中信建投房地產(chǎn)24年展望：信用修復(fù)與三大工程將共同推動市場修復(fù)筑底

智通財經(jīng)APP獲悉，中信建投發(fā)布研究報告稱，2023年以來行業(yè)需求及融資端政策持續(xù)發(fā)力，房企信用修復(fù)在2024年也有望提速，促進需求企穩(wěn)回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的三大重點工程建設(shè)，成為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的抓手、助力市場修復(fù)筑底。考慮城中村改造與保障房建設(shè)帶來的增量，預(yù)計2024年全國商品房銷售面積、地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、竣工面積的增速分別為-4.9%/-7.6%/-10.0%/+4.0%。中長期來看，我國住宅年需求中樞約9億平。此外，三大工程有望為物管行業(yè)帶來559億元/年的增量。投資建議投資人聚焦需求修復(fù)和城中村改造兩條主線。

▍中信建投主要觀點如下：

信用修復(fù)與三大工程將共同推動市場修復(fù)筑底。

2023年以來行業(yè)需求及融資端政策持續(xù)發(fā)力，房企信用修復(fù)在2024年也有望提速，促進樓市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的三大工程建設(shè)，是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要抓手，并將在2024年進一步支撐市場需求和投資開工。2024年城中村改造為投資、新開工提供增量，保障房建設(shè)為銷售、投資、開竣工提供增量。

在信用修復(fù)與兩大工程的加持下，預(yù)計2024年全國商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積的降幅較2023年收窄，分別為-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交樓的持續(xù)推進也將使竣工面積增長保持在4%左右的水平。

中長期住宅每年新增需求中樞約9億平，目前已基本接近。

中長期來看，我國城鎮(zhèn)化率和核心城市人均居住面積仍有增長空間，人口增長率下降背景下城市間人口流動加速。分別通過需求分拆的視角和人口流動視角對行業(yè)需求進行預(yù)測，測算得到每年潛在的住宅新增需求為8.2-10.3億平，中樞約9億平。

三大工程為物管行業(yè)帶來新發(fā)展機遇。

其中，保障性住房的物管服務(wù)業(yè)務(wù)有望加快發(fā)展，城中村改造為物管企業(yè)打開新的業(yè)務(wù)空間，“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)利好具備公建及城市空間服務(wù)能力的企業(yè)。城中村改造作為保障房與“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要手段，測算其將為物管行業(yè)帶來559億元/年的增量，其中基礎(chǔ)物管增量約360億元/年，增值服務(wù)增量約199億元/年。

建議聚焦需求修復(fù)和城中村改造兩條主線進行投資布局。持續(xù)的政策支持下，行業(yè)信用有望修復(fù)，核心城市的市場將率先復(fù)蘇。

風險提示

城中村改造的風險在于資金籌措不及預(yù)期，土地出讓困難，銷售持續(xù)低迷等：1、銷售不及預(yù)期：關(guān)注的重點城市周度銷售面積同比仍然為負，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風險;2、資金籌措不及預(yù)期：房地產(chǎn)企業(yè)信用擴張仍存在阻滯現(xiàn)象，盡管央企及地方國有房企融資能力較強，投入城中村改造的資金規(guī)模仍需要跟蹤，同時其他渠道包括民間資本的參與，也可能不及預(yù)期;3、土地出讓不及預(yù)期：城中村改造部分采用拆除重建的模式進行，其拆除后的凈地出讓情況將會影響到地方政府和企業(yè)的動力，在當前全國范圍土地出讓金仍有下滑，需要關(guān)注土地市場出讓情況。

房地產(chǎn)行業(yè)的風險主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期，關(guān)注的重點城市周度銷售面積仍處于較低位置，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風險;2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期;3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營房企出險可能性仍存，導致行業(yè)整體信用修復(fù)進度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進而導致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。

經(jīng)營服務(wù)行業(yè)的風險主要在于：1、行業(yè)內(nèi)競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不及預(yù)期三個方面：1、物管行業(yè)嚴重依賴線下場景，疫情會造成較為嚴重的影響;2、伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業(yè)內(nèi)公司從增量增長轉(zhuǎn)向存量小區(qū)、單位競爭，競爭加劇可能導致部分公司增速放緩、利潤率下降;3施工進緩慢度，進而影響結(jié)轉(zhuǎn)進程，或會導致母公司的交付不及預(yù)期。4、輕資產(chǎn)模式企業(yè)遭遇對手方違約，品牌商譽減值風險。5、代建、C-REITs等成長市場不確定性風險。