助華南城獲得銀行貸款、激活項目潛力、進行資產(chǎn)收購等。既有國資背景大股東的鼎力支持，這無疑又為華南城平穩(wěn)渡險加了一重“保險”。

只要扛過眼下的流動性危機，有理由相信華南城仍然能為投資者帶來可觀的長期回報。