M&G Real Estate：銀行收緊再融資 全球樓市即將面臨強(qiáng)制拋售潮

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，英國(guó)房地產(chǎn)投資公司M&G Real Estate預(yù)測(cè)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更大規(guī)模的強(qiáng)制拋售“只是時(shí)間問題”，因?yàn)殂y行越來越不愿意以當(dāng)前利率為問題資產(chǎn)或質(zhì)量較低的資產(chǎn)再融資。

近年來，包括德國(guó)和瑞典等國(guó)家在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商受到借貸成本急劇上升的影響尤其嚴(yán)重，一些以極低利率融資的項(xiàng)目如今已經(jīng)接近或違反了關(guān)鍵貸款條款。

M&G Real Estate投資策略主管Jose Pellicer表示：“過去25年我們的情況確實(shí)不錯(cuò)，但現(xiàn)在融資成本上升，回報(bào)要么來自租金增長(zhǎng)，要么來自房地產(chǎn)增值?！?/p>

“我們正處于房地產(chǎn)投資的新時(shí)期，需要新的思維方式，”他在該公司周二發(fā)布《全球房地產(chǎn)展望》之前在一次采訪中表示。

Pellicer預(yù)測(cè)，在歐洲，德國(guó)可能會(huì)出現(xiàn)最大規(guī)模的強(qiáng)制房地產(chǎn)拋售潮，房地產(chǎn)債務(wù)成本上升和資產(chǎn)大幅重新定價(jià)對(duì)該市場(chǎng)的影響將比其他國(guó)家更大。

該報(bào)告援引貝葉斯商學(xué)院的數(shù)據(jù)稱，近40%的未償還英國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)貸款將在2024年和2025年到期。自2022年年中以來，英國(guó)的平均房地產(chǎn)價(jià)值下降了20%以上。

貸款到期后，部分借款人預(yù)計(jì)將無法“滿足貸款續(xù)期的利息覆蓋率契約”，并且可能很難找到可供選擇的再融資方案。

管理著310億英鎊(390億美元)房地產(chǎn)資產(chǎn)的M&G Real Estate表示，這可能為其他貸款機(jī)構(gòu)介入提供機(jī)會(huì)?！胺康禺a(chǎn)債務(wù)正成為越來越有吸引力的投資標(biāo)的，”Pellicer表示。

寫字樓市場(chǎng)困境

最近，WeWork(WE.US)的破產(chǎn)還震動(dòng)了全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，這讓大型商業(yè)中心的前景變得黯淡。在這些商業(yè)中心，不斷上升的空置率已經(jīng)令投資者受到?jīng)_擊。

但Pellicer表示，并非所有寫字樓都面臨同樣困境。

報(bào)告顯示，在全球范圍內(nèi)，低品質(zhì)的寫字樓是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的投資，因?yàn)樵谛鹿谝咔楹?，員工放棄居家辦公的速度仍然很慢，而建筑物面臨著代價(jià)高昂的升級(jí)以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

Pellicer表示，美國(guó)的情況比亞洲或歐洲糟糕得多，主要城市市中心的空置率通常在25-30%之間，而歐洲主要商業(yè)中心的空置率則是個(gè)位數(shù)。

報(bào)告援引房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行的話表示，在寫字樓辦公的美國(guó)人僅為疫情前水平的50%，而歐洲這一數(shù)字已經(jīng)回升至75%。

而據(jù)知名房地產(chǎn)情報(bào)公司CoStar Group近日發(fā)表的報(bào)告稱，高端辦公地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上可能即將面臨供應(yīng)短缺的局面。這種局面可能反映了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者們對(duì)現(xiàn)代、高品質(zhì)辦公空間的持續(xù)需求。

M&G Real Estate表示，對(duì)環(huán)境、社會(huì)和治理資質(zhì)以及中心位置的關(guān)注，正在形成一個(gè)由優(yōu)質(zhì)、超優(yōu)質(zhì)和次級(jí)空間的市場(chǎng)，而非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)面臨“巨大的租賃風(fēng)險(xiǎn)和疲軟的租賃前景”。