金港股實(shí)錄 | 金地商置(00535)：增長快負(fù)債低，毛利率多年超40%

由智通財(cái)經(jīng)和同花順財(cái)經(jīng)共同主辦，雪球協(xié)辦的“洞見港股新價(jià)值高峰論壇暨2017年金港股評選頒獎典禮”于1月18日在深圳圓滿舉行。在頒獎典禮上，金地商置(00535)榮獲“2017年最具價(jià)值成長上市公司”大獎。

斬獲大獎之余，金地商置董秘黃灝賢在當(dāng)日下午的路演現(xiàn)場，就公司發(fā)展歷程、財(cái)務(wù)優(yōu)勢及拿地狀況等與投資者進(jìn)行了面對面溝通。

黃灝賢表示，金地商置的特點(diǎn)在于它的增長很快。2013年公司合約銷售收入42億，2017年合約銷售為452億，四年增長將近10倍。凈負(fù)債卻只有30%。另外公司的融資成本也很低，平均融資成本大概是4.5%左右，而同規(guī)模公司則約6.5%。此外，公司的2013-16年度毛利率都超過40%，是行業(yè)中最高毛利的頭5%房企。高增長、低杠桿、低融資成本及高毛利是商置的過人之處。

(金地商置董秘黃灝賢在向投資者介紹公司發(fā)展情況)

以下為黃灝賢路演實(shí)錄：

大家好!我是金地商置董秘黃灝賢。今天首先介紹一下金地商置的發(fā)展歷史，金地商置原來由新加坡Frasers and Neave(“F&N”)控股，2012年金地集團(tuán)從F&N手上收購了金地商置的控股權(quán)，原本金地集團(tuán)想利用這個平臺發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但后來改變戰(zhàn)略，認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)太慢，沉淀資金太多，故發(fā)展出80%投資于快周轉(zhuǎn)銷售型物業(yè)加上20%投資于持有型物業(yè)的商業(yè)模式。

2017年年底金地商置的土儲約100萬方，去年年底公司土儲大概1400萬方，現(xiàn)90%土儲在一二線城市，土儲約90%左右是可售物業(yè)。

為什么要選擇金地商置?金地商置的特點(diǎn)在于它的增長很快。2013年公司合約銷售收入42億，四年增長將近10倍。凈負(fù)債比例很低，不超過30%。相比其他地產(chǎn)公司，我們的優(yōu)點(diǎn)還在于融資成本很低，平均融資成本大概是4.5%左右，其他和我們差不多規(guī)模的公司，起碼是6.5%。與此同時(shí)，我們的毛利率也非常的高，應(yīng)該是同行之中最高的，大概是40%。2013-2016年，我們的毛利率都超過40%，2017年及2018年預(yù)計(jì)毛利率應(yīng)該為38-40%左右。

土儲方面，商置擁有全國性的土儲。相對其他中小型企業(yè)，我們抗風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)，因?yàn)橹行⌒推髽I(yè)不可能有這么多的人脈、網(wǎng)絡(luò)及團(tuán)隊(duì)，可以在全國各地有項(xiàng)目。我們在一線城市，比如北京、上海、廣州及深圳的項(xiàng)目占我們土儲的20%，武漢也占20%。我們土儲的平均成本不到6000元/平方米，去年合約銷售均價(jià)大概是1.8萬—1.9萬/平方米。一二線城市大概占土儲的90%，10%是三線城市，包括太原、淮安，雖然太原是三線城市，我們其中一個太原項(xiàng)目的銷售額能達(dá)20億元。

我們的商業(yè)地產(chǎn)也做得比較出名，三四年前，有一家公司委托我們幫他們在成都開發(fā)一個綜合體，大概130萬方，我們幫他們設(shè)計(jì)、建設(shè)銷售及招商。建成后綜合體有一半是住宅，住宅現(xiàn)在已經(jīng)賣得差不多了，另一半是寫字樓和購物中心。住宅原均價(jià)6000元/平方米左右，結(jié)果我們接手后單價(jià)升了不止一倍。這個綜合體是一個代建項(xiàng)目，我們輸出人才，獲得凈利潤率會比較好。另外因?yàn)槲瓷婕暗轿覀兊馁Y金，因此投資回報(bào)率非常高。

再來講講深圳南山區(qū)金地威新軟件科技園。南山這座科技園營運(yùn)已接近20年，我們收購之前大部分面積是租給華為，收購公司控股權(quán)后，華為搬走了，現(xiàn)在的租戶有亞馬遜、英特爾、螞蟻金服、大疆，讓他們在園區(qū)內(nèi)做科研。再加上地方政府覺得我們在產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展及營運(yùn)做得十分出色，引來大批世界級的企業(yè)到區(qū)來發(fā)展﹐因此未來我們也會在深圳拿更多的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

我們未來的重點(diǎn)是希望把產(chǎn)業(yè)園做大，我們準(zhǔn)備把產(chǎn)業(yè)園模式擴(kuò)展到其他一線城市如上海，或者強(qiáng)二線城市如杭州?，F(xiàn)在公司已經(jīng)在上海及深圳收購/簽約了90萬方左右的產(chǎn)業(yè)園用地，總產(chǎn)業(yè)園土儲大概是120萬方左右，目標(biāo)在三四年內(nèi)增長到400萬方，稍后可以在香港或者在國內(nèi)以REITs/ABS的形式上市。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園地價(jià)便宜，引入質(zhì)素公司租賃后，租金回報(bào)比購物中心、辦公室更好。

值得一提的是，我們的廣州廣電項(xiàng)目，這是我們兩年前的收購，公司做了半年的調(diào)查，廣電土儲大概500萬方，其中一半在武漢，在地價(jià)還沒上升的時(shí)候它就被我們收購了，當(dāng)時(shí)公司凈資產(chǎn)18億，總資產(chǎn)300億，他們的凈負(fù)債比率大概是800%。在我們收購之前廣州廣電的融資成本非常高，大概13%，收購之后，我們再替它們做融資，融資成本就直接跌到6%左右，一年可以節(jié)省近10億的成本。兩年節(jié)省的財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)夠我們的收購成本，廣電項(xiàng)目的土儲成本只有5000左右。

未來愿景，希望三年內(nèi)可以做到穩(wěn)健的中型地產(chǎn)商，不會為了沖規(guī)模而犧牲利益。商置拿地是以利潤先行，我們最看重的是股本回報(bào)，是項(xiàng)目IRR而不是犧牲利潤的沖1000億的銷售規(guī)模。希望未來三年，公司每年合約銷售增長不少于25%。

租金收入方面，由于新的產(chǎn)業(yè)園會建成開業(yè)，而我們的租金收入在威新三期開業(yè)后，也大概會有20萬方的新租金收入。另外再加上其他購物中心開業(yè)等的租金收入，預(yù)計(jì)到2021年公司總租金收入會比現(xiàn)在增長4倍以上。

股權(quán)架構(gòu)方面，金地集團(tuán)擁有41%，OUE力寶集團(tuán)持股30%，公眾持股29%。去年9月份公司加入深港通。雖然沒有很多外資行寫報(bào)告推介，但港股通資金在短短四個月內(nèi)凈買入股本3.5%左右，相對其他房企來講，4個月時(shí)間凈買入約5億港元股份足以證明商置的投資價(jià)值。

業(yè)績方面，預(yù)計(jì)公司2017-2018年毛利率都可達(dá)38-40%左右。另外公司借貸比率比較穩(wěn)健。公司從金地集團(tuán)借貸約80%融資，其他則從香港銀行貸款。公司2017年上半年經(jīng)營現(xiàn)金流凈流入約是29億人民幣。2017年公司拿了350萬方土地，大概賣了240萬方，但我們還有經(jīng)營現(xiàn)金凈流入，因?yàn)槲覀兊默F(xiàn)金回籠非常快。另外我們和其他公司的合約銷售紀(jì)錄口徑不一樣，我們用最保守的方式計(jì)算，很多房企把客戶給他的20%，40%的定金當(dāng)做100%的合約銷售，我們是要用政府網(wǎng)簽口徑來記錄合約銷售。

公司派息方面，大概占利潤的30%，等未來有更大更穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，派息比例就會逐步提高。這是今天的介紹，謝謝!

以下為路演現(xiàn)場問答實(shí)錄：

提問：現(xiàn)在公司商業(yè)樓宇和住宅產(chǎn)品的情況如何?

黃灝賢：雖然我們叫商置，但我們不是把很多大部份投資資源放在商業(yè)地產(chǎn)，反之我們把大部份投資額度放在銷售型物業(yè)上。比方說我們一年預(yù)算投資100億，約85億投資于銷售型物業(yè)(住宅、商業(yè)、寫字樓)，15億在自持商業(yè)(產(chǎn)業(yè)園、一線城市寫字樓)上。

提問：2018年產(chǎn)業(yè)園可以釋放一部分的租金收入，預(yù)計(jì)大概收入是多少?

黃灝賢：2017年，我們的租金收入大概是3.8億人民幣，有深圳產(chǎn)業(yè)園、購物中心、上海八號橋項(xiàng)目、長租公寓等租金收入，2018年租金收入不會增長特別高，但2019年隨著50萬方以上的產(chǎn)業(yè)園建成營運(yùn)，租金收入會大幅增長。2020年，預(yù)計(jì)屆時(shí)總體租金收入應(yīng)該超過10億。

提問：現(xiàn)在市場上行速度比較快，公司財(cái)務(wù)壓力如何?今年利息會否有影響?

黃灝賢：融資從來不是我們的問題，我們背靠金地集團(tuán)，金地集團(tuán)主要融資來源是跟銀行借錢，因金地財(cái)政穩(wěn)健，與各大銀行有超過20多年的戰(zhàn)略合作關(guān)系，所以它從各大銀行拿到的信貸加起來約有3000億，而目前只用了幾百億。

提問：今年儲備可銷售的項(xiàng)目是多少?

黃灝賢：公司一般在春節(jié)前會好預(yù)算，現(xiàn)在尚未統(tǒng)計(jì)好。由于去年拿地比較好，在青島、上海、西安、南京、昆山等銷售不錯的城市，拿到共350萬方土儲，今年這些土儲大部分能開盤。我們不缺貨源，政策也開始慢慢放松，尤其近期開始放松調(diào)控的城市如武漢、南京等，我們有大量項(xiàng)目可推盤，單是武漢我們有270萬方以上土儲，所以不太擔(dān)心2018年的銷售貨源。

提問：你們的凈借貸率不到30%，公司借貸方面很健康，這樣是否屬于過分保守?參照同行，他們的借貸率是50-60%，投資者會否認(rèn)為你們過了高速并發(fā)期?

黃灝賢：我們過去四年合約銷售的平均增長率是81%，我們凈借貸率比較低，拿地穩(wěn)健，收回來的現(xiàn)金比較多。要沖高借貸比率是很簡單的，多拿幾塊地王就可以了。但是我們買地要看項(xiàng)目IRR及毛利率，不想股東受損害，員工不會為了拿獎金而多拿不賺錢或回報(bào)很差的地，從而讓公司毛利率下降。