金港股實(shí)錄丨世茂房地產(chǎn)(00813)劉仰樺：2018年銷售目標(biāo)在1300-1500億之間

由智通財(cái)經(jīng)和同花順財(cái)經(jīng)共同主辦，雪球協(xié)辦的“洞見港股新價(jià)值高峰論壇暨2017年金港股評(píng)選頒獎(jiǎng)典禮”于1月18日在深圳圓滿舉行。在頒獎(jiǎng)典禮上，世茂房地產(chǎn)(00813)榮獲“最具價(jià)值房地產(chǎn)股”大獎(jiǎng)。

斬獲大獎(jiǎng)之余，世茂房地產(chǎn)投資者關(guān)系高級(jí)經(jīng)理劉仰樺就公司發(fā)展歷程、合作方式、生態(tài)圖景等方面與投資者做了面對(duì)面溝通。

(頒獎(jiǎng)典禮現(xiàn)場(chǎng))

以下為劉仰樺的路演實(shí)錄：

很感謝主辦方的邀請(qǐng)，讓我們可以在這里和大家交流。

世茂房地產(chǎn)是一家民營(yíng)房地產(chǎn)公司，1989年創(chuàng)立，1999年開始在上海濱江項(xiàng)目比較有名。我們的創(chuàng)始人許榮茂先生擁有公司67.88%的股權(quán)，2006年公司在香港主板上市，專注于內(nèi)地和香港的發(fā)展，在具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘虚_發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)包括住宅、酒店、零售以及商業(yè)物業(yè)。

五大投資亮點(diǎn)

截止到2017年6月底，公司擁有4563萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，共擁有150個(gè)項(xiàng)目分布于全國(guó)45個(gè)城市，偏重于華東和華北地區(qū)。

這些是2017年上半年的數(shù)字。我們2017年全年銷售是1008億人民幣，排名全國(guó)第16位。累計(jì)合約銷售面積為606萬(wàn)平方米，比較去年同期分別上升48%及23%。全年平均售價(jià)是每平方米16623元人民幣，較去年同期上升20%。公司在銷售回款、均價(jià)、利潤(rùn)各方面維度均全面提升。

第二個(gè)投資亮點(diǎn)是我們的優(yōu)質(zhì)低成本土儲(chǔ)。全國(guó)45個(gè)城市中，我們的土儲(chǔ)平均成本是4268元/平方米。

第三個(gè)投資亮點(diǎn)，是集團(tuán)酒店和商業(yè)收入，2017年上半年較去年同期同比上漲22.7%。隨著新酒店和優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，總量將會(huì)持續(xù)走高。在2018年、2019年集團(tuán)會(huì)有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，包括上海佘山深坑酒店、香港東涌酒店、深圳前海辦公樓、上海陸家嘴辦公樓、上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)等等。

第四個(gè)投資亮點(diǎn)，世茂房地產(chǎn)多年來(lái)持續(xù)打造城市最高點(diǎn)，豐富城市天際線，提升城市形象。除了上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)、杭州世茂智慧之門等等，我們還會(huì)在深圳前海、深圳龍崗、福州閩江等地都會(huì)打造一些最具代表性的城市地標(biāo)中心。

世茂也在城市化初期進(jìn)入很多不發(fā)達(dá)片區(qū)，深耕多年以上，孵化這些城市的新中心。代表性項(xiàng)目包括南京世茂外灘新城、蘇州世茂運(yùn)河城、紹興世茂迪蕩新城等，這些都是開發(fā)很成功，運(yùn)行十年以上的項(xiàng)目。因?yàn)槲覀兝习迨歉＝ㄈ耍晕覀冊(cè)诟Ｖ?、晉江等城市都有很多最具代表性的項(xiàng)目，還包括建設(shè)一些城市的公共景觀項(xiàng)目。

第五個(gè)投資亮點(diǎn)，是我們持續(xù)開展金融創(chuàng)新。而且持續(xù)獲得了評(píng)級(jí)上調(diào)，我們會(huì)持續(xù)保持利息成本優(yōu)勢(shì)，利息成本從2016年全年5.8%下降到2017年上半年的5.6%。

第六個(gè)投資亮點(diǎn)，過(guò)往財(cái)務(wù)表現(xiàn)亮麗。2017年上半年?duì)I業(yè)額大幅上升19.3%至人民幣358.2億元。毛利率由2016年上半年的28.2%上升至2017年上半年的29.6%。利潤(rùn)漲幅明顯的原因在于銷售價(jià)格持續(xù)上升，,擁有極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品力，以及以合理價(jià)格購(gòu)買土地。

另外，我們的財(cái)務(wù)一貫比較穩(wěn)健，會(huì)適當(dāng)控制融資規(guī)模，合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，凈負(fù)債率到2017年6月底是52.5%，較2016年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率連續(xù)五年維持在60%以內(nèi)。

這里簡(jiǎn)單給大家介紹一下公司，如果有問(wèn)題，我們可以提出交流一下。

交銀國(guó)際分析師劉雅涵點(diǎn)評(píng)

謝謝大家，我負(fù)責(zé)房地產(chǎn)研究，分享一下對(duì)于世茂的看法。

對(duì)我來(lái)說(shuō)，世茂是一個(gè)很踏實(shí)的公司。劉經(jīng)理講的時(shí)候也很踏實(shí)，圍繞著投資亮點(diǎn)給大家去講。世茂就是這樣默默去做，給我們很踏實(shí)的指引。最重要的是，這十幾年來(lái)，每次給我們的指引都能做到。這樣踏實(shí)的公司也是我們最喜歡的。

但是說(shuō)回來(lái)，這樣公司在股票上面可能有點(diǎn)吃虧。大家剛才看到PPT上還是上半年的數(shù)據(jù)。為什么世茂去年從估值方面比較落后，就是因?yàn)檫@個(gè)原因。在上半年來(lái)看，和其他企業(yè)增長(zhǎng)預(yù)期是有點(diǎn)差距的。但是最后世茂也沒有讓我們失望，公司年底，特別是四季度發(fā)力追回來(lái)，做到一千億，同比不是上漲30%，而是接近50%。

世茂在土地儲(chǔ)備方面集中在沿海城市，在長(zhǎng)三角布局比較多。這些城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)供給方面也是比較健康的。同時(shí)間，大家還比較擔(dān)心調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。但是剛好在長(zhǎng)三角和沿海地區(qū)，我們對(duì)改善性需求還是看得很好，剛好對(duì)應(yīng)了國(guó)家房子是用來(lái)住不是拿來(lái)炒相匹配。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于世茂維持好的看法。

提問(wèn)環(huán)節(jié)

提問(wèn)：世茂2017年把銷售目標(biāo)定到880億元，如果按照這樣的發(fā)展，明年的目標(biāo)是多少?

劉仰樺：我們每年都是3月份對(duì)外公布銷售目標(biāo)，但是因?yàn)?018年銷售資源比較充足，應(yīng)該在2200-2500億中間，我們預(yù)算去化率是60%，就是1300-1500億的目標(biāo)。但是具體的目標(biāo)，還是管理層3月份和大家講吧。

提問(wèn)：現(xiàn)在港股確認(rèn)一個(gè)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合同可以分階段確認(rèn)收入。這次我去參加碧桂園的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，就提前確認(rèn)了很多收入，這個(gè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公司有什么好的影響?

劉仰樺：我們2017年不會(huì)采用這個(gè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們現(xiàn)在也在研究之中，審計(jì)師在2018年會(huì)采用，但是對(duì)我們的影響還在評(píng)估當(dāng)中。審計(jì)師方面還是比較謹(jǐn)慎的，因?yàn)橛泻芏嗪贤际遣粫?huì)寫明不能退房的，如果要提前確認(rèn)收入，是代表風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上，這是很多合同所不能做到的?？梢灾v的是我們和碧桂園、融創(chuàng)是同一家審計(jì)師。

劉雅涵：我從資源角度講一下。簡(jiǎn)單講這個(gè)事情還沒有定。所以從法規(guī)上面來(lái)看是可以提前的，因?yàn)閺慕ㄖ慕嵌瓤梢苑蛛A段，完成多少部分可以提前估計(jì)。住房不一樣，除非買房的時(shí)候給開發(fā)商講，先蓋好幾個(gè)房間，再建其他。所以從法規(guī)上還沒有定下來(lái)，會(huì)計(jì)師現(xiàn)在也非常積極的在溝通，看是否有機(jī)會(huì)可以調(diào)整一下，做到提前。我們預(yù)計(jì)這方面的真正影響不會(huì)太大，我們估計(jì)比例不會(huì)很多。

提問(wèn)：再問(wèn)一下關(guān)于公司未來(lái)的發(fā)展，身處千億級(jí)別房企，世茂有沒有打算做長(zhǎng)租公寓的打算?

劉仰樺：我們暫時(shí)沒有布局，因?yàn)榭吹浆F(xiàn)有的項(xiàng)目回報(bào)率并不太吸引人，但是會(huì)始終關(guān)注，因?yàn)檫@是政府鼓勵(lì)的事情，也可以用來(lái)融資。所以我們團(tuán)隊(duì)也在研究當(dāng)中，看是否有合適的機(jī)會(huì)，但是我們暫時(shí)沒有布局。

提問(wèn)：去年一年，內(nèi)房股漲得越來(lái)越好，我們慢慢看到一些房地產(chǎn)公司出來(lái)配股融資，包括融創(chuàng)、碧桂園。從投資者的角度來(lái)講，一方面是否高管認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)到心理價(jià)位比較高的位置，另外是否有可能去杠桿?您剛才提到世茂的凈負(fù)債率是50%。

劉仰樺：50%在行業(yè)內(nèi)并不是太高，我們是凈負(fù)債率，如果是行業(yè)平均，前二十也都是60%的水平，某幾家都超過(guò)100%。

在股權(quán)配置方面，管理層還沒有計(jì)劃，因?yàn)樵诠芾韺拥慕嵌?，公司股價(jià)還是被低估。如果有其他渠道的融資，我們也會(huì)積極探索，因?yàn)橐鲩L(zhǎng)就要拿地。但是我們今年沒有很多的融資需求，因?yàn)闆]有當(dāng)期的債務(wù)要大規(guī)模償還。

提問(wèn)：我們看到地產(chǎn)行業(yè)也在洗牌的過(guò)程，有的公司還在擴(kuò)張收購(gòu)兼并一些項(xiàng)目，世茂在2018年這方面的計(jì)劃是怎樣的?

劉仰樺：我們2017年購(gòu)入權(quán)益后的金額是660億土儲(chǔ)，權(quán)益前超千億。在新增土地儲(chǔ)備方面，55%都是從合作、收購(gòu)、底價(jià)招拍掛拿來(lái)的項(xiàng)目，所以我們一直都在兼并購(gòu)、合作方面一直尋找機(jī)會(huì)。

提問(wèn)：公司對(duì)于未來(lái)兩年的房地產(chǎn)銷售是否有壓力?從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，受政策調(diào)控的影響大嗎?

劉仰樺：2017年的政策面非常緊，限購(gòu)限貸限網(wǎng)簽。2018年如果政策面還是維持，這也是管理層的判斷，政策面還是偏緊，我們依然是有信心的，因?yàn)樵谶@個(gè)餅沒有再大的情況下，行業(yè)整合是對(duì)很多開發(fā)商的機(jī)會(huì)，所以我們會(huì)持續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品力和銷售力度，希望在行業(yè)內(nèi)保持比較高的排名，爭(zhēng)取繼續(xù)提升市場(chǎng)份額。謝謝。